北京市宅基地上房屋买卖纠纷案例的专业律师解析
基本案情：
上诉人沈×因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第2215号民事判决，向二中院提起上诉。二中院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2012年12月，吕×起诉到原审法院称：我原名刚×。鲍×与沈×1系夫妻，育有二子二女，刚×1系长子。刚×1与武×系夫妻，我是二人之子。沈×1于1957年7月2日去世，刚×1于1986年9月18日去世，二人均未留有遗嘱，去世后家里亦未分家析产。148号内三间西房系沈×1、鲍×共同财产，西房之外单接一间平房系刚×1所建。1994年7月5日，鲍×与沈×签订《房屋移交字据》，将上述房屋以4500元价格转让给沈×。我认为，诉争房屋中三间西房属于沈×1、鲍×夫妻共同所有，另外一间平房属于刚×1所建。沈×1去世时未留有遗嘱，故其去世后该房屋属于包括刚×1在内的继承人共同共有。刚×1去世后，其财产应当由包括我在内的继承人共同共有，因此，我是四间房屋的共同共有人。鲍×出卖房屋时未经共同共有人同意，沈×购买房屋时明知房屋处于共有状态未经共有人同意，属于恶意串通，损害我的权益。因此，我要求确认双方间买卖合同无效。
沈×辩称：1、现有证据无法证明吕×系沈×1之孙；2、我已经对诉争房屋进行了翻建；3、吕×主张外接一间平房系刚×1所建，没有相应依据；4、鲍×通过继承取得了诉争房屋的所有权后，将房屋出售给我，其他人均无异议；5、买卖合同系1994年签订，依据法不溯及既往原则，不应适用物权法，而目前情况亦不符合合同法规定。综上，不同意吕×的诉讼请求。
鲍×辩称：当时确实没有取得吕×的同意，同意吕×的诉讼请求。
原审法院经审理认为：依据现有证据可以认定刚×1系沈×1之子，吕×系刚×1之子，沈×1、刚×1去世后均未留有遗嘱亦未分家析产，故在鲍×出售诉争房屋时吕×系房屋共同共有人，吕×有权提起本次诉讼。虽然吕×提交的录音资料中有部分内容非沈×所述，但沈×当场对其妻、女所述内容始终未提出异议，故二中院有理由相信沈×对妻、女的陈述予以认可。吕×主张外接一间平房系刚×1所建，但仅凭沈×对该情况的认可，尚不足以充分证明该事实，故在现有证据情况下，二中院在本案中对吕×上述主张不予支持。本案争议焦点在于鲍×与沈×在签订《房屋移交字据》时是否存在恶意串通损害吕×权益的情形。首先，参考鲍×陈述，其作为吕×的祖母，明知吕×系房屋共有人，而在未取得其同意的情况下出售诉争房屋。其次，参考沈×陈述、录音资料及沈×与沈×1、刚×1的亲属关系，二中院有理由相信沈×在购买诉争房屋时应当知晓沈×1、刚×1去世后吕×属于诉争房屋共有人，但沈×因鲍×作为家长即与鲍×签订了《房产移交字据》。第三，虽然《房产移交字据》签订于1994年，但参考吕×、沈×陈述以及录音资料的整体语境内容，并结合本案中吕×当年年幼，之后母亲再婚的实际情况，二中院难以认定吕×存在对《房产移交字据》默认同意的情形。综合考虑上述情况，二中院有理由相信沈×、鲍×在签订《房产移交字据》时存在恶意串通，损害吕×利益的情形，对吕×关于双方恶意串通损害其利益的主张予以采信。综上，二中院认定《房产移交字据》为无效协议。因诉争房屋是否被翻建并不影响《房产移交字据》的效力认定，故二中院对沈×以房屋已翻建进行的抗辩，不予采信。据此，原审法院于2013年9月判决：确认鲍×与沈×于一九九四年七月五日签订的《房产移交字据》无效。
