邻居私搭乱盖 我该如何维权？
邻居私搭乱盖 我该如何维权？
■问题咨询： 去年1月份，我和老伴儿准备买房。在一个小区，我们原本看上了一层一套带小院的两居室，但售楼处的工作人员告诉我小院不属于个人。我和老伴儿怕一层采光不好，就买了二层的房子。可是，后来一层的业主不仅在小院里种了花草和蔬菜，最近还把小院封了起来，盖了个小屋，顶棚就在我家阳台旁边，看着特别堵心，既不美观也影响环境。我们多次找一层业主交涉，但他们说小院是买房子时开发商赠送的，想怎么弄就怎么弄。后来我们找到物业，物业也要求他们把小院拆掉，恢复原来的样子，但他们始终置之不理。我们要求物业把小院拆了，但物业说他们没有权力这样做，我真是气愤极了，我该怎么维护自己的合法权益呢？——李清
■律师解答：
当前，房屋销售流行这样一种方式，即一层赠小院，为原本并不好卖的一层增加了卖点。拥有一个十几平方米甚至几十平方米的小院，种些花草、蔬菜，享受这样的田园风光，是多少都市人梦寐以求的美好愿望。但是在《物权法》实施后，有关购买商品房附赠的小院的权属问题及相关纠纷引起社会的广泛关注。你的来信反映的情况正是这类问题的典型案例。
有关购买商品房附赠小院的权属问题，首先，根据《中华人民共和国物权法》第70条的规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《物权法》上述规定以法律的形式明确了小区内的专有部分和共有部分的权属问题。业主所购商品房的面积分为套内建筑面积及销售建筑面积，其中套内建筑面积是业主独立拥有的专有部分，其次是公共面积，如公共的道路、公共的绿地等，这部分公共面积的产权在以前虽然没有以《物权法》的形式确立，但根据其他的规定及区分所有权的法学理论，该部分的面积仍然属于业主共有，不会因为没有《物权法》的依据就任由开发商处分。
其次，要看购房者与开发商签订的《商品房买卖合同》。如果开发商在项目报建时拥有一层带小院的设计规划，且通过了竣工验收，在商品房买卖合同当中也有相应的条款，那么，在核发国有土地使用证的时候，国土资源管理部门承认该业主对小院的独立使用权，将小院面积写入该户土地使用证之内。业主在不违反相关管理规定的情况下可以自由使用其小院，其他业主无权干涉。但是，如果项目报建时无此计划，尤其是竣工验收时未做补充，只是在房屋销售时开发商临时做出赠予小院的决定。那么，在核发土地使用证时，国土资源管理部门对此类小院的独立使用权不予承认，而是作为公用占地均摊入全体住户。已经使用的小院也应该停止使用，退还小区。同时，按照国家规定，个人对土地只有使用权，没有所有权，因此，即使购房者拥有小院的使用权，在未办理相关规划、建设手续前私自进行搭建也是违法的。
关于小区内业主搭盖违章建筑的处理方法，建议你采取以下方法予以解决：
一、根据小区业主大会与物业服务企业签订的物业管理服务合同内容，要求物业服务企业在合同范围内履行职责，对业主私搭乱盖行为及时予以制止并随时进行监督、管理。如因搭建违章建筑问题引发业主之间出现纠纷，应配合相关部门进行调查、取证。
二、城市规划管理方面法律、法规、规章规定的对未经规划部门许可的违法建设行为的认定由规划部门负责，对违法行为的行政处罚权应由城市管理综合行政执法机关行使。因此，业主也可向规划管理部门反映此事，由规划管理部门及城市综合行政执法机关配合解决。
三、你作为小区业主也可对侵害自身利益的行为直接向人民法院提起诉讼，该搭建小院的行为如对小区其他业主造成共同损害，业主大会亦可以向人民法院提起诉讼
