上海某某鲜花有限公司诉上海某某房地产开发有限公司等房屋租赁合同纠纷案

　　原告上海某某鲜花有限公司。

　　被告上海某某房地产开发有限公司。

　　被告上海某某展览展示有限公司。

　　原告上海某某鲜花有限公司与被告上海某某房地产开发有限公司、上海某某展览展示有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海某某鲜花有限公司的委托代理人孙某某，被告上海某某房地产开发有限公司的委托代理人张某某，被告上海某某展览展示有限公司的法定代表人周某某及其委托代理人郁某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

　　原告上海某某鲜花有限公司诉称，2011年10月25日，原告与上海某某展览展示有限公司协商租赁展位事宜，该被告出示相关证明文件，证明上海某某国际花艺家饰博览中心展位的出租方是上海某某房地产开发有限公司，经营管理方是上海某某展览展示有限公司，为此，双方商定原告承租4F-4201展位，面积为91.14平方米，月租金为人民币5545元（以下币种均为人民币），租赁期限自市场开业之日起计算，原告与上海某某展览展示有限公司在合同上盖章后，原告支付38193元预付款，上海某某展览展示有限公司承诺负责上海某某房地产开发有限公司在合同上盖章事宜，随后将合同返还原告。原告为入场营业投入资金进行装修，装修期间，原告发现市场的空调及通风等设施不能正常使用，且市场没有消防安全验收合格的证明文件，由于上海某某房地产开发有限公司迟迟未在合同上盖章，原告只能与上海某某展览展示有限公司交涉，该被告虽承诺尽快完善设施、完成消防验收，但至今未能完成，现要求解除双方签订的租赁合同，两被告共同返还原告预付款38193元（含四个月租金22180元、九个月管理费4923元、保证金11090元），支付逾期返还上述预付款的违约金（该款按日千分之五的标准，自2012年7月26日计算至判决生效之日止），支付经济损失142545.20元。

　　被告上海某某房地产开发有限公司辩称，本被告已取得上海市消防局出具的建设工程消防验收意见书，系争房屋所在的建设工程消防经验收合格，且租赁合同因本被告未盖章而未成立，不同意原告的诉讼请求，如原告坚持要求解除合同，则应按合同约定的若原告单方强行解除合同，在承担违约金，同时自愿放弃已缴纳的履约保证金、质量保证金及租金等予以处理。

　　被告上海某某展览展示有限公司辩称，合同约定的共计91.14平方米的展位面积包括4F-4201、4302两个展位，本被告确收取原告支付的38193元，该款包括四个月租金、九个月管理费及保证金。2012年7月25日，原告已将退房申请及系争房屋的钥匙交付给本被告，但系争房屋所在的建设工程消防经验收合格，不同意原告的诉讼请求。

　　经审理查明，1、2011年10月25日，原告（丙方）与上海某某房地产开发有限公司（甲方）、上海某某展览展示有限公司（乙方）签订租赁合同，约定甲方上海某某房地产开发有限公司对上海某某国际花艺家饰博览中心项目所涉及的房产物业拥有所有权等物权，乙方获甲方授权负责对上海某某国际花艺家饰博览中心进行展位出租维护、经营管理和物业管理。丙方租赁甲方展位，同时接受乙方管理。展位编号为4F-4201，展位面积为91.14平方米，展位经营范围插花教学，展位租赁期限自2011年11月29日起至2013年11月28日止，租金每月5545元，先付租金后使用，甲方委托乙方向丙方收取租金，由丙方按十二个月一支付的方式支付租金，乙方按丙方所租用的展位面积按每平方米每月六元的标准收取物业管理费，甲方全权委托授权、委托乙方负责对某某花艺市场进行经营管理、物业管理和甲方展位出租、展位维护，并委托乙方向丙方收取房租，代理行使四方作为出租人的权利。双方在合同其他协商事宜中注明“展位租赁期限为本市场开业之日算起”。但合同中的甲方，即上海某某房地产开发有限公司未在该合同中盖章。10月27日，原告向上海某某展览展示有限公司支付38193元，该款包括四个月租金、九个月物业管理费及相当于两个月租金金额的保证金。之后，原告对承租展位进行装修，2012年7月25日，原告向两被告发出退房申请，表示由于上海某某房地产开发有限公司一直未在原告与上海某某展览展示有限公司签订的租赁合同中盖章确认，因没有完备的三方合同，原告无法及时办理工商、税务等开业手续，严重影响原告的正常经营，要求解除合同、返还租金等。2013年1月，原告起诉来院，要求判如诉请。

