北京房屋买卖纠纷律师对一件返还定金案件的解析
为保护当事人隐私，本文当事人姓名均改为化名。
本文系房地产律师靳双权独创，转载请注明。
案情介绍：
赵傲因结婚需要想买新房，他看中了一套公寓。
2013年11月5日，和开发商签订了《购房定金合同》，双方在该合同中约定赵傲向开发商预订位于北京市东城区的公寓一套，总房价为人民币800万元，签订该协议时支付定金人民币10万元，同时约定赵傲应于2013年11月15日前（含）到房地产开发商处与其签订《北京市商品房预售合同》。
双方还在合同中约定：如有下列情况，赵傲拒绝签订商品房预售合同的，开发商应全额返还赵傲已付定金：（1）赵傲与开发商在签订商品房预售合同时，因面积误差、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等相应条款存在分歧，不能协商一致的。（2）双方签订本合同后、签订预售合同前，由司法、行政机关依法限制该房地产权利的。
当日，开发商还就其他事项与赵傲还签订了一份《补充协议》，其中该补充协议中约定签订《定金协议》时赵傲已明确了解了预售合同的各项条款且并无异议。同日，赵傲支付定金人民币10万元。2013年11月15日赵傲依约至开发商处签订预售合同，然而在签订预售合同时，赵傲与开发商的售楼人员因贷款问题及违约责任等事项有分歧，未能签订预售合同。后赵傲起诉至法院要求开发商返还定金人民币10万元。而开发商称双方签订《定金协议》时，售楼人员已向赵傲出示预售合同的样本，赵傲对有关条款是认可的。没有签订预售合同的责任在赵傲，根据定金罚则，10万元的定金应归开发商所有。
审判结果：
法院最终支持了赵傲的诉讼请求，判决开发商在判决生效之日起7日内返还赵傲定金人民币10万元。
安居法律服务网首席律师靳双权案件评析：
房地产专业律师靳双权认为，本案的争议焦点在于赵傲与开发商未能签订《北京市商品房预售合同》是否为赵傲的责任。
首先，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，赵傲与开发商签订的《定金协议》为双方真实意思表示，没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效协议，自合同成立之日起产生法律效力。签约当日，赵傲向开发商支付定金人民币10万元作为双方订立预售合同的担保，该定金具有立约定金的性质，其设立是为了担保《北京市商品房预售合同》的签订。
其次依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。因此本案中，赵傲与开发商没有签订预售合同的原因在于双方就贷款问题及违约责任等事项未能达成一致意见，并不可归责于赵傲，开发商应当依据《定金协议》的约定向赵傲返还定金。而开发商称其售楼人员曾向赵傲出示了预售合同的范本，但该范本中并无赵傲的签字确认，且双方签订的《补充协议》中没有载明预售合同条款之具体内容，开发商以预售合同范本的内容约束赵傲，是没有法律依据的。
