合法的预定协议有效，幵发商一房二卖应受惩罚
合法的预定协议有效，幵发商一房二卖应受惩罚
【案情1王女士与某房地产公司于2002年3月签订了一份《商品房预订 协议书》用以购买该公司开发的商品房一套。其中，双方签订的《商品房预 订协议书》约定：“预订某小区3号楼二单元501号房屋一套，建筑面积为 120平方米，每平方米单价为5000元，签订正式购房合同时本《协议书》自 动失效。”.《商品房预订协议书》签订后，王女士当即支付给房地产公司购房 款人民币60万元。2003年6月，王女士要求开发商根据协议书的约定签订正 式的商品房买卖合伺，并交付已竣工验收合格的房屋。但此时，开发商却不与 王女士签订购房合同，而是要求王女士退房，与此同时，开发商又擅自将该房 屋以更髙的价格出卖给第三人。王女士知悉后找到房地产公司要求其承担违约 责任，按照购房款的双倍赔偿。而房地产公司却认为，当时与王女士签订的只 是预订房屋协议书，仅是双方对购买房屋的初步意向，不是正式的商品房合 同。而且该《商品房预订协议书》签订时，自己并没有取得商品房预售许可 证，《协议书》应属无效。现在将该房另行出售给第三人并无不当。自己可以 将购房款退给王女士，并支付一定的利息，但不同意双倍赔偿，双方遂发生 争议。
【审判】
法院经审理后认为，王女士和房地产公司签订的《商品房预订协议书》
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有效。判决合同继续履行，房地产公司赔偿30万元违约金。
【评析】
本案涉及到以下两个问题：
一、原、被告双方当初签订的《商品房预订协议书》可否认定为商品房 买卖合同
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问 题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房 销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已 经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同o”据此，商品 房的订购书符合以下两个条件的就应当认定为商品房买卖合同：一是协议内容 符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容， 二是出卖人已经收受购房款。也就是说，只要双方签订的认购书中包含了当事 人基本情况；商品房基本状况；销售方式；价款的确定方式及总价款、付款方 式、付款时间；交付使用条件及日期；面积差异的处理方式；办理产权登记有 关事宜；违约责任；公共配套建筑的产权归属及解决争议的方法等具体内容。 而且买受人也交付了部分或者全部房款，那么，该认购书就应当视为《商品 房买卖合同》，双方应严格履行合同规定的权利和义务。本案王女士与房地产 公司签订的《商品房预订协议书》内容具体确定，符合《商品房销售管理办 法》第十六条规定的有关商品房买卖合同的主要内容，并且王女士已经将全 部购房款交付给房地产公司，因此根据上述司法解释的规定，该《商品房预 订协议书》可以认定为商品房买卖合同。
二、房地产公司应该如何赔偿王女士的损失
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的 解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现 的，无法取得房屋的买房户可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿 损失，并可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款-倍的赔偿责任：商 品房买卖合同订立后，房地产开发企业未告知买房人又将该房屋抵押给第三 人；商品房买卖合同订立后，房地产开发企业又将该房屋出卖给第三人。本案 中，房地产公司擅自将已经出售的房屋另行出卖给第三人的行为，属于违约行 为。王女士可以请求房地产公司返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请 求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案判决30万的违约金损 失也算适当。
至于房地产公司的辩解“《协议书》签订时，没有商品房预售许可证，所 以《商品房预订协议书》应属无效”的观点，由于现在房地产公司已经取得
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了商品房预售许可证，根据有关司法解释的规定，未取得商品房预售许可证签 订的预售合同，在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定为有效。因此这 并不妨碍王女士依法主张自己的合法权益，要求房地产公司承担违约责任。
