江苏省xx实业投资股份有限公司与韩xx房屋买卖合同纠纷上诉案

江苏省徐州市中级人民法院
民事判决书
　　　　　　(2013)徐民终字第1519号

　　上诉人（原审被告）江苏省xx实业投资股份有限公司。
　　被上诉人（原审原告）韩xx（曾用名韩xxx）。
　　上诉人江苏省东方实业投资股份有限公司（以下简称xx投资公司）因与被上诉人韩xx房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第0670号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2013年9月6日公开开庭审理了本案。上诉人xx投资公司的委托代理人高x、刘xx，被上诉人韩xx的委托代理人刘x到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原审法院经审理查明，1998年11月24日，韩xx与xx投资公司签订了编号为0010215号商品房购销合同，约定韩xx购买东方投资公司开发的位于本市xx区庆云物资交易市场壹幢肆层中-001、中-002、中-003三间办公用房，面积共计136.192平方米；房屋单价为每平方米1600元，合同总价款为217907元；房屋交付时间为1998年11月30日前。签订合同当日，xx投资公司向韩xx开具了购房发票，该票据记载：购房单位韩xx、房屋坐落庆云交易市场写字楼四楼01、02、03室、款项项目购房、建筑面积136.192平方米、单价1600元、金额217907.20元、收款单位徐州市xx房产开发公司。
　　韩xx支付价款后，xx投资公司按照合同约定向韩xx交付了涉案房屋。但至今未办理权属证书。现涉案房屋已经拆除，韩xx、xx投资公司均未与拆迁单位签订拆迁合同。
　　另查明，徐州市xx房产开发公司被xx投资公司合并。
　　原审法院认为，本案商品房购销合同系原、被告双方真实意思表示，原告已经履行了付款义务，被告也按照约定向原告交付了房屋。该合同合法有效，受法律保护。
　　关于被告主张存在两份合同，原告提供商品房购销合同价格不真实的问题，原审法院认为，被告对其主张未能提供证据证实，因此不予支持。
　　关于被告主张商品房购销合同的相对方为徐州亚星建筑公司的问题，原审法院认为，第一，从合同内容看，该合同买方（本人）（法定代表人）姓名一栏填写的是原告姓名，登记的也是原告个人的身份证号码，该合同中没有出现徐州亚星建筑公司的字样。第二、从被告出具的购房发票看，购房单位一栏填写的也是原告本人姓名，未出现徐州亚星建筑公司的字样。因此，根据现有证据，应认定原告为本案商品房购销合同的买房人。
　　关于涉案房屋的权属问题，原审法院认为，原、被告之间的商品房购销合同确定的主要权利义务已经履行完毕，仅被告协助办证的合同附属义务尚未履行，该义务的未履行并不影响原告为涉案房屋实际所有权人的法律地位，因此，应确认涉案房屋属原告所有。
　　综上，原审法院认为，涉案房屋在拆迁前应属原告所有，虽然房屋现已拆迁，但不影响对拆迁前房屋权属的认定。遂依据《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：坐落于本市xx区庆云物资交易市场一幢四层中-001、中-002、中-003三间办公用房（建筑面积为136.192）在拆迁前属原告韩召君所有。
　　上诉人xx投资公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一审法院判决在认定事实和适用法律上均存在错误，应当予以撤销。一、一审法院认定“综上，涉案房屋在拆迁前应属原告所有，虽然房屋现已拆迁，但不影响对拆迁房屋权属的认定。因此，本院对被拆迁的涉案争议房产依法确认其权属”，此认定与物权法的规定相悖。本案中，房屋权属没有分割，一直在上诉人名下，且该房屋已被拆除。由于房屋客观不存在，故依附于该房屋上的占有、使用、收益和处分的权利亦将不存在，物权消灭。根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。被上诉人提起确权之诉，确认的权利即物权。本案中物权已经消灭，无法恢复。上诉人认为，被上诉人以前对房屋的占有、使用只是一种事实存在罢了，人民法院只能对这一事实进行确认，但不能对已经灭失的权利进行确认。一审法院认为可以对已经不存在的房屋进行确权，违背了物权法的规定，是错误的。二、被上诉人的购房款不是用现金支付的。事实上该房屋是抵债房，是用徐州xx建筑公司的工程款冲抵的。被上诉人当时是徐州xx建筑公司的法定代表人，根据其要求，合同和发票就以其名义办理了。被上诉人的行为是职务行为，根据上诉人与徐xx星建筑公司之间的协议，徐州xx建筑公司还应当支付上诉人差额购房款，但徐州xx建筑公司和被上诉人一直没有履行义务。现在该房屋已经不存在，无法为被上诉人办理权属证书，被上诉人只能享有债权。综上，一审法院判决错误，请求二审法院依法判决。
　　被上诉人韩xx答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人上诉，维持一审判决。
　　经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、被上诉人是否系涉诉房屋的买受人；2、原审法院确定涉诉房屋为被上诉人所有是否适当。
　　本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。一审法院查明的事实与本院二审查明的事实一致，本院予以确认。
　　本院认为，一、被上诉人是否系涉诉房屋的买受人。双方当事人于1998年11月24日签订的《商品房购销合同》中，买方姓名栏填写的即被上诉人韩召君，登记的亦是被上诉人韩xx的身份证号码。xx投资公司于1998年11月24日出具的房地产开发销售扣税发票中，购房单位栏填写的也是被上诉人姓名。购房合同和发票中均未出现徐州xx建筑公司的字样。虽然上诉人主张涉案房屋系抵债房，是用徐州xx建筑公司的工程款冲抵的，但其并未提供有效证据加以证明， 

　　根据谁主张谁举证的原则，上诉人xx投资公司应承担相应的不利法律后果。故一审法院认定被上诉人韩xx系涉案房屋的买受人，有事实和法律依据，本院依法予以确认。
　　二、原审法院确定涉诉房屋为被上诉人所有是否适当。双方当事人于1998年11月24日签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，故而合法有效。合同签订后，上诉人xx投资公司便向被上诉人韩xx交付了涉案房屋。虽然至今未办理权属证书，但合同确定的主要权利义务已经履行完毕，且房屋权属证书仅是对权利状态的一种行政确认，并不能完全反映房屋的真实权利状态。故作为合法买受人的被上诉人韩xx应为涉案房屋的实际所有权人。虽然上诉人主张涉案房屋已被拆除，客观上不服存在，一审法院对已经不复存在的物权进行确权违背了物权法的规定，但一审法院系对拆迁前的涉案房屋权属进行确认，而非对不存在的房屋进行权利确认，故一审法院关于涉案房屋在拆除前应属被上诉人韩xx所有，并无不当。 

　　综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费17060元，由上诉人江苏省xx实业投资股份有限公司负担。
　　本判决为终审判决。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审　判　长　　　廖 伟 巍
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审　判　员　　　宋 新 河
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审　判　员　　　赵 明 辉
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二 0 一三年九月十七日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　书　记　员　　　郭 晓 艳