一、安置房可以买卖吗　　所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。安置对象包括城镇居民被拆迁用户和征拆迁房屋的农户，安置房就是政府或企业对拆迁对象的一种补偿形式。
　　安置房分为两类：一种是政府分配的商品房或配购的中低价商品房，房产属个人所有，但五年内不得上市，五年后可办理房产证；另一种是房产开发公司配购的中低价商品房，与一般商品房没有区别，可自由上市，房产证也是肯定有的。
　　有房产证的拆迁安置房当然可以买卖，交易也与普通房屋没有差别；而对于无证的拆迁安置房，要分清情况，主要注意以下几个问题：
　　(1)调查清楚拆迁前的产权性质，如果拆迁前具备，只是拆迁后开发商没有及时办理，如果有拆迁协议书，虽然麻烦，但日后还是可以办理产权证的;
　　(2)一定要办理公证手续，以免日收出现纠纷。
　　(3)有的开发企业为了增加收入，在拆迁安置房交易后可以提供更多小区服务，适当收一些费用是一种比较好的解决办。
　　二、安置房买卖的风险
　　第一、政策因素。
　　根据相关法规及政策规定，拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类房屋产权虽属于个人所有，但在取得所有权的一定期限内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。
　　第二、价格因素。
　　目前拆迁安置房的买卖大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的。由于从订立安置协议到房屋交付，中间间隔时间长、变化大，特别是价格不断上涨，到交房时的价格可能相差近千元，拆迁户认为自己的利益受到了损失，因此拒绝交房，要求涨价，最终导致双方的矛盾加剧，引起诉讼。
　　第三、人的因素。
　　“共有人”是拆迁安置房买卖风险的最大制造者。他们找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。共有人会以《城市房地产管理法》第38条第4项“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”及第6项“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让为由，请求确认房屋买卖合同无效。对此笔者认为，根据人大常委会对《民法通则》若干问题的意见，共有财产的部分共有人擅自处分共有财产，其行为应该视为无效，但该意见同时规定，如果第三人善意取得财产，其取得财产的行为应该受到保护。而由此给其他共有人造成的损失，应该由擅自处置财产的共有人进行赔偿。《城市房地产管理法》规定禁止转让尚未确权发证的房地产，其立法目的就是为制止来源不明、权属不清的房地产转让。而当事人之间的拆迁房买卖合同在订立合同时就来源明确、权属清楚，拆迁户主张合同无效违背诚实信用原则。为保护交易安全，应当认定合同有效。卖房人应当交付房屋，并协助办理房屋产权变更登记手续。
三、律师说法
因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受地方政府政策的约束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。但如果拆迁安置房取得房权，并且没有规定限制对外出售，或者限制转让的期限已满，这样的拆迁安置房和一般的商品住宅没什么区别，这样的安置房可以买卖。
现今市面上挂牌的拆迁安置房，往往是没有取得产证，或者是刚刚取得产证，按规定5年内限制转让的房子。安置房买卖的风险很大，甚至没有保障的。尚未去得产证的拆迁安置房，按《物权法》规定，房屋属于不动产，不动产产权以房地产管理部门登记备案为准，没有登记备案的，除法律特殊规定的情形外，不具有物权法上的产权效力。也就是说此类安置房还没有取得安全产权，对外出售是不合法的。即使签订附生效的买卖合同，期间风险也甚大。如：没有产权证的拆迁安置房，或者产权证但5年内限制转让的拆迁安置房，从签订合同到将来办理产权转移的时间漫长，不确定因素多，可能会出现如下一些潜在安置房买卖的风险：
1、家庭成员内部可能对拆迁安置房的分配有异议，万一协商不成，可能需要起诉到法院解决，最终确定的合法权益人是谁还无法确定。
2、无产权的拆迁安置房可能因其他原因导致无法办理产权证。
3、因交易时间漫长，房价变动可能性发，果如出售方为谋取更大利益，将房屋房价卖给他人，并在可以过户交易时先行过户给他人，那么购买方就很实现购房母的了，只能主张债权了。
4、在购买房等待过户的漫长时间内，也有可能发生因出售方自身债务纠纷，导致房屋被债权人申请法院查封。
购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质，一般来说对已经竣工的安置房可以查询其“五证”，或到房地产交易中心查询房屋的产权资料等。不同类型的拆迁安置房，交易双方承担的交易风险有所不同。第一类动拆迁安置房，由于交易时间长，受市场因素的影响，往往买家需要承担极大的法律风险。主要体现在房价上涨后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。如果是购买还没定位的安置房风险就更大，买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置，但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等，办理过户等手续时间也会更长。因此在购买此类房产时，签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋的增购等费用的支付方式，迟延交房等都作出明确的约定。一般来说购置该类房屋，可以根据《民法通则》及《合同法》的相关规定，签订附条件的合同来保证买卖合同的有效性，并对具体细节作出明确约定以防合同相对方反悔，最好由专业房产律师进行指导。
有证的拆迁安置房当然可以买卖，交易也与普通房屋没有差别；对于无证的拆迁安置房，要分清情况，主要注意这几个问题：
（1）调查清楚拆迁前的产权性质，如果拆迁前具备产权证，只是拆迁后开发商没有及时办理，如果有拆迁协议书，虽然麻烦，但日后还是可以办理产权证的；
（2）一定要办理公证手续，以免日收出现纠纷。

