山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
 
上诉人（原审原告）：蓬莱市登州街道凤凰社区居民委员会。
法定代表人：辛茂顺，该居民委员会主任。
委托代理人：秦淑萍，该居民委员会居民。
委托代理人：董慧君，山东鲁信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吕某某，蓬莱市某某大酒店经理。
委托代理人：徐学春，山东星河泰律师事务所律师。
原审被告：蓬莱市某某大酒店。住所地：蓬莱市县后路83号。
负责人：吕某某，该大酒店经理。
委托代理人：徐学春，山东星河泰律师事务所律师。
上诉人蓬莱市登州街道凤凰社区居民委员会因与被上诉人吕某某、原审被告蓬莱市某某大酒店房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省蓬莱市人民法院（2013）蓬登民初字第360号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，蓬莱市登州街道凤凰社区居民委员会（以下简称凤凰居委会）原名为蓬莱市登州镇凤凰村村民委员会（以下简称凤凰村委会），蓬莱市（东方）麒麟宾馆系凤凰村委会申请开办的集体经营非法人单位，其名下有位于蓬莱市县后路建筑一处，包括餐厅、门市、客房、仓库等，建筑面积共计5946.74平方米。1998年7月8日凤凰村委会在蓬莱市工商行政管理局申请办理了蓬莱市麒麟宾馆的注销登记。2003年4月12日凤凰居委会与时延龙（案外人）签订了租赁合同，双方约定：凤凰居委会将麒麟宾馆所属客房、餐厅、锅炉房、仓库、全部房间、客房及餐厅现有工具设施及物资全部租赁给时延龙，用于经营旅游、餐厅服务业；租赁期限自2003年10月1日至2023年9月30日止；租金为每年20万元；2003年租金在合同签字生效之日由时延龙交给凤凰居委会20万元。自2004年开始，时延龙于每年10月1日前向凤凰居委会交纳年租金20万元，时延龙每年均先给付租金然后经营，时延龙超过约定期限不给付凤凰居委会租金，凤凰居委会可自行关停麒麟宾馆，对此造成的一切经济损失由时延龙承担；合同还对其他相关事项进行了约定。2003年4月11日时延龙给付凤凰居委会2003年10月1日至2004年9月30日的租金20万元。
2009年5月10日凤凰居委会与时延龙、吕某某签订了协议书一份，协议书上载明，凤凰居委会与时延龙于2003年4月12日签订租赁合同，后时延龙将租赁物转让给吕某某经营，现三方就合同履行、解除以及拖欠租赁费给付等协商签订协议如下：一、凤凰居委会与时延龙在2009年9月30日解除2003年4月12日签订的租赁合同书，自本协议签订之日凤凰居委会与时延龙均同意吕某某继续经营至2009年9月30日。二、时延龙、吕某某租赁凤凰居委会宾馆经营期限从2003年10月1日至2009年9月30日合计6年，租金应为120万元。签订合同时，时延龙给付凤凰居委会租金20万元，其余租金再未给付，现尚欠凤凰居委会租金人民币100万元。三、因宾馆实际是吕某某在经营，凤凰居委会、时延龙、吕某某三方经协商100万元租赁费由吕某某支付给凤凰居委会，时延龙对该100万元租赁费承担保证责任，保证期间为自欠款之日起两年。四、拖欠租赁费支付时间：2009年5月10日前，吕某某支付凤凰居委会人民币60万元；2009年年底之前吕某某支付凤凰居委会人民币20万元；2012年年底前吕某某支付凤凰居委会人民币20万元。五、吕某某按照本协议约定支付拖欠甲方租赁费用，凤凰居委会同意放弃时延龙拖欠租赁费的利息及违约金，如果吕某某存在违约行为，吕某某同意支付凤凰居委会利息及违约金合计20万元。上述协议签订后，上述协议中约定的前欠100万元租金，吕某某于2009年5月25日给付凤凰居委会2004年10月1日至2007年9月30日的租金60万元，于2010年2月5日给付2008年10月1日至2010年9月30日的房租40万元，尚欠2007年10月1日至2008年9月30日的房租20万元吕某某于2012年6月28日以20万元的汇票交纳。