　　2、2011年2月9日，上海市消防局向上海某某房地产开发有限公司出具建设工程消防验收意见书，确认该被告建造的上海某某建华城三期某某路商业街之建设工程基本符合国家、地方有关消防规范、标准和审核要求，消防验收合格，已验收建筑如需改变用途、内部装修应向普陀区公安消防支队办理有关消防手续。同年10月13日，上海市普陀区公安消防支队向该被告出具建设工程消防验收意见书，确认上海市某某路1500号地下1层至地上4层的公共区域内装修工程基本符合国家、地方有关消防规范、标准和审核要求，消防验收合格，已验收建筑如需改变用途和内部装修应重新申报。2012年4月1日，上海市普陀区公安消防支队出具公安行政处罚决定书，被处罚人是上海某某展览展示有限公司，该处罚决定书内容为：2012年2月29日，位于上海市某某路1500号上海某某展览展示有限公司经营的上海某某国际华艺博览中心存在消防安全检查不合格擅自投入使用、营业的行为，违反《中华人民共和国消防法》第十五条第二款，现决定给予上海某某展览展示有限公司责令停止使用，并处罚款100000元的处罚。

　　3、2011年7月28日，上海某某房地产开发有限公司（甲方）与上海吉丞企业发展有限公司（乙方）签订聘请经营管理合同，甲方聘请乙方经营管理上海某某国际花艺家饰博览中心，乙方为此项目成立商业管理公司进行管理与日常经营。甲方委托乙方向商户收取租金及物业管理费，乙方收款后按租金和管理费总和的67%向甲方转交，剩余的33%为甲方向乙方支付的管理费用，上述款项双方每周结算一次。

　　审理中，1、各方当事人对原告承租的91.14平方米的展位面积包括4F-4201、4302两个展位（房屋）及原告装修后未实际使用之事实均无异议。2013年2月4日，原告将上述两展位内可移动的办公用品全部搬离，将展位返还上海某某展览展示有限公司，同时书面表示不可移动的装修保留在现场，并要求确认装修费用为34115元。上海某某展览展示有限公司注明“某某确已装修，费用以票据为准，室内办公用品现已搬离”，并认可即日起系争房屋由该被告实际掌控，现处空关状态，根据原告提供的票据，装修金额应为31423元，原告对此予以确认，并将要求两被告支付经济损失142545.20元的诉请调整为仅要求两被告承担装修损失31423元。上海某某房地产开发有限公司虽未参与房屋交接，但也明确表示认可系争房屋自2013年2月4日起由上海某某展览展示有限公司实际掌控，但不认可原告提出的装修费用。原告为此申请对系争房屋内装修残值进行评估，本院委托万隆建设工程咨询集团有限公司进行此项鉴定，2013年4月28日，该公司出具鉴定意见书，表示系争房屋装修原值为23015元，折旧后残值为7672元，同时说明，系争房屋租赁合同期限为2011年11月至2013年11月，自2011年11月装修完工至2013年3月委托鉴定时，共使用了十六个月，残值率为33.3%。原告提请鉴定人员到庭质证，在明确了23015元中已包括射灯的材料及安装费用后，表示对鉴定意见书无异议，并将要求被告赔偿的装修费用之诉请金额调整至23015元，同时认为因原告从未使用系争房屋，要求被告按23015元进行赔偿，两被告对该鉴定意见书亦不表异议，上海某某房地产开发有限公司表示原告在合同未成立的前提下盲目装修，应由其自行承担该损失，上海某某展览展示有限公司对原告的损失表示歉意，但表示造成该损失的很多因素并非该被告所能控制，原告损失由法院裁决。原告为此次鉴定预付鉴定费用1500元。

　　2、两被告确认上海某某展览展示有限公司就是上海吉丞企业发展有限公司与上海某某房地产开发有限公司约定的为经营管理上海某某国际花艺家饰博览中心而成立的公司。上海某某房地产开发有限公司表示2011年11月，上海某某国际花艺家饰博览中心正式开业，两被告之间系联营关系，上海某某展览展示有限公司每年向该被告缴纳保底费用12000000元，该款由两被告每周结算一次，上海某某展览展示有限公司将收取的租金、物业管理费总和的67%支付上海某某房地产开发有限公司；上海某某展览展示有限公司对上海某某房地产开发有限公司表述的结算事宜不表异议，同时表示其公司负责市场的经营管理，当时虽举行了剪彩仪式，市场投入实际使用，但上海某某房地产开发有限公司未取得上海市某某路1500号产权证，消防安全检查未通过、空调未启用，所有设施设备未交接，不具备开业条件，收到上海市普陀区公安消防支队出具的公安行政处罚决定书后，既未停业，也未交罚金。同时，因已向上海某某房地产开发有限公司预付租金2400000元，基于该公司的上述过错，本被告无法正常经营管理，各承租的商户亦无法开展正常的经营活动，本被告亦未按约与上海某某房地产开发有限公司每周结算约定款项。