（3）有的开发企业为了增加收入，在拆迁安置房交易后可以提供更名（过户）服务，适当收一些费用是一种比较好的解决办法。

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本院认为，依法成立的合同受法律保护，但违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，二原告与二被告签订的拆迁房安置买卖合同，是农村宅基地使用权的主体（二被告）向本集体经济组织以外的人员（二原告）转让农村住房和宅基地，违反了法律强制性规定，应当认定无效，自签订之始没有法律约束力，二被告因该合同取得的财产，应当予以返还。二原告要求赔偿购房款利息及律师见证费用，因二原告在签订合同过程中也存在过错，故该损失应二原告承担。


本院认为，一、关于本案《房产转让协议》、《房产买卖契约》的效力。原告陈力苗与被告朱唐生签订的《房产转让协议》以及原告陈力苗、梅青红与被告朱唐生、金永兰签订的《房产买卖契约》，对买卖房屋的基本状况、房屋价款的确定及交付、权属证书的过户等重要内容予以约定。虽然在签订该两份合同时，涉案房屋尚未取得权属证书，但并未违反效力性强制规定，不属于合同无效的情形。被告朱超超提出朱唐生、金永兰出售房屋前未经过其同意，事后也未追认朱唐生、金永兰的售房行为，房屋买卖合同无效的意见。本院认为，虽然四被告均为滩坑电站移民对象，但与景宁县城市建设发展有限公司签订移民安置房买卖合同的系被告朱唐生一人，且原、被告之间签订《房屋买卖契约》时，未有权属证书体现房屋共有情况，同时，被告朱超超也未在原告方占有使用房屋期间对买卖合同提出异议，原告方有理由相信朱唐生、金永兰夫妻具有处分该房屋的权利。被告方提出原告方明知朱唐生、金永兰并非为维护未成人共有人朱某权益而处分该房产的意见。因该房屋的交易价格，相对合理，原告方不构成对朱某的权益的侵犯，不属于合同无效的情形。综上，涉案房屋转让协议及买卖契约，系合同双方的真实意思表示，合法有效，对原、被告均有法律约束力。二、关于合同是否继续履行即涉案房屋是否应办理过户登记手续的问题。被告朱唐生认为，原告方至今尚有购房款30000元未付清，所以拒绝协助办理过户登记手续。因《房屋买卖契约》中明确了购房款在立契约时已如数结清，被告对自己的主张应承担举证责任，但其未提供相应证据予以证明原告未付清购房款，应认定原告已经全部付清购房款。本院认为，原告方按约履行了交付房款的义务，占有、使用涉案房屋至今，且涉案房屋的相关权属证书也可以办理，各被告应配合原告协助办理房屋过户手续，履行合同义务。被告朱某系未成年人，客观上不具备协助办理过户手续的条件，其父母朱唐生、金永兰作为其监护人，可以代为履行合同义务。倘若被告朱超超认为房屋买卖行为侵害了其合法权益，可另行主张赔偿权利，但其不应阻碍合同的履行。
本院认为：2005年12月21日拆迁安置房买卖合同虽系被告李小友一人与原告签订，但从安置过程的实际情况看，李小友实施的行为显然是其家庭成员的共同意思，应当认为，在买卖关系的磋商过程中，被告李小友是以其他家庭成员的代理人身份出现的，与原告达成了买卖安置房的口头协议。虽然最后签订的书面协议上无被告张金芳的签字，但并不影响原告与二被告间买卖关系的效力。被拆迁房屋系被告家庭四人审批取得，但涉案安置房最终登记在被告李小友、张金芳二人名下，因此，二被告也是该安置房适格的处分权人。综上，原、被告间的房屋买卖关系是双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。原告要求被告交付房屋并协助办理过户手续，合理合法，本院予以支持。根据协议，办理过户的相关费用，应由原告承担。涉案安置房建筑面积为106.29平方米，按双方约定的单价结合层次系数，房款应为312237.50元，再加上自行车库价款13335.20元，房款总额应为325572.70元，扣除原告已经支付的200000元，剩余房款125572.70元原告应当支付给被告。原告要求支付2007年10月至2014年12月的过渡房费30100元，本院认为，原、被告约定被告须于2007年10月14日前交付房屋，否则逾期后的政府此套房屋贴补过渡房费应由被告付给原告，但根据环卫处与被告签订的房屋拆迁产权调换补偿协议书，过渡房费系按照被拆房屋的建筑面积计算，也即拆迁人是针对被拆房屋发放补助的，因此，原、被告所约定的政府针对安置房的补助，在事实上是不存在的，该条款自始履行不能，原告的请求本院不予支持。原告要求被告支付逾期交房的违约金75000元，本院认为，原、被告约定被告应在环卫处宣布开始安置后五天内将房屋交付给原告，逾期被告向原告每天支付违约金500元，但也约定，在被告与环卫处签订安置协议书后五天内，原告再付给被告6万元，对于上述“开始安置”的约定，原告理解为环卫处通知进行抽签择房的7月19日，但按此时间计算，五天后尚正是签订安置协议的日期，被告无法取得房屋，不可能进行交房，因此，合理的理解应该是开始安置之日即为安置协议签订之日，由此，原、被告约定的交房义务与支付6万元房款的义务，实际上是要同时履行的。虽然被告未按期交房，但原告也未按期付款。原告辩称被告拒绝接受付款，但无证据证实。而且，即使原告所称属实，原告也应当通过提存等方法履行自己的义务。因此，在自己也未履行义务的情况下，原告要求被告承担逾期交房的违约金，于法不符，本院不予支持。第三人声称其已向二被告购买了涉案安置房，与事实不符，其请求本院不予支持。