2009年5月10日，凤凰居委会另与吕某某签订了租赁合同，合同约定凤凰居委会将麒麟宾馆全部租赁给吕某某使用，用于经营旅游、餐厅服务业，合同第三条约定，租赁期限2009年10月1日至2029年9月30日止。第四条约定，租金每年为人民币20万元，二十年合计400万元，自2009年始每年12月31日前吕某某给付凤凰居委会租金20万元，吕某某超过约定期限不给付凤凰居委会租金，凤凰居委会有权停水、停电，自行关停宾馆，对此造成的损失由吕某某承担，吕某某延期给付凤凰居委会租金，则按照日万分之二点一的比例给付凤凰居委会利息，并给付凤凰居委会年租金10%的违约金。第七条约定，吕某某对租赁物进行添附和在租赁面积范围内进行增建、扩建及改建须经凤凰居委会同意，费用吕某某承担，合同期满，吕某某增添部分无偿归凤凰居委会所有（增添部分包含2003年4月12日至2009年9月30日吕某某在实际经营宾馆中增添的建筑物、添附物及合同期内增添物，合同其他部分均按此理解）；合同期内出现拆迁情况，凤凰居委会所有的宾馆等补偿全部归凤凰居委会所有，吕某某增添部分的补偿归吕某某所有，政府给予被拆迁人退税优惠政策鼓励拆迁，双方同意平均分配退税额；第八条约定，承租期满，吕某某装配在宾馆内的配套设施及内部装修应连同清点所列设施、物资完整地无偿移交给凤凰居委会（吕某某新增可动设施可带走）。第九条约定，吕某某提出终止合同或因吕某某违约双方终止合同，无论租赁合同是否到期，吕某某增添部分、装修改造及新增一切设施均无偿归凤凰居委会所有，凤凰居委会违约造成双方终止合同，凤凰居委会赔偿吕某某一切损失；宾馆房屋、设施的维修由吕某某负责，费用由吕某某承担。第十七条约定，吕某某违反合同约定，凤凰居委会催告吕某某履行义务，吕某某迟延一个月仍不履行的，凤凰居委会有权解除合同；凤凰居委会通告吕某某，如果吕某某拒绝签收，则凤凰居委会在宾馆大门或宾馆内任何一部位张贴通告并拍摄照片视为送达吕某某。第十九条约定，担保人（蓬莱市某某大酒店，以下简称某某大酒店）对吕某某欠凤凰居委会的租金承担连带保证责任，保证期间为应付租金之日起两年。凤凰居委会、吕某某及担保人某某大酒店在合同上签字或盖章。上述合同签订后，2011年9月13日吕某某给付凤凰居委会2010年10月1日至2011年9月30日的租金20万元；2013年2月6日吕某某向凤凰居委会交纳了2011年10月1日至2012年9月30日的房租20万元。2013年5月6日凤凰居委会提起本案诉讼，起诉吕某某、某某大酒店，请求判令解除双方之间的租赁合同，要求给付房租20万元、违约金2万元、利息5.04万元；同日吕某某的工作人员到凤凰居委会交纳2012年10月1日至2013年9月30日的房租，凤凰居委会工作人员答复，已经起诉了，房租先不收。
另查，2004年4月12日吕某某及案外人王嵩芝申请设立了合伙企业“蓬莱市某某大酒店”，经营期限至2014年4月12日，执行事务负责人为吕某某，2012年12月18日该企业因不按规定接受年度检验被吊销。
原审庭审中，凤凰居委会、吕某某对双方租赁合同第四条约定的“租金每年为人民币20万元，自2009年始每年12月31日前吕某某给付凤凰居委会租金20万元”中租金给付时间的解释存在分歧。凤凰居委会认为从2009年开始应在每年年底前交纳当年10月1日至次年9月30日的房租20万元，按照合同约定2012年10月1日至2013年9月30日的房租20万元应于2012年12月30日前付清，吕某某逾期且经过催收仍未交纳，故吕某某违约，要求解除租赁合同、交纳房租和利息、承担违约金。吕某某则认为该条款应解释为自2004年每年年底前交纳上一年10月1日至当年9月30日的房租20万元，且双方也是按照这样履行的，2012年10月1日至2013年9月30日的房租20万元应于2013年12月30日前付清，所以吕某某不构成违约。
凤凰居委会主张因到某某大酒店柜台及找吕某某本人送达催收通知，其均不接收，故将催收通知张贴在酒店大门，提交了照片一张和视频一份，证明在某某大酒店大门张贴“催缴房租通知”和派工作人员到某某大酒店催交房租，但吕某某在2013年2月6日交纳了2011年10月1日至2012年9月30日的房租20万元，却拒绝交纳2012年10月1日至2013年9月30日的租金20万元，构成违约，故凤凰居委会要求解除合同；吕某某对凤凰居委会提供照片和视频资料均不认可，认为形成时间和地点的真实性无法确认，且凤凰居委会未向吕某某及其工作人员送达催收通知，也没有其拒收的证据，凤凰居委会催收款项中符合合同约定的数额已交纳。
原审法院依据租赁合同、收款收据及当事人陈述等认定上述事实。
