江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4533号
上诉人（原审被告）邓桃胜，男，1979年6月17日生，汉族，南京市玄武区瑞恒美容美发用品经营部个体经营者。
委托代理人朱敏，江苏德善律师事务所律师。
委托代理人裴传宝，江苏德善律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京创元房地产开发有限公司，住所地南京市秦淮区王府大街63号。
法定代表人刘春如，该公司总经理。
委托代理人李聪，江苏嘉诺律师事务所律师。
委托代理人石文军，江苏嘉诺律师事务所律师。
上诉人邓桃胜因与被上诉人南京创元房地产开发有限公司（以下简称创元公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第4865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月31日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
创元公司原审诉称，2014年8月28日，创元公司、邓桃胜签订了房屋租赁合同，约定：邓桃胜承租创元公司位于南京市秦淮区王府大街63号中泰大厦北楼302室、303室两处房屋（以下简称诉争房屋），作为办公之用，租赁期限自2014年9月1日至2019年8月31日止，租金及物业费采取“先付后租”的方式按季支付，邓桃胜应于合同签订后三日内向创元公司支付首期租金及物业费，邓桃胜迟延支付租金，应当按照年租金的千分之四的标准向创元公司支付迟延付款的违约金，迟延达十日的，创元公司有权解除合同。合同签订当日，创元公司即向邓桃胜交付了诉争房屋，而邓桃胜随后带人进场，以装修为名对诉争房屋进行了损坏，屋内吊顶、地板悉数被毁，房屋线路遭到破坏，诉争房屋现在根本无法正常使用。然而，邓桃胜始终未按照合同约定向创元公司支付租金、物业费等各项费用，故创元公司有权解除合同，邓桃胜应当按照合同约定支付各项费用并承担违约责任。为维护创元公司合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1、解除《南京创元房地产房屋租赁合同》，并返还诉争房屋；2、邓桃胜支付2014年9月1日至2014年10月20日的租金30555.5元、物业费1291.5元，并按照租金标准支付合同解除后的房屋使用费及物业费；3、邓桃胜对其造成的房屋毁损部分赔偿损失80000元；4、邓桃胜按照年租金千分之四的标准支付自2014年9月1日至实际支付之日的违约金；5、邓桃胜承担本案的诉讼费、律师费。
邓桃胜原审辩称，创元公司、邓桃胜签订合同后，在双方到现场验收房屋时，邓桃胜发现诉争房屋的面积与创元公司承诺的实际使用面积达400平方米左右不符，双方遂对面积和价格重新磋商，磋商过程中又听说诉争房屋早已被抵押且以该房屋为第三人的借款合同提供担保，随时会有第三方就诉争房屋主张权利或者被法院司法查封、拍卖，邓桃胜要求创元公司对诉争房屋的他项权作出披露，创元公司不予理会，反而于2014年9月25日向邓桃胜发出合同解除函，至此，创元公司并未交付房屋，邓桃胜未支付租金，合同解除。因创元公司没有将诉争房屋实际交付邓桃胜，故没有出现合同约定的交接清单、消防安全责任书，诉争房屋一直由创元公司控制和占有，要求邓桃胜支付房屋使用费和违约金没有依据。合同约定交第一期租金的时间是2014年11月1日前，但邓桃胜在2014年9月25日已经收到了解除合同通知，对于已经解除合同且没有实际交付的房屋，邓桃胜没有支付租金的义务。故创元公司在诉状中称邓桃胜对诉争房屋进行了破坏完全是子虚乌有，且创元公司也未就损失举证。综上，邓桃胜没有任何违约行为，本案系创元公司恶意诉讼产生，诉讼费、律师费均应由创元公司自行承担。请求法院驳回创元公司诉讼请求。