原审法院判决后，沈×不服，向二中院提出上诉，要求撤销原审判决，将本案发回重审或者改判认定本案《房产移交字据》是有效的。其主要上诉理由为：一、原审法院认定事实不清，证据不足。（一）原审法院在吕×没有任何证据的情况下认定涉案房屋为沈×1所有，显属错误。涉案房屋在没有明确书面登记证据的前提下，存在多种使用权属可能，如果与沈×1、鲍×两个人均有关的话，涉案房屋是鲍×与沈×1的婚前财产还是婚内财产？是原属于沈×1还是原属于鲍×的都不清楚。如果是属于鲍×的婚前财产则与沈×1无关，也与吕×无关。还有可能沈×1去世后鲍×与刚×2再婚，是鲍×与刚×2的婚前财产还是婚内财产？如果是刚×2的婚前财产，则涉案房屋属于鲍×所有，与吕×无关。原审法院对于上述事实并未查清。（二）原审法院在涉案房屋是归沈×1还是其他权利人都不能认定的情况下，认定吕×是共有人，是错误的。吕×主张其是涉案房屋共有权人的前提是该房屋为沈×1所有，是沈×1的遗产，因此本案应先经过确权之诉或者继承之诉，才能确定吕×是否享有权利，是否具有提起本案诉讼的原告资格，原审法院没有进行确权，也没有权利将确权之诉或者继承之诉纳入本案审理范畴，就径行认定吕×具有本案原告资格，在事实上和程序上均错误。（三）本案如果从继承来考虑，早已超过最长20年的时效，原审法院应驳回吕×的起诉。（四）《房产移交字据》有效，原审法院认定无效是错误的。鲍×自认《房产移交字据》有效，也没有反悔之意。沈×在购买涉案房屋时依据鲍×当时是涉案房屋的唯一占有、使用、居住和管理人，确信该房屋归鲍×所有，符合常理。该房屋是农村宅基地上自建房屋，是老房子，沈×不可能通过房屋登记部门查出涉案房屋的产权人是谁，更无从核查该房屋是否存在其他权利人。鲍×从未说过涉案房屋涉及他人权利，在没有相反证据的情况下涉案房屋归鲍×所有，其处分自己的房产合法有效。沈×已经尽到一般人充分、合理、谨慎的注意义务，签订《房产移交字据》时要求在世的、曾在此居住的两子女及其他同村人在场见证房屋买卖过程，鲍×在场两子女未提出异议，也没有在《房产移交字据》上签字，恰恰说明涉案房屋就是鲍×个人所有。（五）原审法院认定鲍×与沈×恶意串通损害吕×权益是错误的。没有任何证据证明鲍×与沈×存在恶意串通，双方交易过程公开透明，是合法、正常的市场交易。即使该房产有他人份额，沈×作为购买方是善意第三人，也应当受法律保护。原审法院没有考虑到农村宅基地房屋历史久远、多数没有进行房屋登记、无法准确核实相关产权的特点，错误认定沈×恶意串通，缺乏依据。如果有损害也是鲍×损害吕×权益，应由吕×向鲍×提出侵权之诉，而无权直接起诉善意第三人沈×。二、原审法院违反法定程序，侵犯了沈×的诉讼权利。（一）原审法院未对鲍×的行为能力及《授权委托书》签名进行核实、鉴定，严重违反法定程序。原审法院应当对91岁高龄的鲍×老人的行为能力、精神状态进行核实和鉴定，鲍×不会写字，原审法院对其签字的授权书未进行核实，直接认定"代理人"的陈述，违反法定程序。鲍×老人的授权签字都是他人冒名签字的，鲍×根本不是本案被告，本案一审程序不应当进行。（二）原审法院对吕×补充证据未组织质证，也未开庭审理，严重违反法定程序。三、本案到底是谁恶意串通，明眼人一看就是吕×、鲍×及其子女恶意串通来损害沈×的利益。四、吕×知情1994年房屋买卖的事实。鲍×明确说在刚×1去世后，自己把吕×带大到10岁，之后吕×随母亲生活，但是每个周末都回鲍×处，所以对于吕×来讲不可能不知道鲍×卖房的事情。吕×也自称长期赡养鲍×，其不可能不知道卖房的事情。五、考虑社会稳定因素，法律应当保护沈×的交易稳定。涉案房屋已经于1994年7月被沈×推倒全院重建，原标的物已经灭失，在此情况下还去认定房屋买卖合同无效没有意义。
经询，吕×以及鲍×均同意原审判决。
经审理查明：鲍×与沈×1原系夫妻，育有沈×2（后更名为刚×3）、沈×3（后更名为刚淑英）、沈×4（后更名为刚×1）、马×四个子女，沈×1于1957年7月2日去世。后，鲍×与刚×2再婚，刚×2于1994年3月31日去世。刚×1与武×系夫妻，刚×（后更名为吕×）系二人之子，刚×1于1986年9月18日去世。
