（2009）赣中民一终字第233号 江西房屋租赁合同纠纷案例——徐燕霞与李君水房屋租赁合同纠纷一案
- （2009）赣中民一终字第233号 江西房屋租赁合同纠纷案例——徐燕霞与李君水房屋租赁合同纠纷一案
- 江西省赣州市中级人民法院
民事判决书
（2009）赣中民一终字第233号
上诉人（原审被告）徐燕霞，女，1982年12月4日生，汉族，住上犹县东山镇上西村路茶亭小学对面。
委托代理人钟北斗，江西南芳律师事务所律师。一般授权代理。
委托代理人刘天高，江西南芳律师事务所律师。一般授权代理。
被上诉人（原审原告）李君水，男，1975年10月4日生，汉族，住上犹县黄埠镇感坑村坑尾。
委托代理人吴小燕，女，1976年9月22日生，汉族，住址同上，系李君水之妻,特别授权代理。
委托代理人陈毓德，南康市蓉江法律服务所法律工作者。一般授权代理。
上诉人徐燕霞因与被上诉人李君水房屋租赁合同纠纷一案，不服上犹县人民法院（2008）上民二初字第76号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年6月19日原告(甲方)与被告(乙方)签订了一份房屋租赁合同，原告将其所有的位于中盛花园10栋的两间店面出租给被告，租赁时间为五年(从2006年10月19日至2011年10月18日止)，合同约定“乙方在经营期限内甲方不得加价房租”。2007年7月21日被告在征得原告同意的情况下将一间小的店面转租给了胡朝平，原告作为见证方在转租协议中签下了自己的名字。后被告擅自将该店面又转租给陈金香。2008年9月27日被告将另一间店面转租给了赵智林。另查明被告于2008年4月25日在上犹县工商局办理了个体工商户的注销登记，2008年10月份的房租是原告从赵智林和陈金香手中收取。2009年2月10日原告以被告未经其同意擅自将房屋转租为由向法院提起诉讼，请求解除原、被告于2006年6月19日签订的房屋租赁合同。
原审法院认为：原、被告间的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。被告在征得原告同意的情况下将店面转租给胡朝平，后又将该店面转租给陈金香，并将原告所有的另一间店面转租给了赵智林，被告的行为与法律相悖。虽然原告从赵智林、陈金香手中收取过房租，但不能视为原告同意被告的转租行为，故对原告要求解除合同的请求予以支持，对被告要求保护其转租合同的请求，因其未提供充分证据而不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款之规定，作出如下判决：一、解除原告李君水与被告徐燕霞于2006年6月19日签订的房屋租赁合同。二、限被告在本判决生效后三日内腾出店面并交还原告。案件受理费一百元减半收取为五十元，由被告徐燕霞承担。限判决生效后七日内交纳。
上诉人不服原审判决，上诉至本院，其上诉理由及请求为：一、原审判决认定事实错误。1、原审判决认定“被告在征得原告同意的情况下将店面转租给胡朝平，后又将该店转租给陈金香”是错误的。2006年6月19日，上诉人与被上诉人签订“店房出租协议”，上诉人从2006年10月19日起承租被上诉人两间店面，承租期至2011年10月18日止。2007年7月21日上诉人在征得被上诉人同意的情况下(被上诉人在转租协议上签字认可)，将其中一间店面转租给胡朝平。之后，胡朝平于2008年3月又将该店面转租给陈金香，并非上诉人将店面转租给陈金香，原审对这一事实认定是错误的。2、原审认定“虽然原告从赵智林、陈金香手中收取过房租，但不能视为原告同意被告的转租行为”是错误的。上诉人认为，上诉人在转租店面之前，在店门口的墙壁上张贴转租启事几个月，被上诉人对此从未提出过异议。胡朝平于2008年3月将店面转租给陈金香后，被上诉人从4月份开始即直接向陈金香收取房租，一直到2008年10月5日止；上诉人于2008年9月将另一间店面转租给赵智林，10月份，被上诉人也直接向赵智林收取房租，收条中明确载明收到陈金香、赵智林房租。由此可见，被上诉人已经完全认可陈金香、赵智林的承租行为。原审认定不能视为被上诉人同意上诉人的转租行为是错误的。二、原审法院未通知陈金香、赵智林为第三人参加诉讼，