原审法院经审理查明，2014年8月12日，南京豪享居房地产经纪有限公司（以下简称豪享居公司）带邓桃胜与邓桃胜妻子裴林签订《看房协议书》，所看房屋为阳光大厦14楼及中泰大厦3楼。2014年8月28日，创元公司（甲方）与邓桃胜（乙方）签订《南京创元房地产房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方将诉争房屋出租给乙方用于办公，租赁面积310平方米，租期自2014年9月1日至2019年8月31日；乙方租赁房屋的首年租金为220000元／年，租金采取先付后租的方式按季支付，在合同签订后的三个工作日内，乙方向甲方支付首期租金55000元，物业管理费按2.5元／平方米／月，采取先付后租的方式按季支付，在合同签订后的三个工作日内，乙方向甲方支付首期物业费2325元；合同签订同时，乙方向甲方缴纳保证金55000元，作为乙方履行合同的保证金，租赁期内，乙方如违反本合同的任何规定，应向甲方支付的任何费用，包括但不限于损失赔偿金、违约金、主张债权发生的律师费，以及乙方在租赁房屋经营时物业管理等其他纠纷，甲方均有权在保证金中扣减；诉争房屋的交付时间为2014年9月1日，计租日以实际交付时间为准，甲乙双方在交付时签订交接清单，注明租赁房屋的详细状态，乙方应当在接到甲方通知后即时办理接收手续；甲方签署本合同时，其对诉争房屋拥有全部合法的出租权；乙方如迟延支付租金、物业管理费及其他费用的，每逾期一天，乙方需按照年租金千分之四的标准向甲方支付迟延付款违约金，迟延达10日的，甲方还有权解除合同；甲方在通知乙方后，乙方需在通知的交付时间内接受租赁房屋，在接受时，甲乙双方需办理交接清单，注明诉争房屋的详细状态，乙方如在甲方通知的时间内未接收租赁房屋，视为乙方已接收租赁房屋，承担租赁房屋的一切责任，甲方如未按时向乙方交付租赁房屋，甲方应免除迟延交付期间的租金等相关费用，乙方进场时需按附件内容与甲方签订《消防安全责任书》。
创元公司原审陈述，于2014年10月18日分别向诉争房屋所在地和邓桃胜身份证地址邮寄《解除合同通知函》，称：创元公司、邓桃胜签订《房屋租赁合同》后，创元公司随即交付了房屋，但邓桃胜未按照合同约定支付首期租金和首期物业费，且迟延达10日以上，创元公司决定解除合同，并追究邓桃胜的违约责任，诉争房屋交付后，邓桃胜对房屋造成了一定的损坏，要求邓桃胜于收函后三日内恢复原状。该解除通知的落款时间为2014年9月25日，但江苏顺丰速运公司开具的收费发票时间是2014年10月18日。邓桃胜表示收到相关函件，具体时间记不清了，但对函件的内容不认可。原审法院向顺丰速运对两封快递的投递情况进行了查询，其中邮寄至诉争房屋的快递于2014年10月20日拒收后同日安排退回，邮寄至邓桃胜身份证登记地址的快递于2014年10月19日应收件人要求转寄广州。
关于诉争房屋的交付情况及损坏情况，创元公司提供2014年9月22日拍摄的照片一组，并申请证人郭某及蔡某出庭作证。证人郭某陈述其系居间创元公司、邓桃胜签订租赁合同的居间方，其所在公司距离诉争房屋所在大厦只有几百米。2014年8月12日，郭某与邓桃胜妻子裴林签订了《看房协议书》后，带裴林实地查看了阳光大厦14楼和中泰大厦3楼。2014年8月28日，创元公司、邓桃胜签订《租赁合同》，签订合同时创元公司应出具了相应的产权证书，但邓桃胜是否查验记不清楚了。签订合同当天，周奇伟作为产权方的代表向邓桃胜交付了房屋钥匙，创元公司向邓桃胜交付了房屋钥匙。