一、承租人优先购买权概述
      《中华人民共和国合同法》（以下简称为《合同法》）第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”据此规定可知，所谓承租人的优先购买权，是指在房屋租赁合同关系中，承租人按照法律规定所享有的，在出租人将租赁房屋出卖给第三人时，承租人得以同等条件优先于他人而购买的权利（下文如无特别说明，“承租人”均是指房屋承租人而言）。本案显然是因为出租人浩达公司在出卖房屋时没有通知承租人李文而引起的优先购买权纠纷。
      关于承租人的优先购买权，最高人民法院早在1952年发布的《解答关于处理房户行使优先购买权案件，发生疑义问题的函》（1952年5月17日法监字第8012号）中就曾提出过一些指导性意见。改革开放以后，国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》（1983年12月17日）第11条规定：“房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权”，明文确立了城市私有房屋租赁关系中承租人的优先购买权。在司法解释中，《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》（1984年8月30日）第57条规定：“房主出卖房屋时，在同等条件下，原房客优先购买的权利应予保护。”这是司法界对承租人优先购买权的再次确认。在此基础上，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（1988年1月26日）（以下简称为《民法通则意见》）第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”该条明确规定了出租人的通知义务、承租人优先购买权的行使条件以及出租人违反通知义务的法律后果，比《城市私有房屋管理条例》的规定以及最高人民法院此前所作的司法解释显然更进了一步。后来，建设部发布的原《城市公有房屋管理规定》（1994年3月23日）第36条对公有房屋租赁关系中承租人的优先购买权也作了规定。不过，以上关于承租人优先购买权的规定，仅局限于行政法规、部门规章乃至司法解释的层面，虽然司法实践中也应遵照执行，但其效力未免较低。直到1999年颁布《合同法》，才将承租人优先购买权作为一项民事基本制度，在效力仅次于宪法的民事基本法律中加以规定。
      由上可见，承认并保护承租人的优先购买权，乃是我国的一贯政策。之所以如此，可能主要出于以下两方面的考虑：一是维护和稳定承租人对租赁房屋的现实利用关系，尽量使房屋的所有人和利用人合而为一，减少承租人寻找房屋和搬迁的麻烦，从而降低交易成本，提高房屋的利用效率；二是在现代社会中，租赁他人房屋用于居住或经商者日众，承租人相对于房屋所有人而言，已经形成一个较为庞大的社会弱势群体，法律赋予承租人以优先购买权，也是出于保护这一弱势群体的考虑。
      显而易见，现行法中确立的承租人优先购买权，既涉及到对出租人的房屋所有权的限制和承租人的保护问题，也关系到与出租人进行房屋买卖的第三人的交易安全。如果对三者之间的关系处理不当，就可能或者使出租人的房屋所有权受到过分限制，或者使承租人的优先购买权无法真正实现，或者是损害第三人的交易安全。鉴于《合同法》第230条对承租人优先购买权的规定过于简单，且其规定与《民法通则意见》第118条又不完全一致，导致司法实践中难免就如下问题产生争议：其一，出租人将一幢独立的房屋予以整体出售或者将承租人所承租的部分房屋与出租人的其他房屋或附属设施捆绑在一起进行出售时，仅承租部分房屋的承租人能否行使优先购买权？其二，在《合同法》第230条的规定中，完全删去了《民法通则意见》第118条关于“出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”的规定，那么根据《合同法》第230条，当出租人出卖租赁房屋而未在合理期限内通知承租人时，承租人还能否请求法院宣告其房屋买卖无效？从本案中原告李文的诉讼请求以及一、二审法院所作的两份内容不同的判决来看，实际上主要与这两个问题有关。
 
