法律知识
登录        电话咨询
安置房买卖 的风险分析
发布日期:2012-11-19    作者:110网律师
安置房买卖的风险分析
                随着城市建设不断加大,因为城乡改造、旧城改造等原因,出现了大量的安置房。同时,由于安置房的业主家庭可能同时拥有多套住房,大量的安置房就涌向了市场。但基于安置房的特殊性,其产权往往存在着限制,也就造成其在流通中的法律风险。本文基于安置房的法律特性,对其交易中的风险进行梳理,并提出一些相对合理的预防措施以供大家在安置房购置时参考。
一、安置房交易的优势
1、安置房一般为现房或准现房,特别是早期安置房由于其开发时间较早,地理位置较为优越,而且相关的配套也较为完善。这也称为安置房交易的一大优势,这种安置房一般可以做到“拎包入住”,方便生活需要。
2、户型较为适中。安置房的分配过程中往往因为着分户的原因致使,有很大一部分安置房以小两房、小三房等小户型为主,一般建筑面积在120平方米左右。且大部分为多层建筑,较之后期开发的高层建筑,容积率较低,居住环境相对要舒适一些。
3、安置房多为政府统建房屋,加之其以安置为主,商业性较低,其质量较为稳定。
4、最为重要的就是价格优势。由于安置房在交易时存在种种限制,产权变更往往成本较大,这也造成了大部分安置房的交易都在无证状态下完成。由于是无证交易也就无法从银行中获得贷款,基于此类种种原因致使,安置房的交易价格较同等条件下的商品房要便宜很多。这也是为什么大多数购房者明知安置房交易的风险,仍愿意购买安置房的重要原因。
二、安置房交易的风险及防范
(一)法律风险
在法律上对安置房的交易限制主要存在两个方面:一个是产权证,一个是交易时间的限制。
产权证的限制,是指所交易的房屋是否已经取得房地产权证。处理受是否取得产权证限制外,还有就是时间的限制。一般来说,取得小产权证且满三年的可以上市交易。如果取得小产证未满三年,那就要符合两个条件才可以交易:①动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证满三年;②被动迁居民家庭签订拆迁 补偿安置协议满三年。
在没有产权的情况下交易,由于交易无法达到交付的标准,所以这时候交易是处于债权的层面上,房屋的取得无法对抗善意第三人,也无法阻挡房屋业主一房两卖的发生。
这种情况下,可以通过实际占有、约定较高的违约金等方式,以增强权利保护。
在由于受到时间限制的风险,也可以参照以上方式降低风险。
(二)交易成本的增加
安置房由于其社会保障的属性,其转让是可能涉及迁安置房享受土地划拨、规费减免等费用的补齐,例如国有土地使用权出让金、契税、交易所得税等费用,从而增加了交易时限的成本,而这部分费用的分担往往也会落到购房者的身上。
(三)“人”的风险
由于交易为实际完成,交易周期太长,可能出现许多不确定的风险。
共有权人的共有权主张,这个风险可以在交易前查看房屋产权证,或由其共有人共同签署房屋买卖合同。
直接交易人死亡,这是涉及到财产的承继人继续协助履行合同的问题。如果其不协助办理,就会是房屋交易的实现出现波折。
(四)政策风险
由于交易周期较长,在出现政府拆迁时,购买者由于没有任何的产权证明,其权利无法得到有效的保证。
(五)市场风险
主要就是房产价格的波动,价格上涨时,出卖人的违约风险增加。价格下跌时,买受人的权利无法得到相应的保障。
对于安置房要调查清楚其土地性质,安置性质,产权证的办理,交易的限制等因素综合考量其交易风险,谨慎购买。
 
 
相关法律知识
咨询律师
孙焕华律师 
北京朝阳区
已帮助 42 人解决问题
电话咨询在线咨询
杨丽律师 
北京朝阳区
已帮助 126 人解决问题
电话咨询在线咨询
陈峰律师 
辽宁鞍山
已帮助 2475 人解决问题
电话咨询在线咨询
更多律师
©2004-2014 110网 客户端 | 触屏版丨电脑版  
万名律师免费解答咨询!
法律热点