部分店面承租人能否对整体店面主张优先购买权
【案情】朱某与某商场所有人李某签订房屋租赁合同，租赁该商场五个门面中的两个用于商业经营，租期一年，租金按季交纳。半年后，李某在未通知朱某的情况下，将五个门面一并出售给王某，并完成了登记交付手续。随后告知朱某租赁合同继续有效，租金改交王某。朱某认为李某的做法违法，侵犯了自己的优先购买权，遂以此为由向法院起诉，要求李某赔偿经济损失。而李某则认为朱某只承租了五个店面中的两个，不享有所有店面的优先购买权。问：李某的抗辩是否成立？朱某的请求应否支持？
【律师解析】李某的抗辩不能成立，朱某的请求应予支持。
根据最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第一百一十八条的规定，出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。本案中，鉴于李某的五个店面为一整体，只有一个房屋所有权证，仅仅是分割出租而已。现李某将其整体出售，涵盖了朱某租赁的两个店面，从而使得朱某无法单独对所租赁的两个店面行使优先购买权。根据《物权法》的相关规定，朱某所依法享有的优先购买权，因房屋出售时的不可分割性而及于了整栋房屋，即朱某对李某所售全部店面整体享有优先购买权。因此，李某的抗辩不能成立。李某出卖房屋时，未提前三个月通知朱某，根据上述法律的规定，已然侵犯了朱某的优先购买权，损害了其利益。但由于房屋已经办理了过户登记，且王某为善意取得，朱某事实上已无法再行使该项权利，故李某应依法赔偿朱某由此遭受的经济损失。
通过这个案例，我们可以得出这样的一个结论，即法定义务是不可以回避的。否则，就要承担不利的法律后果。案件中，朱某享不享有整体优先购买权，与其会不会行使优先购买权整体购买五个店面，其实是两回事。李某不能因为自认为朱某只租赁了五个店面中的两个，对整体不享有优先权利，同时其也不可能会全部购买，就越过法律规定的告知程序，这样做显然是错误的。李某其实只要在确定要出售店面时，依法履行告知程序通知朱某，至于朱某是否行使优先购买权，则是另外一回事，这样也就不会陷于被动，以至于要赔偿朱某的损失了。
