北京市一起二手房买卖纠纷案件及法院审判
基本案情：
上诉人葛某、辜某与崔某因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第15649号民事判决，分别向二中院提起上诉。
2013年8月，葛某、辜某诉至原审法院称：2009年5月25日，我们与崔某签订《存量房屋买卖合同》，我们购买位于301号房屋。合同对于户口迁出的时间进行了约定，但崔某至今仍未履行。现我们要求崔某给付2010年1月1日起至2013年10月10日止的逾期迁移户口违约金178 640元，并负担诉讼费用。
崔某辩称：不同意葛某与辜某的诉讼请求。1、本案起诉时已超过诉讼时效；2、合同约定如果由于我的原因造成户口无法迁出，才应当承担违约责任，但目前户口尚未迁出是由于我所购买的房屋无法落户，并非我自身原因；3、违约金计算标准明显过高。
原审法院认为：《存量房屋买卖合同》及《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效协议，双方均应依约履行。现双方均同意按照《存量房屋买卖合同》第十条的约定处理户口迁移问题，法院予以认定。崔某认可户口尚未迁出，法院予以认定。既然崔某在签订《存量房屋买卖合同》时已经约定了迁移户口的期限，就应当做好迁移户口的准备，现崔某以无处落户并非其个人原因为由，拒绝承担相应的违约责任，法院难以支持。崔某应当给付葛某、辜某违约金。关于违约金的计算问题，虽然房价款为1 000 000元，但葛某、辜某按照620 000元为基数计算逾期超过15日的违约金，法院不持异议。因违约金按日计算，现有证据又不足以充分证明葛某、辜某曾经向崔某主张过违约金，存在诉讼时效中止、中断的情形，故法院认定2011年8月29日之前的违约金已超过诉讼时效，法院不予保护。因违约金计算标准过高，法院结合本案实际情况，将违约金酌情调整为50 000元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，于2013年10月判决如下：一、崔某于本判决书生效之日起十日内给付葛某、辜某违约金五万元；二、驳回葛某、辜某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，葛某、辜某与崔某均不服，分别向二中院提起上诉。葛某、辜某请求撤销原判，依法改判支持其原审诉讼请求，葛某、辜某的主要上诉理由为：原判认定的诉讼时效与法律相悖，崔某的侵权行为持续至今，我主张权利的日期应当是时效的开始之日；原判认定违约金计算标准过高与法律规定不一致，合同是双方签字认可的，自双方签字发生法律效力，对双方均有拘束力。崔某请求撤销原判，改判驳回葛某、辜某的诉讼请求，崔某的主要上诉理由为：原判认定事实错误，葛某、辜某的诉讼请求已过诉讼时效，不应予以支持；原判酌情调整的违约金数额过高，应进一步予以减少。
经审理查明：2009年5月25日，崔某（出卖人）与葛某、辜某（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，葛某、辜某购买位于301号房屋，价款620 000元。合同第十条第三款约定“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付10 000元的违约金；逾期超过15日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金”。同日，崔某（甲方）与葛某、辜某（乙方）另签订《协议书》，约定房价款为1 000 000元。第六条约定“甲方承诺在2009年12月31日前将户口从该房屋上迁出”；第八条约定“违约方将承担房屋总价20%的违约金”。葛某、辜某于2009年6月1日取得上述房屋的所有权证书，产权登记为二人共同共有。
葛某、辜某于2013年8月28日就本案提起诉讼。庭审中，双方均认可逾期迁移户口的违约金适用《存量房屋买卖合同》第十条的约定，不适用《协议书》约定。葛某、辜某认为崔某未依约迁移户口，应当支付2010年1月1日至2013年10月10日的违约金178 640元，其中按日支付的部分以620 000元为基数，每日万分之二为标准。崔某认为上述请求已经超过诉讼时效。葛某、辜某主张起诉前曾多次向崔某提出要求，并提交2013年8月的录音资料佐证。录音资料中辜某要求崔某迁移户口并提到“我们给你打了五次电话……”。崔某认可录音资料真实性，但表示辜某只是要求迁移户口，葛某、辜某一直没有向其主张过违约金。崔某另提出，未迁出户口是由于其购买的房屋始终无法办理产权证明，无法迁入户口，碍于现有政策户口又无法迁移到亲属或朋友处，依据合同条款，如果并非由于出卖人自身原因，不应当承担违约责任。崔某对上述主张提交购房合同、派出所及物业公司出具的证明佐证。葛某、辜某对上述证据真实性无异议，但对关联性不予认可，二人主张崔某完全可以将户口迁移至他处。崔某还提出违约金计算标准过高，请求结合本案实际情况予以减免。
另查，至原审法庭辩论终结前，崔某的户口尚未迁出。二审审理中，双方均认可崔某已于原审法庭辩论终结后将户口迁出。
法院判决：
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，二中院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
靳律师点评：
依法成立的合同对当事人具有法律拘束力，当事人均应依约履行合同义务。本案中，崔某与葛某、辜某签订的《存量房屋买卖合同》及《协议书》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效。双方于上述合同明确约定崔某应于限定期限内迁移户口，并约定了相应的迟延履行违约责任。现崔某迁移户口存在迟延情节，故崔某应当依据合同约定，向葛某、辜某支付违约金。原审援引《存量房屋买卖合同》第十条的约定对此予以认定，处理正确，二中院予以确认。根据上述约定，违约金系以日为单位计算，葛某、辜某于2013年8月28日就本案提起诉讼，其未对诉讼时效中止、中断的情形尽到必要的举证责任。原审法院结合上述事实，对崔某主张的时效抗辩予以部分支持，认定2011年8月29日之前的违约金已超过诉讼时效，处理亦属正确，二中院予以确认。葛某、辜某及崔某关于原判诉讼时效处理有误的上诉理由，均无事实和法律依据，二中院不予采信。至于违约金的具体数额一节，原审法院结合本案实际情况，依法对双方约定的违约金酌情予以调整，处理原则正确，酌定的数额并无不当，二中院亦予确认。葛某、辜某及崔某关于原判酌定违约金有误的上诉理由，均依据不足，二中院不予采信。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。葛某、辜某及崔某的上诉请求，二中院不予支持。
