解析夫妻一方转让共有房产的法律效力
2004年，北京市A区的张某，与一家房地产经纪公司签订了房屋买卖居间合同，希望出售位于北京市B区的一处房产。该房产属于个人贷款购买的商品房，已抵押给银行，出售时还有银行借款没有还清。张某在委托时出示了房屋所有权证、身份证等证件，并在合同中书面申明该房产属于自己个人所有。房屋所有权证上面登记的产权人也是张某本人。
经经纪公司撮合，李某最终决定购买该房产，与张某签订了房屋买卖合同。签订合同时买方向卖方支付了购房定金，并约定，由买方预付一部分房款给卖方，用于提前偿还银行贷款，解除抵押，然后双方办理过户、交房手续。同时，根据三方的合同约定，由买方向经纪公司(居间方)支付了佣金，并约定，如果买卖双方任意一方违约，导致交易不成的，应承担此项佣金，守约方不承担佣金。
合同签订后，买方如约支付了预付房款，卖方提前还贷并办理了解除抵押的手续。可就在约定过户的前一天，卖方打电话说，由于他妻子不同意出售该房产，无法去办理过户。但是愿意退还买方已支付的房款。
在协商处理的过程中，卖方的妻子坚持这是无效买卖合同，因为没有征得作为共有权人的她的同意。居间方和买方认为，房产证上登记的产权人是张某，而且张某申明这属于他的个人财产，买卖合同应属合法有效。
最后三方书面约定，三方所签合同解除，卖方先退还买方的预付房款，三方均保留追究违约责任的权利。居间方亦将居间费用退还给了买方。
后经纪公司将卖方张某诉至A区人民法院，要求张某如约支付佣金。张某以居间方促成的买卖合同属无效合同为由抗辩，认为不应支付佣金。A区法院经审理，认定张某是房屋所有权证上记载的所有权人，张某与经纪公司签订的居间合同合法有效，张某应支付合同约定的佣金。张某不服，上诉到北京市第一中级人民法院，经二审驳回上诉，维持原判。
令人费解的是，本案买方李某根据民事诉讼管辖规定将张某诉至B区人民法院，要求张某承担违约责任，双倍返还定金，B区法院经审理，认为该买卖合同未经卖方共有权人书面同意，应属无效，驳回了原告诉讼请求，二审也予以维持。
上述两个法院，是对同一个事实的合法性作出了相反的认定，还是因为认定的事实不同导致看似相反的结果呢?的确，A区法院审理的是经纪(居间)合同纠纷，B区法院审理的是买卖合同纠纷，是不是说，张某作为产权证上的所有权人，在经纪合同关系中作为委托方，其委托行为有效，而作为买卖合同的卖方，其转让行为就无效呢?
笔者认为，两个法院确实是对同一个事实作出了相反的认定。
虽然，A区法院审理的是经纪合同纠纷，但是，买卖合同是居间行为的结果，如果认定房屋买卖合同无效，即便是居间合同合法有效，由于居间方促成的是一份无效合同，依法也不能收取佣金。换句话说，A区法院认定买卖合同合法有效，这跟B区法院认定买卖合同无效刚好相反。
在房屋买卖过程中，夫妻一方将事实上属于夫妻共有的房产出售给他人，究竟有没有法律效力?在上述案件中，两个法院作出了相反的判决，当事人事后还是一头雾水，究竟哪种意见是对的?
这些年，随着我国住房改革的深入，随着房地产市场的发展，此类纠纷越来越多，法院的判决也是五花八门。这不单使人们对司法的公正和严肃产生怀疑，客观上也增加了交易的风险，加大了社会交易成本，不利于社会的和谐和经济的繁荣。
夫妻一方转让共有房产，一般有四种情况：1、一方转让登记在自己名下的房产;2、一方转让登记在对方名下的房产;3、一方转让登记在双方名下的房产;4、一方转让尚未办理产权登记、未领取房屋所有权证的房产。第二、第三种情况下，第三人很容易判断权属状况与转让人不符，在房管部门一般也完不成过户，第四种情况，目前的法律是禁止转让的，有时候，类似于合同权利义务的转让。因此本文主要讨论第一种情况。
事实上，夫妻一方转让共有房产，之所以出现这样的争议，主要是因为实际上的所有权人(即“真权利人”)与房屋所有权证上登记的所有权人不一致。房屋所有权证上登记的所有权人转让房产，房屋所有权证上未登记的所有权人提出异议，遂产生纠纷。
下面，本文将从以下几个方面对上述问题进行论述：一、相关部门、单位和机构的看法与做法;二、我国法律的相关规定;三、笔者所持的观点及理由;四、结论。
相关部门、单位和机构的看法与做法
