法院应债权入请求査封，房屋占有人以买受人身份提出异议
法院应债权入请求査封，房屋占有人以买受人身份提出异议
【案情I 2000年5月10日，李某和王某签订了一份房屋买卖合同。约定， 李某将其房屋一套卖给王某，交钥匙时付款7.5万元，其他5000元办完房屋 过户手续后付清。此后一年，李某下落不明，所以该房过户手续一直未办。
2002年5月，李某做生意向张某借款3万元到期未还，张某起诉，法院 判决张某还款。但判决生效后，李某未履行付款义务，于是，张某申请法院执 行，要求拍卖李某的一处房产偿还欠款，执行人员便将该房产查封。此的该 房居住人王某提出异议，称该房是其合法财产，不是李某的财产，要求解除 查封。
【审判】
法院经审理后认为，王某所提异议成立，因为，该房屋李某已在两年前卖 给王某并交付，虽然没有办理产权过户登记，但买卖合同有效。王某作为买卖 合同的债权人，张某作为借款合同的债权人，两个债权是平等的，都应当同等 的受到法律保护，法院不能为保护-??个债权而损害另一个债权。所以，该房屋 不能执行。于是，法院解除查封。
【评析】
本案争议的焦点是，王某提出的异议是否成立。要解答这个问题，首先要 确立该房屋的权属状态。也就是说，2000年5月10日，李某和王某签订了一 份房屋买卖合同，王某虽然一直占有、使用，但没有进行登记过户手续。对于 这个问题，前面的很多案例已经明确分析过，即根据法律规定，因买卖而发生 房屋所有权转移的，应当办理登记过户手续。但不动产办理登记过户手续是物 权变动的要件，不是买卖合同生效的要件。因此，买卖合同是有效的。因此， 本案的关键就娃，面对两份债权冲突如何处理的问题。
实践中很多法院的做法是，因为房屋未办理产权变更登记就对房屋强制执 行。笔者认为，这种做法是错误的。因为?.
这种做法与债权的平等性相悖。债权不同于物权，债权一个很重要 的特征是平等性，王某作为买卖房屋合同的债权人，张某作为借款合同的债权 人，其二人地位是平等的，都应当受到法律同等的保护，并不能因为谁先起诉 或谁先申请强制执行而获得一种优先于其他债权人的权利，《破产法》关于破 产财产分配的规定就是最好的例证。假如李某宣告破产，对于李某的财产，张 某不因其持有法院作出的生效判决而具有优先于其他债权人的权利，分配破产 财产时，张某也要和其他没有起诉的债权人一样平等受偿。而且，即使李某被 宣告破产，该房屋因在破产前出卖给王某，根据最高人民法院《关于审理企 业破产案件若干问题》第七十一条的规定，该房屋已不能列入破产财产范围， 更没有理由将该财产取回优先受偿于张某。因此，如果法院为了执行张某诉李 某的生效判决而强制执行房屋，实质上就赋予了张某对该房屋的优先权，这与 债权的平等性是相悖的。
王某基于对房屋的合法占有权，可以对抗第三人。王某从李某手中 购卖房屋后，因故未办理产权过户手续，房屋产权未转移，毫无疑问，李某仍 是法律上的房屋所有权人，但是李某享有的所有权已经是一种法律上受到限制 的所有权，这种限制实际上是因为买受人所享有的合法占有权对所有权的限 制。买受人王某基于其与出卖人李某之间的买卖合同而对该房屋已经合法占 有，享有占有权，这种占有虽非物权，但具有权利推定、占有保护、占有持续 三大功能，甚至具有物权的某些效力。各国物权法都设立了占有之诉以保护占 有人所享有的占有权，对抗来自他人对占有的非法侵害。我国虽未制定物权 法，但对占有权的保护在《民法通则》及其他法律法规中都有所体现。因此， 王某可以基于其合法的占有权对抗张某的请求。 、
买卖房屋未办理产权变更登记，房屋产权未转移，房屋就可以作为 债务人的财产予以执行，这是对法律的片面理解。法律的价值是公平、正义和 秩序，法院执法也要体现法律的价值，即通过法院审判、执行活动最大限度地 实现社会的公平、正义和秩序。如果不顾王某与李某之间的购房合同，强制执 行王某正在占有使用中的房屋，必然会侵害王某的利益，不仅对王某而言有失 公平，也是对稳定的社会秩序的破坏，这种靠损害一个合法利益而保护另一个 合法利益的做法，是法律所不允许的。
综上所述，本案张某基于债权要求法院强制执行房屋，用房屋拍卖款偿还 其欠款，如果査明李某与王某的房屋买卖合同有效，即使该房屋未办理过户登记 手续，法院也不能强制执行该房屋。