诉争房屋邓桃胜的爱人看过一次，邓桃胜夫妻一起看过一次，最后一次是签订合同的当天邓桃胜也去过一次。签合同当天诉争房屋是有顶和地板的，签订合同之后没几天，创元公司与证人联系称租金未给，遂三方去诉争房屋所在地协调，发现顶和地板已经没有了，邓桃胜表示因资金出现问题，导致房子无法承租，创元公司表示要把顶和地板恢复或者给相应的赔偿，邓桃胜说反正装起来也没多少钱，可以相应地给一点，最终因金额差距过大而调解未成，证人尚未收到中介费。邓桃胜质证称证人从未在签约现场出现过，如果是中介居间，应该有三方合同，整个签约过程中，创元公司也没有出示过诉争房屋的产权证，也未交付钥匙，创元公司、邓桃胜双方也未曾协商赔偿事宜。
证人蔡某原审陈述，证人所在的南京阳春装饰工程有限公司就在中泰大厦负一楼，和创元公司系合作关系，负责创元公司所有的中泰大厦的维修，证人有权进入中泰大厦的任何一间房屋。创元公司、邓桃胜签订合同当天，创元公司介绍邓桃胜及其妻子找证人谈诉争房屋的装修事宜，但不了了之。紧接着签订合同的周六、周日，证人看到四个人在诉争房屋里面拆除，当时邓桃胜并不在现场，证人询问邓桃胜去向，工人告诉他不在，证人看到的时候顶已经拆除了，证人还告诉工人总线不能动。关于交付钥匙，证人陈述拆的那天，创元公司吴经理通知证人邓桃胜要拆除，拆的前一天钥匙已经交给邓桃胜了，让证人去现场看下不要把总线拆了。邓桃胜质证认为，邓桃胜根本不认识蔡某，且证人所在公司与创元公司有长期合作关系，证人与创元公司有利害关系，蔡某和证人郭某的证言也矛盾，证人郭某陈述签订合同当天是邓桃胜一人去的，证人蔡某陈述是邓桃胜和妻子一起去的。另关于合同签订的时间，两个证人都陈述是星期五，但实际上是星期四。
当时代表创元公司办理租赁事宜的周奇伟原审到庭陈述，第一次看房是中介带邓桃胜爱人来看的，看完后邓桃胜及其夫人又在中介的陪同下看了一次，最后一次是8月28日签订合同。签完合同后，邓桃胜称想尽快装修，创元公司就将钥匙给了邓桃胜。签订合同那天是周四，中介、其与邓桃胜和创元的员工在现场，周奇伟让邓桃胜尽快把钱打给公司，但邓桃胜表示要周一才可以，周六的时候，周奇伟就看到工人在搬建筑垃圾，当时整栋大楼只有诉争房屋一户在装修。周一的时候公司称钱没有到账，周奇伟就打电话催邓桃胜，邓桃胜表示没钱。周奇伟就约邓桃胜及中介一起商谈，商谈时周奇伟提出邓桃胜将诉争房屋复原，其就当合同没签，邓桃胜就说代价太大，双方不欢而散。之后也通过几次电话，邓桃胜表示最多只能赔1、2万，创元公司不同意，就诉至法院。邓桃胜本人到庭陈述，其系通过网上找的中介，通过中介找到了创元公司，邓桃胜本人一共看房两次，第一次看房的时候，邓桃胜夫妻、中介和周奇伟都在，邓桃胜看完觉得装修不太合适。到了八月底，中介就让创元公司、邓桃胜签合同，签订合同当天中介并不在场，因邓桃胜急着租房，就签了合同，但是邓桃胜从未租过这么高租金的房屋，后来又打听到房屋由银行冻结和诉讼的情况，邓桃胜就在电话里把了解的情况和周奇伟说了，并想口头解除合同，周奇伟告诉他，不租就不租了，这个地段还是比较好租的。两次看房的时候，诉争房屋都是完好的，每次看房都是周奇伟带着钥匙给邓桃胜，邓桃胜从来没有拿过钥匙。签完合同之后一两天，邓桃胜的合作人觉得合同签的草率，也了解了一些相关情况，就打电话给周，想要解除合同。但由于时间较久，相关的通话记录移动公司已经不能提供，其与周奇伟之间的通话内容主要就是口头解除合同。
创元公司原审另提供周奇伟与邓桃胜的通话记录一份，其中2014年9月1日与邓桃胜有两次通话记录，9月4日有一次通话记录。创元公司陈述9月1日的通话是为了要求邓桃胜支付租金等费用，9月4日的通话是要求与邓桃胜协商关于租金及房屋损坏赔偿的事情。