      二、承租人优先购买权的成立条件与行使条件
      （一）优先购买权的成立条件
      民法理论一般认为，按照优先购买权产生原因的不同，可将其区分为法定优先购买权和意定优先购买权两类。前者是指法律明文规定的，由特定法律关系中的特定之人所享有的优先购买权；后者是指在法律并无明文规定的情况下，由当事人通过合同、遗嘱等法律行为而设定的优先购买权。[1]准此以解，《民法通则意见》第118条以及《合同法》第230条所规定的承租人优先购买权显然属于法定优先购买权。
      关于优先购买权的成立条件，有人认为是“出卖人将标的物出卖给第三人”，[2]也有人主张应包括基础关系的存在、出售或转让标的物以及同等条件三个方面。[3]按照这两种观点，在房屋租赁关系中，仅仅是租赁合同的成立和生效，并不能产生承租人优先购买权；只有在出租人出卖租赁房屋时，或者在出租人出卖租赁房屋且承租人提出同等条件时，优先购买权才能成立，承租人才能享有优先购买权。如此一来，承租人究竟有无优先购买权，将完全取决于出租人是否出卖租赁房屋，这显然与承租人优先购买权的法定性相矛盾。笔者认为，之所以出现上述误解，是因为论者将承租人优先购买权的成立要件和行使要件混为一谈了。权利的成立与权利的行使，系属不同层次的概念，应当严格地加以区分。[4]承租人优先购买权作为一种法定的权利，理应随房屋租赁合同的生效而当然成立。至于出租人出卖租赁房屋和承租人提出同等条件，则属优先购买权的行使要件。在我国台湾，其判例和学说就认为，台湾“耕地三七五减租条例”中规定的耕地承租人的优先购买权，系于耕地租赁合同成立时随即发生，而于出租人出卖或出典耕地时得为行使。[5]
      （二）承租人优先购买权的行使条件
      根据《合同法》第230条的规定，承租人行使优先购买权的，应具备两个条件：一是须出租人“出卖租赁房屋”；二是须承租人以“同等条件”表示购买。
      1．须出租人“出卖租赁房屋”
      所谓房屋，根据建设部颁发的《房地产统计指标解释（试行）》（2002年3月20日）的规定，一般是指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所；根据某些地方的生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。所谓租赁房屋，从字面含义来看，乃是指通过租赁合同的方式出租给承租人使用的房屋。不过，在实践中，租赁房屋的范围并不局限于通过租赁合同而出租的整幢楼房或者成套房屋。根据我国一些地方性法规和规章的规定，下列行为也视为房屋租赁：一是经规划管理部门批准修建的临时性房屋的租赁；二是房屋内的（营业）场地、柜台、摊位、橱窗、地下构筑物的租赁；三是将房屋或房屋内的（营业）场地、柜台、摊位的一定年限的使用权以经营权买断方式提供给他人的；四是只提供房屋由他人承包经营的；五是以联营、入股等形式将房屋提供他人使用，只获得固定收益，不负盈亏责任的。[6]因此，从解释论的角度来说，《合同法》第230条规定的“出卖租赁房屋”，不仅包括将出租的整幢楼房或成套房屋予以出售的行为，也包括将这些地方性法规和规章中规定“视为房屋租赁”的房屋或房屋内的场地、柜台、摊位等等出卖给他人的行为（如果这些场地、柜台、摊位等可以单独出售的话）。
      2．须承租人以“同等条件”表示购买