1994年7月5日，鲍×与沈×签订《房产移交字据》，载明"原分家单三间西房归贤荣（后接一间共计四间），根据情况变化，死者遗孀鲍×继承而有权。现以4500元转让产权给侄子沈×"。签订协议后，鲍×将上述房屋交付给沈×。
另查：诉争房屋位于北京市×村，项下土地属于宅基地性质，沈×购买该房屋时系该村村民。沈×系沈×1之侄，其自有房屋与鲍×所售三间西房位于同一院落中。
诉讼中吕×称，诉争房屋中的三间原系沈×1与鲍×共有，外接一间平房为刚×1所建；沈×1去世后依据法定继承，诉争房屋应当由包括刚×1在内的继承人共有，刚×1去世后，其财产应当由包括吕×在内的继承人继承，因此吕×在鲍×出售房屋时应当是四间房屋的共同共有人之一；鲍×出售该房屋时明知吕×为共有人，沈×作为鲍×侄子，在购买房屋时亦知晓吕×系共有人，因此二人的行为不能简单认定为无权处分，而应属于恶意串通，据此要求确认《房产移交字据》无效。吕×对上述主张提交沈×1其他子女及刚×1配偶出具的《证明》、录音资料等证据佐证。《证明》大意为沈×1及刚×1去世前均未留下遗嘱，去世后亦未分家析产。录音资料中沈×配偶作出陈述"为什么就说三间呢，你奶奶不就是有三间房嘛......"沈×之女陈述大意为"其实是这样，当时签协议的时候你我都不在，但我通过我爸妈了解到，当时咱们的奶奶、大姑、二姑同意卖房给我们家，你那时不在，所以回来再要房，他们三个人是没有份的，但牵扯到你的那份，当时不在场可能表示你不同意，那么走法律方面的话，这间房应该有你的。但不是一间房的问题，是爷爷遗产的五分之一......你的房肯定有，当时大爷（刚×1）不在场没签字，您是大爷的儿子，这房就有你的，但是对于我们来说有损失，所以得你来补......"。沈×否认外接一间平房为刚×1所建。沈×另表示对录音资料、《证明》真实性不持异议，但认为录音是为了诉讼才录制的，沈×女儿的陈述不是沈×真实意思表示，且该录音也并没有对吕×承诺什么，对《证明》上载明的内容及与本案的关联性不予认可。鲍×对录音资料、《证明》不持异议。沈×主张《房产移交字据》上已经说明鲍×在出售房屋时已经取得合法权利，不属于无权处分，更谈不上恶意串通。沈×另主张诉争房屋已经全部翻建，并提交翻建审批单予以佐证。吕×对翻建的事实不予认可。
原审法院审理期间，吕×表示：1994年，鲍×出售房屋时我年龄尚小，没有人告诉我出售房屋的事情，我父亲刚×11986年去世后，母亲武×再婚，故鲍×签订《房产移交字据》时我并未在诉争房屋处居住，对出售房屋事宜始终不太清楚；工作后，我虽然一直照顾鲍×，但鲍×从未向我提起过卖房的事情，而我亦有房居住故没想起问老房子的事情；直到近年鲍×说起才知晓房屋已被出售给沈×；知道上述情况后，我多次向法院起诉维护自己的权利。沈×表示：在购买房屋后直到近年因诉讼才见到吕×，之前一直没有见过，不清楚吕×是否知道双方签订的《房产移交字据》。另，审理中沈×称在购买诉争房屋时就针对鲍×，因为鲍×是家长，家长能够做主。
法院判决：
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，二中院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
靳律师点评：
二中院审理期间，鉴于沈×对鲍×的行为能力以及其是否委托姬某参加诉讼提出质疑，故承办法官曾会同各方当事人一起拜访鲍×老人，面谈期间老人能够自主表达其意愿，且对委托姬某一事予以认可。
