开发商霸王条款“延期交房，按5元/天赔偿” 法院依法认定标准过低、判决按照租房标准赔付
一、案件情况
2015年6月30日，本是南京市某开发商房屋交付的日子，多名购房者欣然前往售楼处拿交房钥匙，但是却被开发商告知房屋无法按期交付。购房者要求该开发商说明延期交付的理由未果，遂要求开发商支付延期交付的违约金，但是开发商拿出当初签订的《商品房预售合同》指出，按照合同约定“延期交房按照5元/天的标准支付”。购房者苦不堪言，当初购房时，开发商承诺房屋一定会按期交付，对于大部分购房者要求增加违约金标准的要求，销售代表表示合同是格式的，无法更改，且向购房者承诺不会延期，购房者一时购房心切，遂签了这份购房协议。没想到现在房屋无法交付，开发商只愿意按照约定的5元/天的标准赔付，业主无法接受，经与开发商协商无果的情况下，众购房者遂委托本律师代理此案，向法院起诉。
二、律师意见
合同双方应当按照合同约定及时全面的履行合同，开发商未按期交付，应当支付延期交房违约金，那么是否如开发商所主张的，违约金双方已经明确约定，按照5元/天的标准赔付？本律师认为开发商的说法与法律不符。
首先，根据《合同法》第三十九条第二款的规定“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，显然开发商拟定的《商品房预售合同》属于格式条款，而根据法律规定，格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效，因此该购房合同中关于延期交付违约金的条款无效。
其次，根据合同法第一百一十四条的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”可见，即使双方对于违约金进行了约定，但是如果实际的损失超过了违约金，未违约方仍可要求增加违约损失。
最后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，对于逾期交付使用房屋的违约金或者损失赔偿额，可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
综上可见，开发商的商品房预售合同中约定的5元/天的赔付标准明显过低，无法弥补损失，我方要求增加的请求合法合理。最终法院接受了我们的代理意见，判决开发商按照同地段房屋租金价格按月赔偿逾期交房违约金。
三、办案总结
实践中，开发商延期交房的情况数不胜数，很多时候开发商基于强势地位，订立霸王条款，在商品房买卖关系中，购房者往往处于若是地位，律师在此提醒各位购房者，签订合同时一定要仔细阅读购房合同，提出合理质疑，当开发商出现逾期交房或其他违约情形时一定要及时与开发商沟通协商赔偿事宜，争取在法律保障的范围内维护自身的合法权益。
对于延期交房的情形，购房者除了要求继续履行合同，并主张延期交房违约金外，还可以选择解除合同，并要求开发商支付违约损失。
链接：购房者维权报道//nj.house.qq.com/a/20150708/051542.htm