      此所谓“同等条件”，包括“同等条件”标准的确定和“同等条件”的内容两方面。关于“同等条件”标准的确定，一般认为是指以出租人与第三人订立的买卖合同中约定的条件为“同等条件”。[7]这一主张符合优先购买权所具有的“优先于他人而购买”的法律性质，可资赞同。但是也要看到，承租人依此标准行使优先购买权的结果，难免在出租人与第三人、出租人与承租人之间分别成立两个内容完全相同的房屋买卖合同，由此导致出租人陷入双重买卖的尴尬境地。为避免遭受此种不利，出租人可在其与第三人订立的买卖合同中，约定该合同的生效以承租人不行使优先购买权为条件，或者约定在承租人行使优先购买权的情况下，出租人有权解除该合同。由于“同等条件”是根据出租人与第三人订立的买卖合同来确定的，若该买卖合同因具有违法因素而被确认为无效或被撤销，则依此确定的“同等条件”亦应随之失去效力，承租人不得再以该合同中约定的条件作为“同等条件”来行使优先购买权。不过，若出租人与第三人之间的买卖合同系因承租人行使优先购买权而不生效力或者被解除的，则据此确定的“同等条件”仍应继续有效，承租人亦得行使优先购买权。
     关于“同等条件”的内容，首先是价款条件要等同，即承租人所支付的价款数额应等同于第三人在合同中允诺支付的价款。其次，关于价款的支付方式，也应等同于第三人允诺的方式。例如第三人允诺一次付清者，承租人不得主张分期支付。不过，若出租人允许第三人分期付款，则承租人除非为出租人提供了充分而适当的担保，否则不得请求分期付款，以便保障出租人的利益。最后，“同等条件”还应包括其他交易条件的等同，例如第三人允诺对出租人负担从给付义务的，除非该从给付可以用金钱作价，或无此从给付出租人与第三人的合同亦能成立，否则承租人不得行使优先购买权。
 
      三、房屋整体出售时，部分房屋的承租人能否行使优先购买权？
      根据上文对优先购买权的成立条件和行使条件的分析可知，在本案中，李文与浩达公司就浩达商厦中380平方米的部分房屋所签订的租赁合同既然已经生效，那么李文从租赁合同生效之日起即对这部分房屋享有优先购买权。如果浩达公司将该部分房屋单独予以出售，李文自得以同等条件行使优先购买权。一、二审法院的判决实际上都是承认这一点的。不过，在本案中，由于浩达公司并未将李文所承租的部分房屋单独出售，而是将包括李文承租的部分房屋在内的浩达商厦予以整体出售，因此导致李文可否行使以及如何行使优先购买权的问题变得复杂起来。《民法通则意见》第118条和《合同法》第230条对此问题并未提供明确的答案，致使一、二审法院在这个问题上产生了截然不同的看法。
      一审法院认为：“原告李文承租的是浩达商厦的一小部分，面积约为380平方米，该 380平方米为李文租赁权的客体，现浩达商厦系整体转让，故出租部分与转让部分不属于同一标的物。李文对整体转让的浩达商厦不享有优先购买权。”可见，一审法院系以“出租部分与转让部分不属于同一标的物”为由而否定李文的优先购买权。毫无疑问，在出租人出租的房屋与其出售的房屋并非同一房屋的情况下，承租人当然不得就不属于优先购买权客体的房屋行使优先购买权。然而在本案中，浩达公司所出售的房屋并非与李文承租的380平方米房屋全然无关，而是包括这部分房屋在内。一审法院径直认定“出租部分与转让部分不属于同一标的物”，显然是有意无意地忽略了这种差别。
      一般而言，出租人将自己所有的房屋进行整体出售（此所谓整体出售，既包括将一幢楼房作为一个整体予以出售，例如本案中的情形，也包括将一幢楼房中的几层或者几间房屋捆绑在一起出售，还包括将一幢楼房或者楼房中的部分楼层或部分房间与房屋的其他附属设施捆绑在一起出售）时，往往有其正当的理由，例如旨在卖得更高的价钱、减少分别出售的成本或者更容易找到买主等等。因此，决定将房屋进行分别出售还是整体出售，乃是出租人作为所有人自由行使房屋所有权和处分权的表现，包括承租人在内的任何人都不能加以干涉。不过也要看到，如果像本案中的一审法院那样，仅仅因出租人将房屋予以整体出售，就否定部分房屋的承租人享有优先购买权，则又会损害承租人的利益。原因在于，在分工日益发达的现代商业社会中，租赁他人所有的房屋而从事生产经营者日益增多。对于这些商业用房租赁关系来说，出租人可以轻而易举地将承租人所承租的部分房屋与出租人所有的其他房屋或者附属设施捆绑出售。如果仅因出租人将房屋整体出售而否定部分房屋承租人的优先购买权，显然将导致为数众多的商业用房的承租人都无法得到优先购买权的保护，其结果无异于剥夺了部分房屋承租人的优先购买权，由此使得现行法关于承租人优先购买权的强制性规定在商业用房租赁关系中形同虚设。这种情况明显违背优先购买权制度之旨在保护承租人的立法目的，因而不宜允许。
