建筑工程承包人优先受偿权与欠薪的预防与规制
伴随着房地产业在中国的蓬勃发展，与房地产开发相关的法律纠纷也日益增多，承包款欠款和工人欠薪占了相当大的比重。现行法律为了扭转这一领域严重的欠薪状况做出了诸多规定，例如刑法中新增不久的拒不支付劳动报酬罪，还有对建筑工程的承包人在法律上的种种优待。合同法第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”由此在合同法上确立了建筑工程承包人的优先受偿权。
合同法对此种优先受偿权的地位界定仍显不明，因此最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中进一步明确“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”由此就产生了对此种优先受偿权性质的争议。从民法的基本原理来说，物权优先于债权，承包人的优先受偿权若要优先于抵押权，则其应当是更高位阶的物权。但物权法定是物权法的一般原则，物权的权利类型以及权利内容都应当由法律来明确规定，不能随意创设。物权法第二条规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”此种优先受偿权在性质上似同于担保物权。但物权法第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转，让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”优先受偿权的行使并不要求以登记为前提，这就破坏了物权所应当具有的公示性特征，所以承认其为物权是有很大问题的。
建筑工程承包人的优先受偿权在理论上界定不明，给民事权利适用造成了混乱不说，其在适用上也具有相当大的局限性。最高人民法院在上述批复的第二条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”这也就意味着，在特定情况下此种优先受偿权是要让位于购房者的一般债权的，优先权的“优先性”就丧失殆尽了。特别是在我国房屋预售制度以及按揭购房方式盛行的局面下，购房者支付价款的行为很多在工程尚未开始前就已经完成了。尽管有《城市商品房预售管理办法》第六条所做的“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”的规定，仍然难以防止不规范的预售行为的发生。况且依该规定，取得《商品房预售许可证》也并非困难。在现行的房地产开发模式下，这样的“优先权”能否得到保障存在着重大的疑问。
由我们以上的分析来看，要靠建筑工程承包人的优先受偿权来规范建筑工程领域的欠薪行为，可谓是相当的不切实际。问题的关键还是要理顺建筑工程领域的劳务关系，传统的发包与转包模式需要进一步的完善。由民法上的承揽合同关系，在国家公权力的干预下过渡到劳动法上的劳动关系，可能就是一个不错的选择。
