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租赁房屋装修物的处理
发布日期:2008-07-10    文章来源: 互联网
【案情】
  原告王某,垦利县玻璃棉厂职工。

  原告崔某,垦利县玻璃棉厂职工。

  被告李某,垦利县胜坨镇巴东村农民。

  2002年3月3日,王某、崔某与李某签订一份房屋租赁协议。主要约定由王某、崔某租赁李某平房三间和一个厨房,年租金5000元,由承租人预交租金3000元,余款半年后付清;租期三年,自2002年3月14日至2005年3月14日。王某、崔某按合同约定向李某预交房租3000元。2002年9月份,双方解除了合同。

  王某、崔某主张其租赁李某的房屋后进行了装修,花费8027.55元,提交了购买各种物品的单据52张予以证实,一审中未提供其对所租房屋进行装修的证据。李某对王某、崔某提交的单据不予认可,并主张其并未装修房屋。

  2002年9月,被上诉人就本案争议的房屋已另行租赁给他人,且现在的承租人已经进行了装修。

  针对争议的房屋装修问题,二审过程中,上诉人申请证人崔小勇、张智强、张勇和许洪吉出庭作证。证实王某、崔某确实经李某同意对所租赁房屋进行了装修,花费8000余元。李某也承认本案所涉及房屋租赁给上诉人时的状况为:房屋屋顶是石棉板吊顶,地面是水泥地面,门窗是木头门窗,隔墙是复合木板,厨房墙面刮瓷,炉灶和炉灶上面贴了瓷砖。2002年9月,被上诉人另行租赁房屋时,屋面吊顶是石棉板的,地面是瓷砖地面,铝合金门窗,灯具是灯棍,厨房炉灶上有瓷砖,墙上其他地方无瓷砖。

  【审判】

  原审法院认为,王某、崔某与李某签订房屋租赁合同,后又于2002年9月份终止了租赁关系。王某、崔某虽主张系受李某胁迫,但没有证据证明,因此其主张不予支持,双方之间的租赁合同已经解除。结合双方约定的年租金5000元和已履行的房屋期限,李某应退还王某、崔某500元。王某、崔某要求李某赔偿房屋装修款8000元,但其没有提供对所租赁房屋进行装修的证据,提交的单据不能证明其将所购买物品用于所租房屋的装修,故对其该项主张不予支持。王某、崔某主张是因李某的胁迫而解除合同,其并未提供相应证据,故要求赔偿停业损失6000元的主张不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定,判决一、李某于判决生效后10日内向王某、崔某退还房屋租金500元。二、驳回王某、崔某的其他诉讼请求。案件受理费690元,由王某、崔某负担600元,李某负担90元。

  王某、崔某对一审判决不服,向东营市中级人民法院提出上诉。认为,2002年3月3日,其与李某签订房屋租赁协议后,对房屋进行了装修,花费8027.55元是客观事实。原判未将李某的自认和费用单据结合起来进行事实认定错误。请求改判李某赔偿装修费8027.55元。

  东营中院认为,王某、崔某与李某签订的房屋租赁合同,是双方真实意思表示,也不违反法律和法规的强制性规定,应为有效合同,并已于2002年9月份进行解除。原判综合年度租金数额和上诉人的实际租赁时间,判令被上诉人退还上诉人租金500元是妥当的,应予维持。一审中上诉人对所租赁房屋装修问题,未能在法院举证期限内提供充分的证据,因此一审未予支持其装修费并无不当。二审过程中,综合证人证言和被上诉人对租赁房屋出租前后状况的陈述,可以认定经被上诉人的同意,上诉人对承租房屋实际进行了装修的事实。分析上诉人一审提供的购买材料费单据、人工费欠条,与证人所证明的装修项目所需材料基本吻合,基于现在已无法对上诉人装修费用进行评估的实际情况,按照优势证据规则,可以认定上诉人装修房屋花费8027.55元的事实。因该装修费用是上诉人对租赁物进行改善和增设所花费,已经上诉人的同意,其性质应为有益费用。因房屋租赁合同提前解除,给上诉人造成了实际损失,故被上诉人应补偿被上诉人适当经济损失。综合本案实际,以4000元为宜。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项、第一百五十八条之规定,判决如下:一、维持垦利县人民法院(2002)垦民初字第1241号民事判决。二、被上诉人李某于判决生效后10日补偿王某、崔某房屋装修费费4000元。

  【评析】

  本案是一起因房屋租赁合同提前解除引发的装修物返还纠纷。

  一、房屋租赁合同中装修物的法律性质

  民法理论中的添附,作为物权取得方式之一,我国虽无明确规定,但依他国立法规定及学理通说,将因物与他物结合,或因加工成为新物称为添附,包括混合、加工和附合三种。混合,指属于不同所有人之动产混合,不能识别其何部属于何人所有,或其识别需费过巨之物。加工,指对于他人之物,加以工作或改造,而制作新物,加工的标的物限于动产。附合,指异其所有人的两个或两个以上的有形物相结合,而交易上认为一物者。包括动产与不动产的附和(不动产附和)、动产与动产的附和(动产附和)两种。

  法律规定附合的目的,在于按一物存在和使用更能维护物本身的价值和使用价值,对社会经济有利。属于不同之人所有的动产和不动产,只有在动产因附和而成为不动产的重要部分时,才发生附和。而判断动产是否因附和而成为不动产的重要组成部分,则通常应斟酌其继续性和固定性的程度,并依社会经济观念确定。只有符合固定性和继续性的客观基准和社会的经济观念的主观标准,动产才成为不动产的重要部分。此时,附合的动产丧失了其独立存在的价值,而由两个物结合为一个物。

  本文所涉及的装修,是王某、崔某在所租赁的房屋内部进行美化装修,在房屋外进行硬化路面等,现在其投入的装修物与房屋已结合在一起,符合了前面所说的固定性和继续性的条件,可以认为成立附合。

  二、出租人对装修物返还的认定条件

  本案中,承租人装修已经出租人同意,但双方对装修物的归属和补偿未作出约定。在房屋租赁合同提前解除的情形下,承租人的装修利益并未发挥殆尽。因此,对承租人装修投入的费用法院应作出相应处理。

  添附是物权取得方式,而物权采取严格的法定主义。我国现有法律中并没有规定添附作为物权的取得方式,因而法院按照添附的原理判案缺乏相应的法律依据,并会违反物权法定原则。所以在处理本案时,法院不宜以添附理论直接作出裁判。但可根据《合同法》的有关规定作出处理。

  按照我国合同法第223条规定,“承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。”因此,承租人对租赁物进行改善或增设他物,由此支出的费用具备下列两条件时,可以请求出租人返还:一是改善或增设他物已为出租人同意。二是因该费用的支出而使租赁物的价值增加。

  本案中,王某、崔某投入8027.55元进行装修的事实可以认定,而所租赁房屋因其装修而实现价值增加,因此,属于合同法中的有益费用。在合同提前解除前,法院判令李某予以适当返还是恰当的。


         

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