居间报酬的标准
居间报酬的标准
《合同法》第四百二十六条规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按 照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十 一条规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同 的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。” 这是对居间人收取居间报酬的前提条件及居间费用的负担问题作出的规定。
针对上述规定，可以看出，如果委托人与居间人之间对报酬有约定的则应 按约定的支付，但前提必须是居间人促成了合同成立。尊重双方的报酬约定充 分体现了《合同法》的平等、自愿精神。建设部、国家计委颁布的《关于房 地产中介服务收费的通知》规定“房屋买卖代理收费，按成交价格总额的
0.5%~2%计收；实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协 商，可适当提高，’但最髙不超过成交价格的3%。买卖代理费应向委托人收 取。”以广州市内的各种大小地产中介为例，普遍都是向买卖双方收取报酬, 且按2%?3%向各方收取，加起来收取的比例占成交价的4%?6%。从上述 规定看来，这明显是违反规章规定的行为，物价部门应当予以监管。但从另一 角度来看，经纪方均与买卖方签订了居间合同，其中是明确约定居间费用的金 额、比例的，双方均知悉经纪方向合同对方收取同样的报酬且并无异议。经纪 方还有一个看似合法的借口就是，买卖双方都是委托人，委托人应当依约支付 报酬，我们向两方收取没有违反合同法，应当予以保护。实践中，对于此类案 件的审理，有的仲裁委员会裁决认定，合同约定是当事人的真实意思表示，应当依约履行合同支付居间费用，而不必依照规章规定的标准执行。对此类裁决 结果，笔者是认同的，作为一个有民事行为能力的人，理应对合同约定作淸晰 了解和认识，应受合法有效的合同约束。
居间报酬仅以合同成立作为标准不能体现公平原则
根据《合同法》，居间人取得报酬的前提是合同成立。但这并不能体现合 同法的公平原则。较为符合实际的标准应该是，居间人在居间过程中不存在过 错并已经促成合同成立的，有权向委托人收取报酬。由于居间人自身原因以外 的因素导致合同成立后未能完全履行的，应由合同双方自行协商解决。
随着市场竞争的日益激烈，多数房地产中介公司都使出全身解数不惜代价 地取悦业主及买方。针对卖方而言，放盘委托是完全免费的；针对买方而言， 不仅按照买方要求尽可能压低价格，还要提供一系列的后续服务，如银行按揭 贷款手续，办理房地产交易过户手续，办理评估、公证、保险等免费的服务 等。经纪人要做的工作远不止签订合同这么简单，在一系列的后续服务中由于 涉及的机构较多，难免会出现一些意外情况导致进度拖慢或有些阻滞，这时买 卖双方往往就以此为借口不支付中介费用。经纪人就算促成了买卖双方签订合 同，中介费用一样存在无法收取或全额收取的风险。
合同成立后是否居间人就可以收取报酬，在履行非媒 介服务范围内的过错应否成为买卖方不支付居间费用的合法抗辩理由？笔者认 为，房地产经纪人在促成买卖后，本可以由买卖双方自行到房管部门进行交 易，换句话说，办理交易过户手续并不是经纪人的法定义务。相应地，若买卖 方需要经纪人提供这种服务的，就应当另行支付费用，该费用应属独立于居间 费用以外的一项有偿服务费用。买卖双方无权就提供此项有偿服务过程中发生 的问题而拒付居间费用，其有权针对的仅是有偿服务费用而已。
