签约时先小人后君子百利无一害——对一起房屋租赁合同纠纷的思考
签约时先小人后君子百利无一害
——对一起房屋租赁合同纠纷的思考
一、基本案情
1、当事人：原告：某银行。被告：李某。
2、案由：房屋租赁合同纠纷。
3、原告诉称，原告与某采购站于1990年7月签订一份《协议书》，约定：某采购站将大同路57号门面房供原告作为银行网点使用，原告将其住房提供给某采购站使用。2007年12月25日，原告又与某采购站签订一份《协议书》，约定：原告将上述住房的所有权评估作价转让给实际居住在房屋内的某采购站职工李某，即本案的被告；被告应在2007年12月28日前将房款33.16万元转入原告账户，如未能按时缴清全款，则协议自行终止，原告有权另行处置房屋。2009年5月，原告再次函告某采购站和被告，若被告到2009年6月30日仍未缴清购房款，则原告将收回该房屋另行处置，被告予以签收确认。被告与原告签订《房屋买卖合同》，但未实际支付购房款，也未办理房屋过户手续。后经原、被告双方协商，自2009年6月起，该房屋按每月1000元收取租金，原、被告之间就该房屋建立了事实租赁关系。但被告既不腾退该房屋，也不按照每月1000元的标准缴交租金。原告于2010年11月向被告发出《告知函》，明确告知被告从2009年6月起房屋租金为1000元，要求被告于2010年12月15日前补交所欠租金。被告于2010年11月17日签收该函件，但至今仍未交所欠的租金。原告认为根据法律规定，原告可以解除合同，故诉求判令：1、被告立即腾退原告的住房；2、被告立即支付原告结欠的租金20000元（自2009年7月起按1000元/月计算至2011年2月起诉，共20个月）。
4、被告辩称，被告始终要求按每月144元的标准向原告缴纳租金。原告主张自2009年6月起按1000元/月的标准支付租金是原告的单方意思表示，未经被告同意。原告的诉求缺乏事实和法律依据，请求依法予以驳回。被告要求继续承租，并且按144元/月的标准向原告支付租金。
5、法院审理查明：
（1）原、被告均确认双方之间就讼争房屋存在租赁关系，但未签订租赁合同，被告已按144元/月的标准向原告缴纳讼争房屋的租金至2009年6月。
（2）原告于2009年5月13日发函给某采购站，内容为：1、讼争房屋从2009年1月1日起租金按市场价1000元/月收取；2、如到2009年6月30日止，讼争房屋住户仍未交清租金及购房款并办理过户，原告将收回讼争房屋另行处置。某采购站于2009年5月18日在上述函件上签章，并备注“我站将与租户李某沟通，告知详情，争取早日解决；也请农行领导酌情给予考虑。”被告于2009年5月26日在上述函件上签名。另，在上述函件中被告的签名上方备注：“经双方协商，该房屋租金从2009年6月份起每月按1000元收取房租。”被告主张上述文字并非被告所写，而是原告事后添加的。原告主张上述文字是原告的工作人员在征得被告同意的情况下代写的，之后由被告本人签字确认。2010年11月15日，原告向被告发出《告知函》，内容为：被告现住的讼争房屋，于2009年6月30日起没有缴交租金，从2009年7月起每月租金为1000元，被告应于2010年12月15日前补交租金。被告于2010年11月17日签收上述《告知函》，并备注“该通知已知悉，因原房屋租金每月144元现要我交纳1000元，本人认为不合理……本人要求按原租金交纳。”
以上事实，有房屋所有权证、国有土地使用证、《协议书》（2007年12月25日签订）、函件（2009年5月13日）、《告知函》（2010年11月15日）、收租金的票据以及双方当事人的庭审陈述为证。
二、法院判决
1、被告李某于本判决生效之日起三个月内将原告的住房腾退交还原告某银行；
2、被告李某于本判决生效之日起十日内支付原告某银行自2009年7月至2011年2月所欠的租金2880元；
3、驳回原告某银行的其他诉讼请求。（作者注：超过144元月租金标准的部分租金）