      从比较法的角度来看，《德国民法典》第508条规定：“第三人将设有先买权的标的物与其他标的物一起，以总价金买受的，先买权人应按比例支付总价金的部分。先买权人因部分标的物在分离时使其显受损失的，可以要求先买权扩及全部标的物。”可见，在整体出售的情况下，德国民法不但承认优先购买权人得就其享有优先购买权的部分标的物行使优先购买权，而且在将作为优先购买权客体的部分标的物从整体出售的标的物中进行分离会使优先购买权人明显受到损害的情况下，还允许优先购买权人就整体出售的全部标的物行使优先购买权。这种做法既可以实现优先购买权制度的立法目的，同时也能够保护出卖人的利益，因为优先购买权人仍须以“同等条件”来行使优先购买权。笔者认为，在房屋整体出售的情况下，鉴于我国现行法没有明确规定部分房屋的承租人可否以及如何行使优先购买权，故为实现保护承租人的立法目的，法院宜采取比较法的方法，适当借鉴《德国民法典》第508条的规定，并考虑到房屋租赁的特殊性，对此问题作出如下处理：如果承租人所承租的部分房屋在法律上可以作为独立的房屋来办理所有权登记，而且将其从整体出售的房屋中分割出来既不会影响出租人的利益（例如不会导致其他房屋卖价的降低），也不会影响承租人的利益（例如不会导致承租人无法通行），则应当允许承租人就其所承租的部分房屋行使优先购买权。至于承租人行使优先购买权的条件，在价款方面如双方当事人协商不成，宜按照该部分房屋在整体出售的房屋中占据的价款比例来确定；在价款的支付方式以及其他交易条件方面，则应按照出租人与第三人之间订立的买卖合同来确定。不过，如果出租人出于对第三人的信赖而在付款期限、有无担保等方面设置了一些优惠条件，则承租人不得主张享受同样的优惠条件，因为承租人未必能像第三人那样赢得出租人的信任。当然，如果在整体出售的房屋上存在着数个承租人，那么首先应允许这些承租人得就各自承租的部分房屋分别行使优先购买权，其“同等条件”应按前述方法确定。在整体出售的房屋无法予以分割或者分割出售会给出租人或承租人造成明显损失的情况下，应允许所有的承租人作为一个整体来共同行使优先购买权。如果有部分承租人不愿购买的，其余承租人仍应作为一个整体来行使优先购买权。在这方面，《德国民法典》第513条关于“数人共同享有先买权的，只能由全体行使先买权。权利人中一人先买权消灭，或者仅一人不行使其权利的，其余权利人有权以全体行使先买权”的规定，可资参照。
      其实，在房屋整体出售的情况下，反对部分房屋的承租人就其所承租的部分房屋或者整体出售的全部房屋行使优先购买权的主要理由，乃是担心这样会过分限制出租人对其房屋的所有权和处分权。应当看到，在现行法明确地将承租人的优先购买权作为一种法定优先购买权加以规定的立法背景下，只要出租人将其房屋予以出租，那么不论是出租部分房屋还是出租一幢楼房，出租人都要受到承租人优先购买权的限制。这种限制主要是一种程序上的限制（即出租人应提前合理期限通知承租人），而非具体交易条件的限制，所以不会因承租人是对部分房屋还是对一幢楼房行使优先购买权而有轻重之别，也不会加重出租人的负担或损害其经济利益。既然在出租人将承租人承租的部分房屋予以出售的情况下，出租人对房屋的处分权要受到优先购买权的限制，那么在出租人将房屋整体出售时，并没有特别的理由可以使出租人免受优先购买权的限制。实际上，在整体出售的情况下，允许部分房屋的承租人就其承租的部分房屋乃至就整体出售的全部房屋行使优先购买权，一方面有利于实现优先购买权制度旨在保护承租人的立法目的，另一方面也没有对出租人施加额外的负担或其他不利益。反之，如果不允许承租人就其承租的部分房屋或者整体出售的全部房屋行使优先购买权，对于出租人而言不过是免去了其提前通知承租人的义务这种程序性的限制，但对承租人来说却被完全剥夺了法律所赋予的优先购买权。两相比较，权衡优劣，显然前一种做法更为可取。
