缔约过失责任的赔偿范围
【以案说法】
案情：
2013年5月，孙某某（以下简称甲方）与冯某某（以下简称乙方）签订了租房合同，约定：甲方将其自建的5间临时养殖房租赁给乙方使用，租金为每年3万元，租期为五年。合同签订后，乙方于2013年6月支付给甲方租金3万元，甲方将房屋交付给乙方使用。乙方在房屋内安置电脑、稳压器、网线、桌椅等相关设施，开始对外经营网吧。
2014年3月，甲方以“合同出租的房屋没有取得建设工程许可证、也没有经过批准建设，根据法律规定，双方签订的租房合同应属无效”为由，要求乙方返还房屋，在乙方不同意的情况下，甲方采取断电的方式使乙方不能正常经营。乙方于2014年8月份将网吧相关设备运走，但对房屋一直占用。2014年12月，乙方诉至嘉定区人民法院，要求甲方赔偿包括经营损失在内的各项损失共计20余万元。
庭审过程中，法院通过调查核实、质证，证实涉案房屋确系临时养殖用房，未获得建设许可。最终法院判决为：甲乙双方签订的房屋租赁合同无效，甲方赔偿乙方装修房屋的直接经济损失的70%，共计8万元；驳回乙方的其他诉讼请求。
程律师评析：
1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。故本案原、被告之间的房屋租赁合同应认定为无效。
2、从合同无效的原因来看，甲乙双方都有过错，甲方违反诚实信用原则，乙方未做到谨慎注意的义务。甲方明知对涉案房屋的性质及租房合同违反国家法律法规的强制性规定，但甲方在签订合同时未能如实告知乙方涉案房屋的相关情况，违反了诚实信用原则，应当承担合同无效的责任；另一方面，房产管理部门已向社会公开房产查询信息，双方在签订合同时，即使甲方未如实告知涉案房屋的相关情况，乙方也具备自己查询清楚的能力及条件，因此，乙方应在其未尽到谨慎注意义务的范围内承担合同无效的责任。
3、本案中，甲方在订立合同过程中，违反了依诚实信用原则负有的先合同义务，最终导致合同不成立，应当承担缔约过失责任。根据有关法律规定，缔约过失责任指造成的实际损失，不包括经营损失。
综上，就甲方给乙方造成的实际损失，甲方应当承担赔偿责任，同时，乙方在签订合同时未尽到谨慎的注意义务，应减轻甲方的责任。