程序不当。被上诉人起诉以后，上诉人向法院提交了书面答辩状，并附了相关证据。因上诉人将店面之一转租给胡朝平时，被上诉人签字认可，而后胡朝平又将该店面转租给陈金香。胡朝平再次转租行为与上诉人无关，被上诉人未将胡朝平列为被告，属被上诉人放弃对胡朝平的诉权，因此，陈金香从胡朝平处转租的店面不属于本案审理范围。现陈金香、赵智林为店面的实际承租人，已在该店面花费巨资进行商业经营。本案被上诉人诉求解除租赁合同，案件的处理结果同陈金香、赵智林均有法律上的利害关系，在陈金香、赵智林未申请参加诉讼的情况下，法院应当依照民事诉讼法第五十六条第二款之规定通知他们作为第三人参加诉讼。综上，请求二审法院依法裁定撤销原判决、发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。
针对上诉人的上诉理由及请求，被上诉人辩称：一、原审认定事实清楚，法律关系定性准确。答辩人与上诉人所签订的房屋租赁合同合法有效，依法应受到保护。上诉人的转租行为，均未取得答辩人的同意。二、答辩人虽然从赵智林、陈金香手中收取过房租，但答辩人收取房租时说过：“你们这样的转租行为我是不同意的。”而且多次通过上诉人说过：“你这样对我店面的转租，我就要同你解除租赁合同。”有刘顺杨，田秀萍的证词证实。答辩人从他们手中收取房租并不能视为答辩人就同意上诉人的转租行为。三、上诉人在诉状中称：“原审法院未通知陈金香，赵智林作为第三人参加诉讼，程序不当。”是完全错误的。因本案租赁合同是答辩人直接与上诉人签订的。综上，上诉人请求二审法院维持原审判决。
二审过程中，上诉人向本院提交了以下证据：1、2009年5月4日证人陈金香的调查笔录一份；2、2009年5月4日熊龙昌的调查笔录一份，欲证明陈金香在胡朝平手上承租店面时，被上诉人在转租协议上签字认可并直接向她收取了房租。被上诉人对证据1的真实性有异议，因为陈金香与上诉人有一定的利害关系；对证据2的真实性、合法性和关联性均有异议，因为熊龙昌对双方的承租关系不了解。另，依据上诉人的申请，经本院准许，证人陈金香到庭作证，其证言内容与上诉人二审提交的证据1的内容一致。本院认为证人陈金香与上诉人无直接的利害关系，其证言可以采信；对上诉人提交的证据2，因熊龙昌未到庭作证，故不予采信。
二审经审理查明： 2007年7月21日，上诉人将其中一间店面转租给了案外人胡朝平，被上诉人作为证明人在转租协议上签名。2008年3月20日，胡朝平又将该店面转租给了案外人陈金香。2008年4月份开始，被上诉人直接向陈金香收取房租，直至2008年10月份。2008年9月27日,上诉人将剩余一间店面转租给案外人赵智林，2008年10月5日，被上诉人直接向赵智林收取了该月份的房租。2008年11月开始，被上诉人停止向陈金香、赵智林收取房租，并以上诉人未经允许擅自转租为由要求同上诉人解除双方2006年6月19日签订的房屋租赁合同。因双方协商不成，被上诉人遂于2009年2月10日向原审法院提起诉讼。
本院认为：上诉人与被上诉人于2006年6月19日签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应为合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。”本案中，上诉人于2007年7月21日将其中一间店面转租给案外人胡朝平，被上诉人作为证明人在转租协议上签名的行为应视为被上诉人对该转租行为的同意。2008年3月20日胡朝平又将该店面转租给了案外人陈金香，2008年9月27日上诉人将剩余的另一间店面转租给案外人赵智林，两次转租发生后的次月起，被上诉人分别直接向陈金香和赵智林收取了房租，被上诉人的这一行为可视为其对转租行为的认可。
综上，被上诉人以上诉人未经允许擅自转租为由起诉要求解除其与上诉人之间的房屋租赁合同，无事实和法律依据，应予驳回。上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同合法有效，应继续履行。原审判决认定事实错误，处理不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销上犹县人民法院（2008）上民二初字第76号民事判决；
二、驳回被上诉人李君水的诉讼请求。
一、二审案件受理费合计100元，由被上诉人李君水承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁 海
代理审判员 郑小兵
代理审判员 黄中林
二○○九年七月六日
书 记 员 王 佳