      具体到本案来说，一审法院不但认为部分房屋的承租人李文就整体出售的房屋不享有优先购买权，而且还认为李文对其所承租的380平方米房屋享有的优先购买权亦因房屋的整体出售而消灭，显然不利于贯彻保护承租人的立法目的。与一审法院的看法不同，二审法院注意到在浩达公司与新世界公司签订的买卖合同中包括了李文享有优先购买权的380平方米房屋，并认为李文享有的这种优先购买权不应因浩达商厦被整体出售而消失，实际上是承认在整体出售的情况下，承租人就其所承租的部分房屋仍然享有并得行使优先购买权。这种做法符合保护承租人的立法目的，也不违反《合同法》第230条的规定，值得赞赏。
四、出租人将房屋整体出售而未通知部分房屋的承租人时，是否导致出租人与第三人之间的买卖合同全部无效或部分无效？
      在出租人出售租赁房屋的情况下，无论是按照《民法通则意见》第118条还是根据《合同法》第230条的规定，出租人都有义务提前通知承租人，以便承租人行使优先购买权。非但如此，根据《民法通则意见》第118条的规定，出租人在出卖租赁房屋时，未提前通知承租人的，承租人可请求人民法院宣告该房屋买卖无效。据此规定可知，出租人将房屋整体出售时，未提前通知部分房屋的承租人的，则承租人有权请求法院宣告该房屋买卖部分无效或全部无效。在本案中，二审法院认为：“出租人出卖租赁房屋应当在出卖前合理期限内（一般为3个月）通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。浩达公司在将包括李文承租的房屋在内的浩达商厦出售前，没有尽到通知李文的义务，其转让行为侵犯了李文的优先购买权，故浩达公司与新世界公司所订立的买卖合同中转让李文承租的部分应当确认为无效。”二审法院的判决显然符合《民法通则意见》第118条的规定。
      不过，从立法论的角度来说，《民法通则意见》第118条规定承租人有权请求法院宣告出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效，实际上不尽妥当。原因如下：首先，优先购买权性质上为形成权，承租人行使优先购买权的结果，乃是在承租人与出租人之间形成一个以 “同等条件”为内容的买卖合同，该“同等条件”正是根据出租人与第三人之间订立的买卖合同来确定的。[8]例如，《德国民法典》第505条第2款就规定：“一经行使先买权，先买权人与先卖义务人之间的买卖即按照先卖义务人与第三人约定的相同的条款而成立。”因此，如果允许承租人请求法院宣告出租人与第三人之间的买卖合同无效，那么从逻辑上来说，在买卖合同被宣告无效后，据此确定的“同等条件”即应随之失去效力，由此导致承租人无法再以“同等条件”行使优先购买权。当然，在具体操作上，也可以一方面规定承租人可请求法院宣告出租人与第三人之间的买卖合同无效，另一方面又承认承租人仍可根据该合同中确定的“同等条件”来行使优先购买权。不过，这种做法毕竟是以牺牲逻辑上的合理性为代价的，不够理想。其次，如果像《民法通则意见》第118条规定的那样，允许承租人请求法院宣告出租人与第三人之间的买卖合同无效，就意味着承租人也可以不请求法院宣告该合同无效。其结果是，出租人与第三人之间的买卖合同是否有效，并不能由双方当事人自己决定，而完全取决于承租人是否请求法院宣告该合同无效，这显然有违意思自治原则。在第三人没有过错的情况下，允许承租人可请求法院宣告其与出租人签订的买卖合同无效，必然会导致出租人本应对第三人承担的合同债务或者违约责任降为合同无效时的缔约过失责任，不利于保护第三人的利益。最后，如果承租人一方面请求法院宣告出租人与第三人之间的买卖合同无效，另一方面又放弃行使优先购买权，或者承租人虽然行使了优先购买权，但由此形成的买卖合同却因承租人拒绝履行、迟延履行或不完全履行等原因而被出租人依法解除，那么就会造成破坏出租人与第三人之间的交易的恶果。
