房屋租赁合同纠纷
长期租赁合同双方约定租金根据当时情况确定，履行一段期限后双方对租金协商不成的，不应认定合同无效。
关键词 房屋租赁 长期租赁合同 租金调整 合同无效 合同解除
双方约定第三年起的租金按照当时的市场和物价由双方进行商议。出租方在租期未满两年时，出具书面函要求从第三年起，提高每年支付租金，对此承租方未予答复。出租方就此认为由于双方未约定第三年起的租金，故合同无法履行，因而主张解除合同。出租方要求提高租金，实际上是单方要求改变租金的一种行为，承租方未表示同意。但这并不等于没有租金标准作为依据，因为双方在租赁合同中明确约定，第三年起的租金可按当时的市场和物价进行商议。据此，应在原租金的基础上，考虑当时的市场及物价情况确定租金，如果双方协商不成，可根据此计算方式，委托双方同意的评估部门评估。因此，合同是可以履行的，而不是必须解除，如果解除合同，将会使一方业已培育而成的市场毁于一旦，这是不公平的。
说明
本裁判意见涉及对期限较长的房屋租赁合同租金调整，双方当事人协商不一致时的处理问题。本裁判意见注重了法律效果与社会效果的统一，根据长期房屋租赁合同的特点和案件具体情况作出了不予认定合同无效的结论。
摘自《最高人民法院裁判意见精选》