原审案件审理过程中，创元公司申请对诉争房屋的修复费用进行司法鉴定，经原审法院委托南京和阳测量技术有限公司进行鉴定，南京和阳测量技术有限公司于2015年5月5日对现场进行了测量，并于2015年5月11日出具鉴定结论，鉴定结果为74077.12元。
原审另查明，创元公司于2014年7月25日在中泰大厦三楼设定抵押，抵押期限自2014年7月22日至2015年7月21日，抵押权人为平安银行股份有限公司南京分行，并为江苏中泰集团有限公司提供担保，中泰大厦三层为南京市中级人民法院于2014年10月28日司法查封，查封期限自2014年10月28日至2016年10月27日。
原审还查明，邓桃胜于2015年1月10日与杨博岚签订《房屋租赁合同》，租赁期为6个月，自2015年1月20日至7月9日。2015年2月2日，创元公司支付其委托代理人所在律师事务所5000元律师费。
以上事实，有《南京创元房地产房屋租赁合同》、《解除通知函》、快递单及收费发票、《看房协议书》、《工程造价鉴定报告书》、证人证言、房屋登记薄、照片、发票及当事人陈述等予以证实。
原审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力。原邓桃胜签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行。本案的主要争议焦点为创元公司是否将诉争房屋交付给邓桃胜及邓桃胜是否对诉争房屋进行了破坏。现创元公司主张其在签订合同当天将诉争房屋钥匙交给邓桃胜，便于邓桃胜提前装修，邓桃胜代理人陈述由于签订合同当天看房的时候发现诉争房屋面积不对，又听说诉争房屋存在抵押等情况，签订合同当天双方已经口头约定解除合同，邓桃胜本人则到庭陈述，第一次看房时邓桃胜觉得装修不太合适，但因急着租房，就和创元公司签了合同，签订合同后一两天，邓桃胜的合作人也觉得签的草率，又听说诉争房屋存在银行冻结和诉讼的情况，就电话沟通和创元公司口头解除合同。原审法院认为，邓桃胜代理人及邓桃胜本人对于合同解除的时间及理由两次陈述并不一致，且邓桃胜自认看房两次，对房屋的面积应有直观的感受，《房屋租赁合同》也明确诉争房屋的面积为310平方米，且邓桃胜作为个体经营者，本案并非邓桃胜第一次租赁房屋，查验房屋权属证书是其应尽的合理注意义务，邓桃胜代理人却说在签完合同验房后发现房屋面积与创元公司承诺的400平方米不符，明显不符合常理，邓桃胜亦未能举证证明双方已经口头协商解除合同，应承担相应的不利后果，故原审法院对于邓桃胜抗辩合同签订之后没多久双方合同已经口头协商解除的抗辩意见不予采信。另一方面，创元公司、邓桃胜于2014年8月28日签订合同，邓桃胜自认两次看房诉争房屋均完好，创元公司提供的诉争房屋遭到破坏的照片拍摄于2014年9月22日，落款为2014年9月25日的解除通知中也提到邓桃胜破坏房屋的情况，基于常理，创元公司作为所有权人，并将诉争房屋出租给他人，显然不可能自行对诉争房屋进行破坏，邓桃胜本人也提到看房时觉得装修不太合适，综合其中的时间顺序，原审法院有理由相信系邓桃胜对诉争房屋进行了破坏。既然是邓桃胜对诉争房屋进行了破坏，邓桃胜显然已经有权控制诉争房屋，故原审法院认定创元公司已经交付了房屋。关于诉争房屋的交付时间，创元公司主张于签订合同当日已交付房屋，并提供中介公司郭某的证言，结合正常的租赁居间流程、经办人周奇伟的陈述及周奇伟对于其与邓桃胜之间的通话记录的解释，原审法院认为创元公司主张的该事实具有高度可能性，故原审法院认定诉争房屋于2014年8月28日交付。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。