拒交物业费的法律关系分析
【案情简介】李先生于2012年10月与某开发商签订《商品房买卖合同》，购买某房产。2012年12月6日与开发商办理入住手续，领取房屋钥匙，但至今未进行装修入住。2013年夏天，李先生到新房查看时，发现房屋出现多处漏水现象，遂与物业进行交涉，物业表示会及时将此情况反馈给开发商。开发商施工人员接到报修通知后，派员到现场进行了勘察，但一直未予进行修缮。不久后李先生接到了所在小区物业公司的书面催缴通知，要求其交纳自2012年12月6日起至今的物业费共计3000余元。李先生认为，其并未入住新房，没有享受到物业服务，同时房子出现多处漏水至今未予修缮，因此不同意交纳上述物业费，双方就物业费交纳事宜产生争议。争议焦点一：李先生未入住新房能否成为其拒绝交纳物业费的理由？答：不能。物业服务是一项公共服务，物业公司不只是为某一位业主提供服务，而是为全体业主进行服务。物业费主要是用来支付物业公司为全体业主共有的公共部位的保洁、绿化、秩序维护以及共用设施设备（包括小区表内水、电、气等管线、设备及电梯等）维护所需费用，而这些公共部位、共用设施设备是归全体业主所有，因此全体业主都应支付物业费以确保物业公司可以正常提供服务，即使业主尚未入驻，对以上这些公共部位、共用设施设备也是拥有共同的产权的，物业公司已经提供服务了，所以仍需未入住的业主为享受的这些服务而交纳物业费。根据《天津市物业管理条例》的相关规定，物业竣工验收合格交付业主后发生的物业管理服务费，由业主承担。李先生既然已经办理了入住手续，领取了钥匙，就应当依约支付相应物业费。争议焦点二：李先生能否根据新房漏水的情况而主张减免物业费？答：同样不能。这里存在两个合同关系，即李先生与物业公司之间的物业服务法律关系，和李先生与开发商之间的商品房买卖合同法律关系。房子漏水属于房屋质量瑕疵，承当法律责任的主体是开发商，在保修期内开发商应当承担房屋的修缮义务。而物业公司只是提供物业管理服务，对于交付的房屋出现的瑕疵不承担法律责任。本案中，物业公司已经及时将李先生房屋出现的问题反馈给开发商，开发商也已经派员到现场进行了勘察，物业公司已经履行了职责义务，因此李先生应就怠于修缮问题向开发商主张权利，而不能据此不交纳物业费。
