承租人的优先购买权在司法实践中的行使和保护
承租人的优先购买权，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”简言之，同等条件下，承租人可优先购买出租人出卖之租赁房屋。“优先购买权”源于合同法之规定，是承租人请求出租人为一定行为之权利。
现行的《物权法》并未将承租人的优先购买权规定为物权，依据“物权法定”之原则，“优先购买权”并无“对世性”，该权利仅针对出租人。
我国现行法律对承租人优先购买权的规定
除《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定外，原《城市私有房屋管理条例》第10条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下承租人有优先购买权。”及《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖合同无效。”上述规定已相继废止。现行有效的规定为《中华人民共和国物权法》第九章 所有权取得的特别规定，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）从立法的进程也可以明显看出，“优先购买权”已明确为一种债权。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：
第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国物权法》第九章 所有权取得的特别规定：
第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
（二）以合理的价格转让;
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
首先，司法解释明确了承租人不得以出租人侵害其优先购买权为由请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。即承租人与第三人均享有向出租人购买租赁房屋的债权，出租人享有的是租赁房屋的物权。第三人有理由相信出租人对租赁房屋的处分权，出租人对承租人优先购买权的损害，仅发生在出租人与承租人之间，与第三人无关，承租人仅可向出租人请求赔偿。但若出租人与承租人之间属恶意串通损害承租人利益的，那么在第三人非善意的情况下，该规定并不妨碍承租人依照《合同法》第五十二条之规定，请求认定出租人与第三人签订的买卖合同无效。
其次，优先购买权为债权，且为有限制之债权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：
第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
首先，优先购买权的前提是出租人愿意出卖房屋，而承租人在限期内明确表示购买。
其次，购买为同等条件，即出租人与第三人购买该房屋条件相同。
第三，针对特定人群，即使在同等条件下，承租人亦不得主张优先购买权。（1）房屋共有人，无论是基于婚姻家庭关系产生的共同共有，还是基于一般关系的按份共有，法律设定其优先购买权旨在简化物权关系，维护房屋所有权关系的稳定性；承租人的优先购买权旨在维护房屋使用权的稳定性。两者相较，应当优先保护共有人的有限购买权。（2）出租人将房屋出卖给近亲属的。传统中国社会的以亲属关系为纽带，对近亲属而言，“同等条件”并非简单的转让价格等买卖条件，人情因素亦是十分重要。出租人将房屋出卖给近亲属属于出卖房屋的特别方式，排除在承租人优先购买权之外。（3）第三人已善意取得房屋并办理登记手续的。基于物权法的善意取得制度，善意第三人取得该房屋，且不动产所有权已登记取得。第三人已取得房屋完整所有权，出租人不得再主张有限购买权。
司法实践中如何行使和保护承租人优先购买权
法律对承租人的优先购买权已有明确规定，那么在司法实践中会遇到哪些问题，承租人该如何行使和保护自己的权利。
承租人的虽有优先购买权，但通知的主动权却在出租人。如出租人为告知承租人即将租赁房屋转卖给第三人的，承租人可以向出租人主张赔偿，但承租人损失应当如何计算？司法实践中有承租人主张以房屋卖出日到起诉日房屋价款差异，但未得到支持。因为承租人损失的并非物权，而是对出租人的债权，损失的仅是购买该房屋的机会，有机会并不代表承租人一定能购买该房屋，且房屋价格是浮动的。我们《合同法》对损失赔偿以实际损失为原则。承租人实际遭受的损失包括另行租赁或购买其他房屋替代过程中产生的费用支出等实际损失。司法实践中多以承租人举证损失为前提，法院酌情认定。
承租人承租部分房屋，在出租人出卖整体房屋是是否享有优先购买权？根据最高人民法院的回复意见，应当综合考虑房屋使用功能和承租人承租的部分房屋占全部房屋比例。根据湖南省高院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（实行）》规定：“出租人出售的是整体房屋。而承租人仅主张购买其租赁部分房屋的；或者承租人虽主张购买整体房屋，但其承租面积未达到整体房屋面积50％定的；”承租人不得主张优先购买权。
房屋租赁是我们生活中极为常见，出现的法律问题也不止于此。随着社会经济的发展，立法也在不断更新完善，司法实践中的处理方式也随之调整，需要及时更新。