创元公司、邓桃胜约定邓桃胜应于签订合同后三个工作日内即2014年9月2日内支付首期租金55000元，迟延达十日的，创元公司有权解除合同，现邓桃胜未支付创元公司任何款项，故创元公司有权解除合同。创元公司向诉争房屋所在地及邓桃胜身份证登记地邮寄的快递分别于2014年10月20日拒收和10月19日转寄广州，原审法院认定相关解除通知于2014年10月20日到达邓桃胜，创元公司、邓桃胜之间的《房屋租赁合同》于2014年10月20日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故邓桃胜应将诉争房屋返还创元公司，并支付2014年9月1日至10月20日的房屋租金30555.5元（55000元／季÷3＋55000元／季÷3÷30天×20天）及物业费1291.5元（2325元／季÷3＋2325元／季÷3÷30天×20天）。合同解除后，邓桃胜并未及时返还房屋，但创元公司留有诉争房屋的备用钥匙，应积极收回房屋避免损失扩大，邓桃胜虽对诉争房屋进行了破坏，但创元公司也可以通过公证、鉴定等方式对其损失进行固定，故原审法院酌定邓桃胜参照原合同标准支付创元公司三个月的房屋使用费55000元及物业费2325元。诉争房屋系被邓桃胜破坏，邓桃胜应承担相应的维修费用，现鉴定部门已确定相关的修复造价为74077.12元，原审法院依法予以确认。关于创元公司主张按照日千分之四的标准主张逾期支付租金的违约金71280（220000元×0.4%×81天）的诉讼请求，原审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，现房屋租赁合同约定逾期付款的，应按照日千分之四的标准支付违约金，邓桃胜应在2014年9月2日前支付首期租金55000元，第二期租金应在2015年2月1日前支付，即截至创元公司、邓桃胜之间的租赁合同解除，创元公司、邓桃胜之间仅有首期租金到支付日期，现创元公司、邓桃胜合同于2014年10月20日解除，邓桃胜应支付房屋租金30556元，故违约金的基数应为30556元，且千分之四的违约金标准过高，现邓桃胜申请法院予以调整，原审法院依法酌定违约金标准为万分之五，邓桃胜应自2014年9月3日起开始支付逾期付款违约金。关于创元公司主张的律师费5000元，创元公司、邓桃胜租赁合同约定，租赁期内，邓桃胜出现违约情况的，应向创元公司支付包括但不限于损失赔偿金、违约金、主张债权发生的律师费等费用，故创元公司要求邓桃胜承担5000元律师费的诉讼请求有事实与法律依据，原审法院依法予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于使用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零八条之规定，原审法院判决：一、邓桃胜于判决生效之日起十日内支付南京创元房地产开发有限公司2014年9月1日至10月20日的房屋租金30555.5元及逾期付款违约金（自2014年9月3日起至实际给付之日，按每日万分之五的标准计算）、物业费1291.5元，并支付房屋使用费55000元及物业费2325元。二、邓桃胜于判决生效之日起十日内支付南京创元房地产开发有限公司赔偿南京市秦淮区王府大街63号中泰大厦北楼302室、303室的维修费用74077.12元。三、邓桃胜于判决生效之日起十日内支付南京创元房地产开发有限公司律师费5000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费3962元，鉴定费3000元，由邓桃胜承担。