      由上可见，允许承租人请求法院宣告出租人与第三人之间的买卖合同无效，会带来许多弊端。反之，如果不赋予承租人请求法院宣告出租人与第三人之间的买卖合同无效的权利，而是允许承租人行使优先购买权，并规定出租人与第三人之间的买卖合同对承租人不发生效力，那么优先购买权制度的立法目的即可实现，第三人也可通过追究出卖人的违约责任而使其利益得到保障。非但如此，在承租人不行使优先购买权或者因违约行为而导致承租人与出租人之间的买卖合同被解除的情况下，出租人与第三人之间的买卖合同就可以得到履行，从而有利于促进交易。两相比较，显然以不赋予承租人请求法院宣告出租人与第三人之间的买卖合同无效的权利，在利益衡量上更为妥当。其实，无论是《合同法》第230条还是《民法通则意见》第118条，都没有将出租人与第三人之间的买卖合同无效作为承租人行使优先购买权的前提条件，从理论上来说也不应设置这样的规定。否则的话，如果出租人将同一房屋出卖给数人，或者在出租人与第三人的买卖合同被法院宣告无效后，出租人又与第四人、第五人……签订新的买卖合同，难道承租人还要请求法院将这些合同一一宣告无效不成？如此宣告不止，承租人何时才能行使其优先购买权呢？因此，在出租人与第三人订立买卖合同的情况下，只需要让该合同不对承租人产生法律效力即可，而没有必要允许承租人请求法院宣告其无效。
      在本案中，二审法院将浩达公司与新世界公司之间签订的房屋买卖合同中涉及到李文承租的380平方米房屋的部分宣告为无效，虽然符合《民法通则意见》第118条的规定，似乎有利于保护李文的利益，但因据此确定的“同等条件”亦随之失去效力，故将导致李文无法行使优先购买权，而且对新世界公司的保护也明显欠周。鉴于允许承租人请求法院宣告出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效的做法存在着许多弊端，笔者认为，在《合同法》第230条出台之后，法院在审理承租人优先购买权纠纷时，在承租人可否请求法院宣告出租人与第三人之间的买卖合同无效的问题上，不宜再适用《民法通则意见》第118条的规定，而应适用《合同法》第230条的规定。理由在于：其一，《合同法》第230条的规定，是对《民法通则意见》第118条的部分否定。因为一方面，前者规定出租人应在出卖之前的“合理期限”内通知承租人，而没有沿用后者规定的三个月，因此是对后者的否定；另一方面，后者关于出租人未通知承租人的，承租人可请求法院宣告其房屋买卖无效的规定，并没有为前者所承袭，这种做法也可以解释为是对后者的一种否定。其二，《合同法》是由全国人民代表大会通过的，《民法通则意见》系由最高人民法院发布的，前者的位阶高于后者，而且《合同法》颁布的时间在后，因此应当认为《合同法》第230条的规定已经取代了《民法通则意见》第118条的规定。换言之，《合同法》第230条没有明确规定承租人可以请求法院宣告出租人与第三人之间的买卖合同无效，不应认为是立法者的单纯沉默或有意疏忽，而应看作是对《民法通则意见》第118条规定的否定，否则就无法解释《合同法》第230条何以不沿袭后者的规定。由于《合同法》第230条并未规定承租人可请求法院宣告出租人与第三人之间的买卖合同无效，故法院应当否认承租人提出的此类请求权，以便保护第三人的利益和交易安全。至于承租人的利益，则可通过向出租人行使优先购买权而得到保护。
 
      五、原告李文应如何行使优先购买权？
