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房价下跌不想收房怎么办?老业主曲线退房
发布日期:2014-04-26    作者:孙心远律师
  楼市调控一年有余,特别自今年春节以来,楼市销售频现小阳春现象,楼盘纷纷降价促销,噱头陈出不穷。这对于持币观望的刚需客来说,当然是利好消息;但对于已经签约首付,正在等楼盘竣工入住的老业主来说,却有个人财产短时间内严重缩水之虞。
    但是,老业主就真的要这样承受楼市政策波及的不白之冤了吗?老业主非要硬着头皮买下这笔风险之单了吗?笔者认为未必。不妨换个思路,先退为进,曲线救国,或能争取到退房的法律效果。
    根据法律法规和合同约定,退房的理由有林林种种,老业主完全不必在一棵树上吊死,诸如面积误差、逾期交房、逾期办产证、变更规划设计、未达到法定交付条件等。老业主可以尝试从中寻找一个开发商没有做到位的点进行突破,相信万事万物皆不可能尽善尽美,再大再强的开发商,挂一漏万也常有,只要老业主静下心来认真探寻,总有纰漏能被抓住。
    
    举个例子,我国法律法规规定,开发商应当在房屋交付使用时向业主提供所谓的“两书”(即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》),否则业主有权拒绝收房,由于是开发商违约在先,所以拒收房屋后由此产生的延期交房责任也应由开发商来承担。虽然老业主在此环节还不能直接以开发商未提供“两书”而要求退房,但在开发商承担的逾期交房责任中,老业主却已牢牢把握住了退房的主动权。
    再举一例,通过行政诉讼的方式达到退房的初衷。开发商交房,必须同时向业主提供或出示以下文件,以证明房屋已符合了交付使用的法定条件:建设工程竣工验收备案证明书,测绘成果表,公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件等。这些文件有个共同特点,它们都是需要相关行政部门进行审批、许可或者备案的,专注这点,老业主要求退房,不妨先退一步,先选择行政诉讼的方式,通过主张行政许可违法来撤销上述文件,以此否定开发商交房条件的成就。一旦上述文件被撤销,房屋就不具备法定交付使用的条件了,开发商就要整改了,一整改,交房就要逾期了,一逾期,老业主就将退房的主动权掌握在自己手中了。
    笔者行文的目的,无非想说明一点:老业主要达到退房的目的,不必死盯在一个点上,打开思路,多点突破,曲线救国,或能起到殊途同归的效果。
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