原审法院认为，凤凰居委会与吕某某之间签订的房屋租赁合同不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效；但合同中关于吕某某应当交纳租金的时间约定不明确，且租赁合同实际履行过程中吕某某均未按凤凰居委会主张的于每年年底前交纳当年10月1日至次年9月30日的房租20万元，凤凰居委会亦每次对吕某某交纳租金的履行予以接受，并未提出异议，故现凤凰居委会主张吕某某未在2012年12月30日前交纳2012年10月1日至2013年9月30日的房租20万元构成违约，要求解除与吕某某之间的租赁合同并承担违约责任及利息，理由不充分，不予支持。吕某某2013年5月6日及诉讼中到凤凰居委会交纳2012年10月1日至2013年9月30日的房租20万元，凤凰居委会拒收；庭审中吕某某仍同意交纳该部分房租，故对凤凰居委会要求吕某某给付租金20万元的诉讼请求，予以支持。关于某某大酒店是否能够作为被告参加诉讼的问题，根据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第45条“起字号的个人合伙，在民事诉讼中，应当以依法核准登记的字号为诉讼当事人，并由合伙负责人为诉讼代表人。合伙负责人的诉讼行为，对全体合伙人发生法律效力”的规定，某某大酒店系起字号的合伙企业，其主体适格，可以作为被告参加本案诉讼。某某大酒店作为吕某某向凤凰居委会交纳房租的担保人，但未约定保证方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”的规定，某某大酒店对吕某某给付租金的义务应承担连带保证责任。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第九十二条、第九十四条及上述法律法规之规定，原审法院于2014年5月26日判决：一、吕某某给付蓬莱市登州街道凤凰社区居民委员会2012年10月1日至2013年9月30日的房租20万元，于本判决生效后十日内付清。二、蓬莱市某某大酒店对上述款项承担连带给付责任。三、驳回蓬莱市登州街道凤凰社区居民委员会的其他诉讼请求。案件受理费5356元，由蓬莱市登州街道凤凰社区居民委员会负担1056元，由吕某某、蓬莱市某某大酒店负担4300元。
一审宣判后，上诉人凤凰居委会不服，向本院提出上诉称：一、原审判决认定事实错误。1、原审判决认定租赁合同中被上诉人吕某某应当交纳租金的时间约定不明确是错误的。合同约定自2009年始每年12月31日前支付租金20万元，付款时间是明确的，被上诉人应于2012年12月31日前交纳2012年10月1日至2013年9月30日租金。2、原审判决认定被上诉人交纳租金，上诉人接受未提异议是错误的。履行合同过程中，被上诉人迟延交纳租金，上诉人接收租金但是一直要求被上诉人给付另欠的20万元租金，被上诉人一直拖欠。原审法院不能因为被上诉人迟延交付拖欠行为而否定合同及上诉人的合同解除权。租赁合同签订时要求先付租金后经营，因被上诉人承担上一任租赁期限债务一时周转不便，故与当时时任上诉人村委会主任刘某协商年底前交纳租金，原审判决以被上诉人违约履行而认定租赁合同交纳租金时间约定不明，属认定事实错误。权利放弃须明示，仅以接受履约不能推断出对权利的放弃。解除权人接受违约方的继续履约不能视为对解除权的放弃。3、年租金20万元明显低于市场价格。被上诉人趁上诉人换届选举前与前任负责人签订的合同显失公平。涉案房屋面积5946.74平方米，2003年4月12日签订合同时年租金20万元，到2009年5月10日签订合同时年租金仍为20万元，明显低于市场价格。上诉人另有一处房产6070.91平方米，对外租赁的年租金为1107500元，且每年递增。2009年下半年至2011年6月期间上诉人处于无领导管理状态，现任负责人于2011年6月接任，新领导班子发现拖欠房租问题，按照合同约定经催告，被上诉人仍不履行，上诉人行使合同解除权，要求支付违约金和利息于法有据。二、原审判决自相矛盾。原审判决对被上诉人未按照合同约定时间交纳租金，而上诉人对被上诉人交纳租金的履行予以接受，未提出异议的事实予以认可，证明原审法院已认定被上诉人迟延交纳构成违约，可判决却认为上诉人请求理由不充分，不予支持上诉人请求。三、原审判决未以事实为根据，以法律为准绳。租赁合同中明确约定被上诉人违约，上诉人有权解除合同，对于被上诉人的违约行为，事实清楚，而原审法院却剥夺上诉人的合同解除权。四、原审法院审判程序违法。本案开始适用简易程序，审判员一人独任审理，后转为普通程序由合议庭审理，但审判过程中仅一名审判员审理，判决书却出现三名审判员。综上，原审判决枉法裁判，严重侵犯上诉人的合法权益，请求二审法院查明事实，撤销原审判决，依法改判：解除租赁合同，被上诉人给付上诉人租金20万元、违约金2万元及利息5.04万元（利息暂计算至起诉之日），一、二审诉讼费用及相关费用由被上诉人承担。
