北京市存量房买卖纠纷案例的法院审判及律师点评
基本案情：
上诉人李某因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第21410号民事判决，向二中院提起上诉。
2013年4月，程某诉至原审法院称：2010年9月27日，我与李某签订《北京市存量房屋买卖合同》，同日，二人还与居间方链家房地产公司签订一份《补充协议》，约定：李某以145万元的价格将位于北京市朝阳区**乡白鹿司柏阳景园A区15号3单元402室（以下简称402号房屋）出售给我。合同签订后，我按约定给付李某135万元购房款，并给付链家房地产公司居间服务费37 000元，李某亦将402号房屋交付给了我，我现已实际入住。此后，我多次要求李某按照合同约定办理房屋过户手续，但李某故意拖延过户并提出涨价。现我诉至法院，要求李某履行合同约定的过户义务，并支付违约金1 456 000元。
李某辩称：我对法律知识及房屋买卖基本常识认识有欠缺，没有认识到双方交易房屋为小产权房，不能上市交易。双方所签合同并非存量房买卖合同，合同内容不符合法律规定。李某签订合同时急需用钱，未通知配偶，侵犯了配偶对该房屋的共有权。我认为双方签订的房屋买卖合同为无效合同，故不同意程某的诉讼请求。
链家房地产公司述称：程某主张的违约金与我公司无关，我公司不发表意见。签约当时，涉案房屋的产权证正在办理过程中，程某和李某约定，待李某办理完毕房屋所有权证后，再办理过户手续。李某陈述其爱人不知道卖房的情况不属实，本案自签约到房款交付李某的爱人都有参与。对于程某要求李某履行过户义务的诉讼请求，我公司同意配合。
原审法院经审理认为：程某与李某签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》的内容不违反国家相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，法院不予支持。李某关于上述合同未经房屋共有权人同意，属于无效合同的辩解意见，缺乏法律依据，法院不予采信。上述合同签订后，程某依约向李某交付了购房款135万元，李某亦向程某交付了房屋。但李某在取得《房屋所有权证》之后，未按合同约定配合程某办理房屋过户手续，已构成违约。现程某要求李某履行房屋过户义务、支付违约金的诉讼请求合法有据，法院予以支持，但协议约定的违约金比例过高，违约金的具体数额，法院将酌情予以调整。同时，程某亦应按合同约定将10万元购房款尾款给付李某。据此，2013年6月，原审法院判决：一、李某于判决生效之日起十五日内，协助程某到房屋权属登记部门办理位于北京市朝阳区**乡某院15号楼3单元402号房屋的产权过户手续；二、李某于判决生效之日起十五日内向程某支付逾期办理房屋过户手续的违约金二十万元；三、程某于判决生效之日起十五日内向李某支付购房款尾款十万元；四、驳回程某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，李某不服，持原审答辩意见向二中院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判驳回程某全部诉讼请求。程某、链家房地产公司同意原判决。
经审理查明：2010年9月27日，程某与李某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：李某将402号房屋出售给程某；房屋成交价格为145万元；程某向李某支付定金2万元；李某应当在2010年10月27日前将402号房屋交付给程某。
同日，程某、李某、链家房地产公司还签订一份《补充协议》，约定：程某于协议签订当日给付2万元定金；于2010年9月28日给付首付款100万元（含定金2万元）；剩余45万元，在交付房屋时支付35万元，余款在所有权转移登记手续办理当日支付。李某承诺在北京市朝阳区**乡政府下发房屋所有权证后3日内通知程某和链家房地产公司。李某取得房产证后5个工作日内，程某和李某共同办理房屋所有权转移登记手续。双方任何一方违反合同约定，迟延履行付款义务、房屋交付义务、办理房屋过户手续义务的，迟延在30日内，每迟延一日违约方需向守约方支付200元整的违约金；李某违反约定超过30日的，应在违约行为发生之日起5个工作日内，以相当于该房屋总价款的100%向程某支付违约金，链家房地产公司收取程某的所有费用不予退还，由李某直接赔付程某。
上述合同签订后，程某如约给付了李某135万元购房款（含2万元定金），并给付链家房地产公司37 000元中介服务费；李某亦将402号房屋交付给了程某，程某已入住该房屋至今。2011年4月李某取得了402号房屋的《房屋所有权证》，房屋性质为按经济适用住房管理，李某至今未给程某办理该房屋的过户手续。程某亦未给付李某剩余10万元购房款尾款。原审中程某表示，其同意在本案中一并处理10万元购房款尾款的给付问题。
另查，在本案审理过程中，李某之夫魏某将程某和李某诉至北京市朝阳区人民法院，以402号房屋为夫妻共同财产，李某出售该房屋未经过其同意为由，要求法院确认程某与李某签订的房屋买卖合同无效。2013年9月10日，北京市朝阳区人民法院作出一审民事判决书，判决驳回魏某的全部诉讼请求。魏某不服向北京市第三中级人民法院提出上诉，该二审尚在审理中。
法院判决：
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
靳律师点评：
程某与李某所签《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》意思表示真实，不违反法律和行政法规强制性规定，为有效合同。李某提出其出售402号房屋未经共有权人同意，应认定合同无效，依据不足，二中院不予采纳。程某依约向李某交付了购房款135万元，履行了合同义务。李某未依约配合程某办理房屋过户手续，违反合同义务，原审法院判决李某协助办理402号房屋过户手续并承担违约责任，并无不当。原审法院对于违约金具体金额的酌减系考虑了合同履行情况及当事人承受能力，二中院不持异议。李某所述402号房屋不符合国家政策不能办理产权过户，依据不足，二中院不予采纳。鉴于程某在原审中表示愿意一并处理购房尾款事宜，原审法院对购房尾款给付问题的处理并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，二中院予以维持。
