房屋整体出售给承租入之一，另一承租人主张优先购买权
房屋整体出售给承租入之一，另一承租人主张优先购买权
【案情】原告王某与被告某镇政府、第三人方某争议的房屋系某镇中心街 三间门面房。该房为砖木结构，由镇政府出资建造，由镇企业管理站管理使 用。自1999年原告承租其中一间从事理发业，第三人方某承租两间经营家具。 两家之间以一墙相隔。2004年4月20日，?原告和第三人租赁期间，企管站 在未通知原告的情况下，请示镇政府将三间门面房以3万元的价格卖给了第三 人方某。方某交清房款后积极办理产权过户登记。原告王某得知后及时提出异 议，认为三间房屋长期分割成两部分使用，完全可以分割转让，被告擅自出卖 房屋的行为侵犯了原告的优先购买权，要求宣告被告与第三人之间的买卖协议 无效，同时以1万元的价格购买一间门面房。被告和第三人认为三间房屋是一 个整体，不能分割出售，第三人承租两间，其份额大于原告，原告不应享有优 先购买权。
【审判】
法院审理后认为，被告与第三人之间的买卖行为侵犯了原告的优先购买 权，但原告要求以1万元的价格购买一间房屋，没有事实和法律依据。遂依法 判决被告与第三人2004年4月20 H签订的房屋买卖合同无效；驳回原告以1 万元价格向被告购买一间房屋产权的诉讼请求。
【评析】
本案涉及到以下几个问题：
一、本案中的原告是否享有优先购买权
本案中，原告和第三人都是房屋承租人，《合同法》第二百三十条并没有 对承租人享有优先购买权的条件作出限制，也没有在享有优先购买权的承租人 之间对实现的顺位作出选择性规定。本案所遇到的情况完全是实务中的问题， 法律并无明确的规定。被告主张原告仅承租一间房屋，优先购买权不应及于整 体。但是，笔者认为，在房屋存在多个承租人，出租人意欲整体出售时，处理 承租人的优先购买权和出租人的处分权之间关系时，应结合以下因素综合把 握，不能对优先购买权的有无简单地下结论。①房屋能否分割。如果不能分割 或分割后降低房屋的使用价值，应当允许出租人整体出售。②分割转让是否影 响房屋的交易价值。出租人作为所有权人，其利益应受到最大程度的保护，不 能因为承租人享有优先权，出租人还要牺牲经济代价去满足之。③即使在承租 人不享有优先购买权的情况下，出租人提前通知的义务也不能免除，这是出租 人的法定义务。本案被告出租的房屋仅有三间，承租人仅有两人，多年来房屋 一直是分割成两个部分对外出租，各自独立发挥作用。被告出售房屋前没有通 知原告参加竞买，违反了法定的通知义务。事实上，如果通过竞价的方式，房 屋可能会卖到更高的价钱。现原告根据合同法和有关司法解释，主张被告和第 三人侵犯其优先购买权应予支持；第三人主张承租的房屋比原告多一间从而认 为原告顺位优先购买没有法律依据，显然是不正确的。
二、原告主张一万元购买一间房屋的优先权是否正确
本案中，原告在享有优先购买权的情况下，能否以一万元的价格直接购买 一间房屋产权，关系到优先购买权的性质及其实现方式。关于优先购买权的性 质有三个特征：一是法定特权。即承租人的优先权源于法律的规定，而不是当 事人之间的约定，但是承租人优先购买权必须有房屋租赁合同的合法存在为前 提。二是特殊的债权。系依附于买卖合同对出卖人附加的义务，可视为买卖关 系的组成部分。三是准物权。即准用于物权法规定的财产权，先买权的优先效 力和追溯力就是体现，可以对抗第三人。根据现行法律、法规和司法解释的规 定，承租人对出租房屋的优先购买权是一种准物权性质的民事权利，具有物权 效力的表象，应当依法保护。对准物权的保护必须要和所有权的保护有所区 别。所有权是绝对的权利，所有人出卖自己的所有物，应当尊重其缔约自由的 权利，不能过多干涉，因此，承租人不能直接主张依据第三人购买房屋的条件 取得房屋，只能请求确认所有人与第三人签订的买卖合同无效。通过无效之 诉，依据买卖不能破租赁等原则，承租人的利益照常可以得到应有的保护。因 此，承租人可以请求依据所有人与第三人签订的买卖合同的条件取得房屋，法 院可以据此请求判决。笔者认为，优先购买权只是他物权，它不能与所有权等
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量齐观。在他物权受到不法侵害时，虽然也可以适用物权的保护方法，但他物 权不能对所有权提出诉讼请求，而只能根据他物权的具体内容请求法院确认他 物权的存在，或者对侵犯他物权的行为予以制裁。
总之，对于本案的处理，法院确认原告享有优先购买权，同时确认被告与 第三人签订的房屋买卖协议无效，并判决驳回原告要求以一万元价格购买被告 一间房屋产权的请求是正确的。