邓桃胜不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》后均未实际履行，被上诉人从未将涉案房屋实际交付上诉人占有。1、涉案租赁合同因被上诉人对重大事项没有披露使双方没有实际履行。涉案合同签订后，上诉人发现房屋面积与被上诉人承诺的面积不符，随后对面积和价格进行磋商，磋商过程中又听说涉案房屋早已经被抵押且以该房屋为第三人的借款合同提供担保，随时会有第三方就涉案房屋主张权利或者被法院司法查封、拍卖。上诉人要求被上诉人对涉案房屋上的他项权作出披露，上诉人不予理会，于是双方在合同签订后以口头方式解除合同。2、被上诉人从未向上诉人交付涉案房屋的钥匙，也没有办理任何交房交接手续，以证人证言认定交付钥匙没有事实及法律依据。被上诉人从未将房屋钥匙交付给上诉人，上诉人看房时都是被上诉人为上诉人开门。原审中，被上诉人申请的证人都和被上诉人有利害关系，且两位证人的证言明显相互矛盾。原审法院听信证人的虚假证言，认定被上诉人已经交付了房屋，原审法院的推理着实让人难以理解。首先该房屋并非是上诉人破坏，是被上诉人或者他人破坏。其次上诉人多次提出每次看房时都是被上诉人为上诉人开门，被上诉人从未交付房屋。最后，依据合同的约定，在交付房屋时签订交接清单，注明房屋的详细状态。依据常理，在未交付保证金等任何费用的情况下，任何人都不可能把房屋交付他人。故原审法院推理时完全不考虑客观实际。3、涉案房屋未交保证金、未交租金，被上诉人诉称已经交付房屋并由上诉人进行了破坏，不符合陌生人间交易的规则，任何一个日常经验法则都不能做出已经交房并由上诉人破坏了房屋的推断。双方合同明确约定了被上诉人通知交房的义务和上诉人收到通知后接收房屋的义务，双方在交房时签订交接清单的义务，双方在上诉人进场时签订《消防安全责任书》的义务。因被上诉人没有将涉案房屋实际交付上诉人，故没有出现应该在交房时产生的《交接清单》、《消防安全责任书》。至此，因被上诉人的严重违约致使涉案房屋没有交付、交接，实际一直由被上诉人控制和占有，原审判决上诉人支付占有使用费、违约金没有事实及法律依据。二、涉案合同约定的第一期租金缴纳时间为2014年11月1日前，而双方在2014年9月25日已经由被上诉人发出《解除合同通知》而解除合同，原审判决上诉人支付2014年9月1日至10月20日的房屋租金、物业费、房屋使用费没有事实及法律依据。三、依据被上诉人原审提交的照片，涉案房屋是除了有窗户之外的毛坯房，而原审却按豪华精装修的标准判决由上诉人修复房屋，此判决缺乏基本的公平、公正。该鉴定报告修复的是精装修的房屋，而不是损坏前的房屋状态。首先，被申请人申请对涉案房屋损坏后的修复费用进行评估，但房屋损坏前的样子无法确定，具体修复到何种程度也无具体标准，故无法对被上诉人申请的修复费用进行评估。其次，按照该鉴定报告修复的是精装修的标准，而事故发生前的房屋是近乎毛坯房，故该鉴定报告明显与事实不符，不能作为定案的依据，原审以此作为定案依据缺乏事实和法律依据。四、原审判决上诉人承担律师费无事实依据。本案的律师费完全是被上诉人恶意诉讼而产生的，应当由被上诉人自行承担。综上，请求二审法院：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求或者发回重审。2、被上诉人承担全部诉讼费用、鉴定费用。
被上诉人邓桃胜答辩称：1、上诉人和被上诉人签订房屋租赁合同签订后，被上诉人也已将钥匙交付给上诉人，上诉人拿到钥匙后开始对房屋做了房屋装修前的准备，基础设施进行了破坏，上诉人已经实际占有了房屋，被上诉人要求上诉人承担租赁费用等都是合法有据的。2、房屋交付以后，内部设施被破坏，这个事实有房屋中介等的证明，被上诉人要求上诉人支付房屋破坏的费用是合法的。