　　3、两被告确认因双方存在矛盾，上海某某房地产开发有限公司未在涉案租赁合同中盖章。上海某某展览展示有限公司为此提供其于2012年6月1日将涉案合同交上海某某房地产开发有限公司盖章的交接单，以证明因该被告原因导致合同中甲方未盖章，上海某某房地产开发有限公司则认为涉案合同落款日期为2011年10月25日，而上海某某展览展示有限公司直至2012年6月1日才将合同交付盖章，充分说明合同未成立的原因在于该被告，其故意隐瞒原告已在合同中盖章并缴纳相关款项的事实，以达到占用租金的目的。

　　4、原告放弃要求被告支付逾期返还预付款违约金之诉请。

　　本院认为，根据法律规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。系争房屋的租赁关系采用了书面订立合同的方式，合同规定了严格的关于系争房屋租赁事宜的条款，上海某某房地产开发有限公司作为出租方系合同相对方之一，却未在涉案租赁合同中盖章，该合同并未成立。依法成立的合同，自成立时方生效，故涉案租赁合同并未生效，即对合同各相对方并无约束力，亦未产生效力，故本院对原告要求解除合同的诉请不作处理。在涉案合同尚未生效时，作为经营管理方的上海某某展览展示有限公司向原告收取费用的行为，缺乏法律依据，虽该被告称其已经向上海某某房地产开发有限公司预付租金2400000元，并提供将涉案合同交该被告盖章的交接单，但因该款的支付为案外人与上海某某房地产开发有限公司基于聘请经营管理合同而产生的费用，且两被告对款项的性质无法达成一致，同时基于两被告均确认上海某某展览展示有限公司并未按约每周与上海某某房地产开发有限公司按比例结算其向各商户收取的租金及物业管理费的事实，即上海某某展览展示有限公司未将已收取原告的款项与上海某某房地产开发有限公司进行结算，且两被告之间的结算事宜与原告无关，故上海某某展览展示有限公司应将其收取的费用返还原告，对该被告抗辩意见，本院难予采纳。合同实际履行过程中，上海某某展览展示有限公司被上海市普陀区公安消防支队因其经营管理的上海某某国际华艺博览中心存在消防安全检查不合格擅自投入使用、营业，责令其停止使用并处以罚款的处罚决定，导致原告承租系争房屋无法实现合同目的，因原告接收系争房屋后未实际使用，其交付租金、物业管理费及保证金的相对方是上海某某展览展示有限公司，故该被告因承担将上述款项全额返还原告的责任。同理，装修费用也应当由上海某某展览展示有限公司承担。关于装修金额的确定，审理中，各方当事人对原告接收系争房屋进行装修后未实际使用之事实均无争议，又对万隆建设工程咨询集团有限公司出具的鉴定意见书不表异议，本院认为应按房屋的装修原值认定原告的实际损失，原告作为承租人，在承租系争房屋时未尽注意、审查的义务，对其损失也应承担相应责任，本院根据各方的过错程度，对原告的装修损失予以酌判。原告放弃要求被告支付逾期返还预付款的违约金，系其对自己权利的处分，并无不当，可予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条的规定，判决如下：

　　一、被告上海某某展览展示有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海某某鲜花有限公司租金人民币22180元；

　　二、被告上海某某展览展示有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海某某鲜花有限公司物业管理费人民币4923元；

　　三、被告上海某某展览展示有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海某某鲜花有限公司保证金人民币11090元；

　　四、被告上海某某展览展示有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海某某鲜花有限公司装修损失人民币18412元；

　　五、对原告上海某某鲜花有限公司其余的诉讼请求，不予支持。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

　　本案评估费人民币1500元（原告预付），由被告上海某某展览展示有限公司负担。

　　本案受理费人民币4260元（原告预付），原告负担50元，被告上海某某展览展示有限公司负担4210元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审　判　长 余莉敏
审　判　员 倪文青
人民陪审员 洪云娣
二〇一三年七月二十四日
书　记　员 李　昕