被上诉人吕某某答辩称：1、我方没有违约，按照与上诉人签订的合同约定，我方交纳租金的时间是每年的年底交纳上一年度10月1日至当年9月30日的租金，且双方一直按此时间履行，上诉人对此无任何异议，故2012年10月1日至2013年9月30日的租金应在2013年的年底付清。2、我方积极履约，分别于2013年5月6日、12月到上诉人处交纳租金，但上诉人没有任何理由拒收，上诉人上述行为是其故意为之，想拿到我方违约的目的。3、租金是否过低与本案无关，况且上诉人与时延龙签订合同时也是20万元年租金，且上诉人未在法定期限内提出撤销之诉。4、本案是上诉人提起的恶意诉讼，其具体目的详见一审代理词。根据我国合同法及相关法律的立法精神，法律保护市场交易行为的安全性、稳定性和连续性。我方在2009年承租后，先后投入1000余万元用于装修改造宾馆，并招用大量职工工作，若双方解除租赁关系，不仅我方会倾家荡产，而且职工下岗造成不稳定因素。综上，原审认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原审判决。
原审被告某某大酒店的答辩意见同被上诉人吕某某的答辩意见。
本院审理中，上诉人凤凰居委会提供证人刘某出庭作证，刘某出庭陈述称，其于1999年4月至2009年10月期间担任凤凰居委会主任、党支部书记，居委会与被上诉人吕某某2009年签订租赁合同，每年租金20万元，租赁期间先缴款后经营。因吕某某要求宽限几个月交纳租金，故合同约定2009年开始每年12月31日前支付租金。被上诉人吕某某及原审被告某某大酒店对该证言不予质证，认为证据形式不合法。
上诉人凤凰居委会提供其与上海如家酒店管理有限公司签订的租赁合同一份，蓬莱市凤凰村东方麒麟宾馆和凤凰宾馆的房产证以及凤凰社区19名居民的证言，上诉人提交上述证据证实2009年5月10日上诉人与被上诉人签订合同时，该社区处理无领导管理状态，合同未经村民会议讨论决定，并且以明显低于市场价的价格出租集体财产，侵害村民的合法权益。被上诉人吕某某及原审被告某某大酒店对上述证据不予质证，认为与本案无关。
上诉人凤凰居委会提供其给被上诉人吕某某催缴房租照片和视频的属性截图，显示照片拍摄时间为2013年1月7日，视频拍摄时间为2013年1月30日，证明其工作人员于2013年1月7日和1月30日对吕某某就欠付房租进行了催告。被上诉人吕某某及原审被告某某大酒店对上述证据均不予认可，主张其从未见过催收通知，从凤凰居委会提供的照片和视频也无法证明拍摄时间和地点，居委会也未进行过公证，故认为证据的真实性无法认定。凤凰居委会主张其已通告吕某某但吕某某拒收，但并没有提交充分的证据予以证实，从居委会提交的证据来看，居委会曾经找过吕某某但是没有找到，后于2013年1月7日找到一位次承租人让他代为转交吕某某相关的催交房租通知，而该次承租人拒绝转交该通知。
上诉人凤凰居委会提供三张照片，证明被上诉人吕某某除了经营合同约定的旅游餐厅服务业外，还经营2个手机店、1个隐形纱窗店、1个橄榄油店，并且还有练歌房、会计培训班正在招租，违反了合同约定。被上诉人吕某某及原审被告某某大酒店对上述证据不予认可。
另查明，被上诉人吕某某派工作人员于2013年5月6日去上诉人凤凰居委会交纳2012年10月1日至2013年9月30日期间的租金20万元，上诉人的工作人员拒收。
本院审理查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，根据上诉人凤凰居委会、被上诉人吕某某以及原审被告某某大酒店于2009年5月10日签订的租赁合同，第三条约定租赁期限2009年10月1日至2029年9月30日止，第四条约定租金每年20万元，自2009年始每年12月31日前吕某某给付凤凰居委会20万元，双方对租金的交纳约定是明确的，即2009年12月31日前交纳2009年10月1日至2010年9月30日期间的租金，依此类推，2012年12月31日前吕某某应交纳2012年10月1日至2013年9月30日期间的租金。而并非吕某某主张的2013年12月31日前交纳2012年10月1日至2013年9月30日期间的租金。故，吕某某2013年5月6日交纳2012年10月1日至2013年9月30日期间的租金已构成违约。原审法院认定双方对交纳租金时间约定不明确，且实际履行过程中吕某某均未按凤凰居委会的主张于每年年底前交纳当年10月1日至次年9月30日的房租，凤凰居委会每次对吕某某的交纳租金予以接受，并未提出异议，故吕某某未在2012年12月30日前交纳2012年10月1日至2013年9月30日房租20万元不构成违约，原审法院上述认定没有事实依据，应予以纠正。