三、对本案的法律分析
1、本案的租赁合同成立，并且应视为不定期租赁。【合同法第232条】
原告系讼争房屋的所有权人，原告将讼争房屋交付被告居住、使用，被告向原告支付租金，双方之间形成了事实上的租赁关系。双方未订立租赁合同，未对租赁期限进行明确约定，依法应视为不定期租赁。
2、关于租金标准，只能按照原被告之前的约定执行
对于租金，被告主张为144元/月，原告主张双方已于2009年5月26日协商一致将租金标准自2009年7月起从144元/月调整为1000元/月，并提交一份原告于2009年5月13日发出的函件为证，考虑到该函件上“经双方协商，该房屋租金从2009年6月份起每月按1000元收取房租”等文字并非被告本人所写，被告亦对租金按1000元/月计算表示异议，在没有其他证据佐证双方已对调整租金标准协商一致的情况下，双方租赁关系存续期间租金应按144元/月计算。（此处原告应承担举证不力的责任）。因原、被告双方对租金标准存在分歧，原告自2009年7月起未收取讼争房屋的租金，被告应向原租金标准向原告缴纳所欠的租金（2009年7月至2011年2月的租金总额为2880元(144元/月×20个月)），原告超出该部分的支付租金的诉求，法院不予支持。
3、解除租赁合同，但应给被告适当的腾房时间（本案法院定为三个月）。
原、被告之间系不定期租赁，双方又无法就租金标准协商一致，根据合同法第232条之规定，原告可以随时解除租赁关系。现原告要求被告腾退讼争房屋，不违反法律规定，法院予以支持。考虑到被告另行寻找房源需要一定的时间，法院酌情将腾退时间确定为三个月，符合法律的规定。
四、律师提示
签订合同或者变更合同时，出现单方承诺一定要让其书写之承诺并签字确认，或者重新签订补充协议，双方签字认可，决不要碍于情面或图简单省事等而出现下列情形：（1）只让其作口头承诺不作书面承诺；（2）不签书面协议；（3）不让承诺人自己书写让旁人代写等。因为这样，一旦发生纠纷，我们就要承担不利的风险，造成一定的损失。本案发生纠纷，原告造成自己的租金损失，就是因为函件上“经双方协商，该房屋租金从2009年6月份起每月按1000元收取房租”等并非被告本人所写，尽管原告主张上述文字是原告的工作人员在征得被告同意的情况下代写的，之后由被告本人签字确认的，但最终法院还是没有采纳。所以，我们签订合同时特别是变更合同时，一定要“先小人后君子”，丑事做在前头，丑话说在前头，决不能碍于情面，或图简单省事，只说不写，或说好不写好，或不好意思让对方亲自书写等，如果这样将埋下后患。
司法实践中，经常出现这样的情况：碍于面子，图简单省事等应该让对方做的不让对方做，或者做得不规范。结果发生纠纷，自己拿不出证据或有力的证据，吃哑巴亏。例如，与对方签订合同，不要求对方提供并保留授权委托书，有的是一般代理却把他看做特别授权看待，特别授权也不看清究竟是哪些授权，结果是白忙一阵子，还吃了不明不白的哑巴亏。还有的代理人，当事人先是让其做一般代理人，结果中途说“全权代理”，而我们的代理人就自己在原来的授权委托书上修改，或者是原来是授权一些部分，后来当事人说增加一部分的授权，我们的代理人就自己在授权委托书上添加等，结果当事人一旦出现对他不利的结果，他就找代理人麻烦，说代理人越权代理等，搞得代理人很被动很麻烦。
在这里提个醒：法律是严肃的，是无情的。合同就是当事人之间的法律，也是严肃和无情的。与其签约时为照顾一点面子或图个简单省事做“君子”，该说的不说，说了的不写，写了的不写清楚明白，马马虎虎，发生纠纷后对簿公堂，面红耳赤，口诛笔伐，反目为仇，不如签约时做一次“小人”，把该说的说到，特别是该做到的做到做好，该写的写清楚明白，不怕麻烦，不留情面，这样，才能后当君子。
综上所述，我认为签约时先小人后君子百利无一害。
附件：本案所适用的法律法规
1、《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