二中院审理期间，承办法官曾与各方当事人一起与鲍×老人面谈，期间老人能够自主表达其意愿，且对委托姬某一事予以认可，因此二中院对沈×所持鲍×不具备民事行为能力以及姬某不具备代理权的上诉意见不予采信。需说明的是，沈×在二审期间主张鲍×老人已经91岁高龄，故要求对其民事行为能力进行鉴定。就此二中院认为，根据法律规定，十八周岁以上的公民具有完全民事行为能力，是完全民事行为能力人，因此对于成年人应推定其具备完全民事行为能力，除非有相反证据足以使人产生合理怀疑。对于当事人民事行为能力的认定不仅仅涉及民事诉讼，在相当意义上亦涉及当事人的基本人权。本案中鲍×老人虽然已经91周岁，但身体健康，面对面交流中老人可以较为清晰地表达其意愿，根据现有情况不足以对老人的民事行为能力产生合理怀疑，故二中院对沈×要求对鲍×民事行为能力进行鉴定的诉讼意见不予采信。另，经核实原审卷宗，对于吕×补充提交的亲属关系证明以及书面证人证言原审法院已经向沈×出示并征求其质证意见，故二中院对沈×主张原审法院就吕×补充提交的证据未进行质证违反法定程序的上诉意见不予采信。
沈×在二审期间对于涉案交易房产是否属于沈×1遗产提出质疑，并以此为由主张原审判决认定事实不清。就此二中院认为，沈×系沈×1之侄且长期在同一院落中居住，因此其对于涉案房产的来源必然有所了解，其在原审法院审理期间对于该房屋中存在沈×1遗产一节从未提出质疑，反而辩称"鲍×通过继承取得诉争房屋的所有权"，现其在二审期间对于同一事实提出相反的诉讼意见，又未能提交确实的证据。另一方面，《房产移交字据》明确写明"原分家单三间西房归贤荣",沈×亦在《房产移交字据》上签字确认。据此，二中院认为应当认定该三间西房中有属于沈×1的遗产。
根据现有证据，沈×1去世前未留有遗嘱，其去世后遗产并未进行分割。刚×1系沈×1之子，已经于1986年去世，生前亦未留有遗嘱，刚×1去世后其遗产亦未进行分割。因此，根据法律规定吕×有权继承涉案三间西房。因该房屋始终未进行析产分割，故吕×要求继承该财产并未超过诉讼时效。在鲍×与沈×于1994年签订《房产移交字据》时，吕×属于该三间西房的共有权人之一，具备本案诉讼主体资格。
作为沈×1之配偶，鲍×对于该三间西房的权利归属应当有清晰的认知，其在未经共有权人之一吕×同意的情况下处分该三间西房，对吕×的权益构成侵害，但鲍×的无权处分行为并不必然导致其与沈×签订的《房产移交字据》无效，因此本案中还需要考察沈×在签订《房产移交字据》时是否具有侵害吕×权益的主观过错。如前所述，与一般的房屋买受人不同，沈×的特殊性在于其系沈×1之侄且长期在同院居住，常理可知其应当了解该三间西房的真实权利人。且诉讼中吕×提交的录音证据显示，沈×之女曾经陈述"我通过我爸妈了解到，当时咱们的奶奶、大姑、二姑同意卖房给我们家，你那时不在，所以回来再要房，他们三个人是没有份的，但牵扯到你的那份，当时不在场可能表示你不同意，那么走法律方面的话，这间房应该有你的。但不是一间房的问题，是爷爷遗产的五分之一"，谈话时沈×在场但未提出异议，应视为其对女儿所述的认可。根据上述证据，可见当时沈×明知该三间西房中有吕×的份额。但沈×完全忽视吕×的合法权益，简单认为"鲍×是家长，家长能够做主"，径行与鲍×签订《房产移交字据》，明显存在重大过错,且直接对吕×的权利构成侵害。因此，原审法院认定鲍×与沈×恶意串通侵害吕×的利益，具有事实以及法律依据，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，本案《房产移交字据》应属于无效合同。
诉讼中沈×另主张其签订《房产移交字据》后对原有房屋进行了翻建，并据此主张《房产移交字据》有效。就此二中院认为，无论沈×是否对该三间西房进行翻建，均与本案《房产移交字据》效力无关，其是否进行翻建并非合同有效的合法抗辩理由。
综上所述，沈×的上诉意见不能成立。原审判决处理正确，二中院予以维持。