按照双方2009年5月10日签订的租赁合同第十七条，吕某某违反合同约定，凤凰居委会催告吕某某履行义务，迟延一个月不履行，凤凰居委会有权解除合同。合同约定凤凰居委会通告吕某某，如果吕某某拒绝签收，则居委会在宾馆大门或宾馆内任何一部位张贴通知并拍摄照片视为送达吕某某。根据上诉人凤凰居委会提交的证据，不足以认定凤凰居委会就吕某某拖欠租金问题向吕某某履行了催告义务。综上，虽然吕某某迟延交纳相应的租金，已经构成违约，但是凤凰居委会没有按照合同约定的方式履行催告吕某某交纳房租的义务，不符合租赁合同中约定的解除合同的程序，故凤凰居委会要求解除合同的请求本院不予支持。但是，吕某某迟延交纳2012年10月1日至2013年9月30日期间的租金构成违约，应按合同约定向凤凰居委会支付租金20万元，并支付迟延交纳租金的违约金2万元，利息5250（以20万元为本金，自2013年1月1日起至2013年5月5日止，按日万分之二点一计算），某某大酒店对上述款项应承担连带给付责任。吕某某派工作人员于2013年5月6日到凤凰居委会交纳租金20万元，但被拒收，故凤凰居委会要求吕某某给付自2013年1月1日起至2013年5月5日止的租金利息合法有据，本院予以支持，但是要求以后相应的利息没有依据，本院不予支持。
上诉人凤凰居委会提出的关于年租金20万元明显低于市场价格，合同显失公平的上诉意见。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销；第五十五条规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。本案中，上诉人凤凰居委会与被上诉人吕某某于2009年5月10日签订租赁合同，凤凰居委会主张租金过低，合同显失公平，但是没有在一年内行使撤销权，并且接受吕某某交纳的2009年10月1日至2012年9月30日期间的租金，凤凰居委会以自己的行为放弃撤销权。凤凰居委会以租金过低，合同显失公平为由提出解除合同，本院不予采纳。
上诉人凤凰居委会二审期间提出被上诉人吕某某又将宾馆出租给他人经营，改变宾馆用途，要求解除合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，上诉人凤凰居委会在2013年1月7日找到一位次承租人要求其向吕某某转交催交房租通知，被该次承租人拒绝。上诉人凤凰居委会对吕某某经营中对部分房屋存在转租行为是知道的，但在此后直到一审诉讼期间，并未对吕某某转租行为提出异议。因凤凰居委会知道吕某某存在转租情形，但未在六个月内提出异议，直到二审审理期间凤凰居委会才提出异议，以未经其同意为由要求解除合同，本院不予支持。
上诉人凤凰居委会上诉意见中合理部分，本院予以采纳；不合理部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第五十五条、第六十条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销山东省蓬莱市人民法院（2013）蓬登民初字第360号民事判决；
二、被上诉人吕某某给付上诉人蓬莱市登州街道凤凰社区居民委员会2012年10月1日至2013年9月30日期间的租金20万元，并支付迟延交纳租金的违约金2万元，利息5250（以20万元为本金，自2013年1月1日起至2013年5月5日止，按日万分之二点一计算），限本判决生效后十日内付清；
三、原审被告蓬莱市某某大酒店对上述款项承担连带给付责任；
四、驳回上诉人蓬莱市登州街道凤凰社区居民委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5356元，二审案件受理费1056元，由上诉人蓬莱市登州街道凤凰社区居民委员会负担1282元，由被上诉人吕某某、原审被告蓬莱市某某大酒店共同负担5130元。
本判决为终审判决。
二〇一四年十二月八日