二审中，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人于2014年8月28日签订的《房屋租赁合同》内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。由于被上诉人创元公司系诉争房屋的所有权人，上诉人以被上诉人未向其披露涉案房屋存有担保会发生被查封拍卖之情形为由，认为双方在合同签订后已经口头解除合同，缺乏证据证明，本院不予支持。根据邓桃胜原审陈述，其系通过中介找到了创元公司，共看房两次，第一次看完觉得装修不太合适。到了八月底，中介就让双方签合同，签订合同当天中介并不在场，因邓桃胜急着租房，就签了合同，后来打听到房屋由银行冻结和诉讼的情况，电话联系周奇伟说想口头解除合同，两次看房的时候，诉争房屋都是完好的，每次看房都是周奇伟带着钥匙给邓桃胜，签完合同之后一两天，邓桃胜的合作人觉得合同签的草率，想要解除合同。上述陈述反映的看房及签约情况结合原审中，中介公司工作人员郭某、南京阳春装饰工程有限公司蔡某的证言及创元公司办理涉案房屋事宜的工作人员周奇伟原审陈述，原审法院认定案涉房屋于2014年8月28日交付具有事实依据，依法应予维持。上诉人称被上诉人未向其交付涉案房屋的钥匙，双方合同未实际履行的意见缺乏事实依据，本院不予支持。根据双方合同约定，租金采取先付后租的方式按季支付，在合同签订后的三个工作日内，邓桃胜向创元公司支付首期租金55000元，物业管理费按2.5元／平方米／月，采取先付后租的方式按季支付，在合同签订后的三个工作日内，邓桃胜向创元公司支付首期物业费2325元，邓桃胜如迟延支付租金、物业管理费及其他费用的，每逾期一天，邓桃胜需按照年租金千分之四的标准向创元公司支付迟延付款违约金，迟延达10日的，创元公司还有权解除合同。由于双方合同签订后，邓桃胜并未向创元公司支付上述款项，构成违约，因此，创元公司有权依约解除合同并要求邓桃胜支付违约金。创元公司向邓桃胜邮寄解除通知，邓桃胜拒收，原审法院认定双方合同于2014年10月20日解除，并判令邓桃胜向创元公司支付2014年9月1日至10月20日的房屋租金、物业费及违约金并无不当，依法应予以维持。上诉人称原审判决其支付房屋租金、物业费、违约金没有事实和法律依据的上诉意见不能成立，本院不予支持。因双方合同解除后，邓桃胜并无证据证明将涉案房屋及时交还创元公司，原审法院酌定邓桃胜参照合同租金标准支付创元公司三个月的房屋使用费及物业费于法有据，本院依法予以维持。因双方合同约定，租赁期内，邓桃胜出现违约情况的，应向创元公司支付包括但不限于损失赔偿金、违约金、主张债权发生的律师费等费用，根据前述，邓桃胜构成违约，理当向创元公司支付5000元律师费，上诉人认为原审判决其承担律师费无事实依据的理由不能成立，本院不予支持。由于原审中，邓桃胜称两次看诉争房屋均完好，其觉得涉案房屋装修不太合适，其后，创元公司提供的照片及解除通知均涉及邓桃胜破坏涉案房屋的情况，结合证人蔡某等的证言及出租房屋交易习惯，原审法院认定系邓桃胜对诉争房屋进行了破坏，具有事实依据，应予维持。原审中，原审法院根据创元公司的申请，依法委托南京和阳测量技术有限公司进行鉴定，鉴定部门经对涉案现场测量后出具鉴定结论，原审法院予以确认于法不悖，本院依法予以维持。
综上，上诉人的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3962元，由上诉人邓桃胜负担。
本判决为终审判决。
审　判　长　　张晗庆
代理审判员　　吴　勇
代理审判员　　付　双

二〇一五年十月二十七日
书　记　员　　郭婷婷