《因违反限购政策要求解除商品房买卖合同的法律分析！》
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　　在《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发（2010）10号】（又称国十条）和成都市2011年发布的【关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见】（又称成都市限购令）发布后，致使部分购房人无法办理产权登记或获得贷款，因此发生了诸多要求解除《商品房买卖合同》的诉讼纠纷。
　　根据成都市2011年2月15日发布的【关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见】规定：“不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭，暂停在本市主城区购买住房”； 而依据【《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发（2010）10号】的规定：“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”。
　　综上规定，购房人要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的法律依据如下：
　　1、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的释》第二十三条规定 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
　　2、最高人民法院《合同法解释二》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。
　　3、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的（预期违约）；（五）法律规定的其他情形。”根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”当原被告双方的合同解除后，原告已经支付的款项能够要求被告返还，并可以要求相应的利息。
　　4、若购房合同是在“限购令”颁布前签订的，则“限购令”属于法律上规定的“情势变更”导致合同不能履行，合同双方可解除合同，并且都无需承担违约责任;买方已经支付购房款的，卖方应退还款项。
　　5、合同在限购令出台后签订，因限购令规定而无法履行情况的处理。若购房合同是在“限购令”颁布后签订的，合同双方又都是“明知故犯”， 因为限购令导致合同不能履行(先期违约)，应当属于事前不能履行;限购令一旦实施，法律拟定任一当事人对合同的后续履行、法律后果，都有一定预见。确因限购令自始无法完成交易，买方或卖方在一定条件下虽仍可“以无法实现合同目的”为由，选择解除合同。
　　1、考虑到双方对合同签订都有过错，责任一般以平均分担较为合理；
　　2、从违约责任“填平原则”考虑，因就“无法完成过户导致的直接损失”诸如中介费、公证费等由买卖双方平均分担为宜。
　　购房者超出当地规定的家庭限购套数，会导致其无法办理合同备案或房地产登记，购房合同的目的无法实现。“限购令”可理解为一种不可抗力，因不可抗力致使购房者无法实现购房目的，符合合同法定解除条件，购房者可提出解除合同。
　　6、商品房买卖合同无效的法定情形
　　《中华人民共和国合同法》
　　第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
　　（三）以合法形式掩盖非法目的；
　　（四）损害社会公共利益；
　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
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