大喜事!农民的地会越来越值钱

发布日期：2016-01-05 作者：北京京平律师事务所律师

　　土地，是农民的生存基础，无论是作为生活来源的耕地，还是用来遮风避雨的房屋所占用的宅基地。然而自新中国成立后的很长时间以来，农民的土地和宅基地也只是一种生存基础，无法变成改善生活甚至是致富的财产增值工具。那么其中的原因在哪里?我们认为主要应当归因于土地制度。

新中国成立后，我国土地制度经历了一系列演变。

　　农民的土地(包括宅基地)，经历了拥有完全的所有权，到逐步丧失所有权、甚至使用权，再到后来逐步又取得土地使用权的过程。这个过程也是土地和房屋失去财产功能，而只剩下身份功能的过程。而且长期以来，农民的土地和房屋产权不明，没有登记，也没有办法转让、出租、抵押。这也是导致城乡差距拉大的一个重要的制度因素。尤其是近年来征地拆迁过程中不断涌现的激烈冲突，其根源就是利益分配的严重不公平。政府从农民手中几万元一亩征收而来的土地，转手就以几十万甚至数百万的价格卖给开发商，而农民却无法享受土地增值所带来的利益。

　　不过，近年来农村土地制度一直酝酿着深层次的变革，各种改革试点也在不断推出。改革的目标首先是明确土地权利：一是明确权利类型，二是明确权利主体。然后，逐渐探索各种土地权利的流转模式。而随着党的十八届三中全会深化改革决定的推出，改革将不断深入，相应的试点也非常可能转正，所以，农民手中的土地会变得越来越值钱!

　　2013年11月12日，十八届三中全会审议通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，对深化农村改革作出了全面部署，与土地有关的重大决定包括：一、建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价;二、稳定农村土地承包关系并保持长久不变，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转，发展多种形式规模经营;三、保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。

　　2015年2月27日，全国人大常委会公布并实施《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，该决定有三大亮点：一、允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价;二、综合考虑土地用途和区位、经济发展水平、人均收入等情况，合理确定土地征收补偿标准;三、宅基地审批权限下放一级。其中第一和第二项较为重要。第一项规定农村现有的集体经营性建设用地使用权可以出让、租赁、入股，可以享受与国有土地相同的待遇，这是一个重大的突破，意味着集体建设用地不再是二等公民。第二项则表明，土地征收标准可以不再局限于年产值的30倍，在具体实践中将更加容易得到提高。

　　2015年11月2日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《深化农村改革综合性实施方案》，其中提出了探索宅基地有偿退出的基本思路：在保障农户依法取得的宅基地用益物权基础上，改革完善农村宅基地制度，探索农民住房保障新机制，对农民住房财产权作出明确界定，探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制，探索农民住房财产权抵押、担保、转让的有效途径。这将破除以往宅基地和房屋只能居住而不能进行融资的限制，而这种限制也正是农村经济、金融长期落后于城市的一个重要原因。

　　2015年12月25日，中央农村工作会议闭幕，明确了2016年农村土改主攻的三大方向：一、以农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革为代表的“三块地”改革试点将全面深入;二、以土地确权登记颁证工作为代表的农村土地承包经营制度改革将迎来系列部署;三、耕地保护和补偿制度将迎来顶层设计。

　　2015年12月27日，十二届全国人大常委会第十八次会议审议通过《关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县(市、区)、天津市蓟县等59个试点县(市、区)行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定(草案)》，分别开展农村承包土地的经营权、农民住房财产权(简称“两权”)抵押贷款试点。这意味着北京和天津两市试点地区农民的土地和房屋的财产属性被正式激活，农民可以通过抵押贷款等方式获取资金，在李克强总理“大众创业、万众创新”的号召下，创造更加美好的生活。

　　可以看出，自党的十八届三中全会以来，改革在力度上不断加大，广度上不断延伸，密度上不断加紧，待到新的法律法规颁布，或者将来试点工作结束，这些措施转化为正式的法律法规之时，农民的土地和房屋的价值必定会越来越高，越来越值钱!