      根据《合同法》第230条的规定，在出租人出卖租赁房屋时，承租人可以“同等条件”行使优先购买权。承租人行使优先购买权，通常应以意思表示向出租人为之。承租人通过诉讼方式行使其优先购买权，亦无不可。优先购买权作为一项形成权，其行使自须遵守形成权的一般规则，不得附有条件和期限，行使之后也不得撤回。[9]一经行使优先购买权，即在承租人与出租人之间成立一个以“同等条件”为内容的买卖合同。不过，承租人与出租人之间因行使优先购买权而形成的买卖合同的具体内容，必须结合两者签订买卖合同的特点来考虑，而不能僵化地照搬“同等条件”。例如，倘若根据出租人与第三人之间的买卖合同的约定，第三人支付价金的期限已经届满，那么“同等条件”中关于支付价金期限的约定对承租人就不生效力。否则，将发生承租人与出租人之间的买卖合同刚刚成立，承租人就陷于违约的不当后果。在这种情况下，对于承租人来说，只有在其与出租人之间的合同成立后的适当时间内付款期才能届满，以便给承租人留出适当的付款时间。因此，承租人在出租人与第三人约定的付款期限届满时没有支付价金的，既不发生履行不能，也不陷入迟延。[10]
      在本案中，原告李文仅仅请求法院确认浩达公司与新世界公司之间的商品房买卖合同无效，而没有主张行使优先购买权，难免有本末倒置之嫌。因为在出租人出卖租赁房屋的情况下，承租人实现其利益诉求的最佳方式乃是行使优先购买权，而非请求法院宣告出租人与第三人之间的买卖合同无效。当然，由于优先购买权的行使亦可在诉讼外为之，因此李文不妨直接向浩达公司作出行使优先购买权的意思表示，从而就其所承租的380平方米房屋与浩达公司之间形成一个以“同等条件”为内容的买卖合同。不过，由于李文仅仅对其所承租的部分房屋享有和行使优先购买权，而该部分房屋的价款应当按照它在整体出售房屋所获的7800万元总价款中占据的比例来确定，因此浩达公司、李文以及新世界公司三方之间难免就此问题发生争议。从这个角度来说，若李文在诉讼时一并主张行使优先购买权，请求法院确定其所承租的380平方米房屋在整体出售的房屋中占据的价款比例，显然更为可取。
 
 
注释:
  [1] 参见王泽鉴：《民法学说与判例研究》第一册，中国政法大学出版社1998年版，第505页；戴孟勇：《先买权：理论与立法》，载郭道晖主编：《岳麓法学评论》第一卷，湖南大学出版社2000年版，第49页。
  [2] 参见房绍坤：《审理优先购买权纠纷应注意哪些问题》，载杨立新主编：《疑难民事纠纷司法对策》第二集，吉林人民出版社1994年版，第333页。
  [3] 参见张家勇：《试析优先购买权的法律性质》，载《西南民族学院学报（哲学社会科学版）》1999年第1期，第167页。
  [4] 参见王泽鉴：《民法学说与判例研究》第一册，中国政法大学出版社1998年版，第493页。
  [5] 参见王泽鉴：《民法学说与判例研究》第一册，中国政法大学出版社1998年版，第493页。
  [6] 参见《贵阳市城市房屋租赁管理办法》第6条、第32条；《兰州市城镇房屋租赁管理实施细则》第3条；《常德市城镇房屋租赁管理办法》第3条；《天津市房屋租赁管理规定》第6条；《厦门市房屋租赁管理规定》第3条；《安徽省城市房屋租赁管理办法》第3条；《哈尔滨市城市房地产市场管理条例》第45条。也有一些地方性规章和文件将旅馆业的客房出租和房屋场地经营中的柜台出租排除在房屋租赁的范围之外，可参见《常德市城镇房屋租赁管理办法》第2条；《上海市房屋土地资源管理局关于贯彻实施<上海市房屋租赁条例>的意见（一）》。
  [7] 参见王泽鉴：《民法学说与判例研究》第一册，中国政法大学出版社1998年版，第507页。
  [8] 王泽鉴：《民法学说与判例研究》第一册，中国政法大学出版社1998年版，第507页。
  [9] 参见［德］迪特尔•梅迪库斯：《德国民法总论》，邵建东译，法律出版社2000年版，第79页。
  [10] 参见［德］曼弗雷德•沃尔夫：《物权法》，吴越、李大雪译，法律出版社2002年版，第243页。