(一)政府的房屋管理部门。以北京为例，在2003年以前，办理房屋买卖交易过户时，卖方(房产证上的产权人)除了提供房产相关的证件材料及身份证件、户口簿以外，单身的还得提供单身证明(由工作单位或者户籍管理机关出具)，已婚的，必须提供《配偶同意出售意见书》，除非夫妻双方共同在房屋买卖合同及相关文件上签字。《配偶同意出售意见书》的内容可以很简单，只要写明“本人同意出售位于XXX号房产”，签上姓名、写上日期即可。许多时候，卖方到了过户大厅才知道这样的规定，配偶也没有来，于是转过身找一张白纸，现写一份这样的意见书，签上配偶的名字交上去即可，过户人员也不十分严格要求。
房管部门的意思很清楚，第一，承认夫妻双方为共有权人;第二，双方没有共同到场签字的，一方提供了《配偶同意出售意见书》，表明共有权人同意出售，买卖行为即为合法。至于当事人提供的意见书真实与否，是管理部门不能控制的。假如提供虚假资料，欺骗了登记机关，按相关规定撤销登记即可。
2003年以后，简化了登记手续，卖方(房产证上的产权人)只需提交房产相关证件材料和身份证件即可，不用提供户口簿，不再关心单身还是已婚，也不管是否还有其他的共有权人，他们是否同意。不过，在相关过户材料上，有出售方保证所售房产没有其他权利人主张权利的表述——这本来就是《合同法》规定的卖方的“权利瑕疵担保”义务。房管部门的意思也很明确，国家实行不动产所有权登记发证制度，登记机关只管房屋所有权证的真实性，以及房屋所有权证上登记的产权人是否同意出售，其他的所谓产权人，登记机关不应当予以关注的。如果申请人侵权，按相关法律规定处理即可。
这有点像婚姻登记，过去都要求有单位证明、户籍证明等，现在，只要出具身份证件，本人申明不存在重婚等违法行为，即可办理登记。如果行为人违反法律，自有相关部门按法律规定处罚。
房管部门的第一种做法，也曾招致微词——我作为事实上的和房屋产权证上记载的产权人，我依法处理自己的房产，作为管理部门，你凭什么硬推定还有其他共有权人，并要求我提供相关手续?
有这样一个事例，一个已婚产权人办理售房过户手续，该房产确属他个人房产(可能是婚前财产，也可能是夫妻依法约定的个人财产)，房管部门要求提供上述材料，他既提供不出单身证明(当然了，除非提供假的)，又提供不出《配偶同意出售意见书》——大概他们夫妻关系不太好，其配偶既不同意前往一块签字，也不愿出具所谓的《配偶同意出售意见书》——其配偶的理由很简单：房产确实不是我的，我凭什么签字?凭什么要我 “同意出售”?卖方十分着急，扬言要将房管部门告上法庭。后来考虑到买方的利益，在其他人的劝说下，交了一份不知真假的《配偶同意出售意见书》过户了事。
也就是说，房屋管理部门开始时认可(并且强制推定)未登记在房屋所有权证上的夫妻一方的共有权，后来不认可了，至少，不再强制推定了。
(二)房屋按揭当中的贷款银行。直至今日，银行在审批二手房购房贷款时，一直非常谨慎的要求卖方出具单身证明，否则，卖方的夫妻双方必须共同在相关文件上签字。
作为商业银行，谨慎从事无可厚非。因为假如买卖合同最终被确认无效，银行依据该买卖行为向买方发放的贷款就会处于十分危险的境地。而且，银行不是管理机关，住房贷款属于商业贷款，购房人贷款是凭自愿——你可以不选择向我贷款，我也可以拒绝我认为不合适的贷款申请。
当然，此举也经常招致卖方的反感，甚至有些售房人就是不愿配合，而导致买卖无法进行下去。卖方观点是：你银行是向买方发放贷款，而不是向我卖方发放，你审查他的资信情况就行了。至于我们交易的房产以及交易本身的真实合法性，过户时自有政府管理部门审查(一般情况下，银行贷款要等过户后才发放)。人家房屋管理部门都不要求我提供的材料和履行的手续，你银行凭什么要求我提供和履行?客观上，也不单是意气之争，有时，在北京卖房，产权人的配偶得从深圳赶回来签字，或者把相关证件材料寄往深圳，办理一份委托公证，寄回北京。要是配偶在国外，就更麻烦了，还得使领馆见证等等一大套手续。而这些手续，在房屋管理部门那里，都是不需要的。
笔者认为，银行的小心谨慎是对的。但是，如果不解决不动产公示的公信力问题，即便小心如银行，也会发生问题。比如，根据我国婚姻法及相关司法解释，除非有相反的证据，非法同居期间取得的财产也属于共有财产，银行的上述防范措施能防范这样的共有权人吗?
(三)房地产经纪公司。房地产经纪公司在从事经纪业务时，经常碰到夫妻一方委托的情况，委托人有时是产权证上登记的产权人，有时不是。经纪人接不接受委托?现实中非常混乱。有的接受，有的不接受，有的先接受，在正式签订买卖合同时，让双方到场签字。但是在前面提到的房管部门简化登记手续后，只要房屋产权证上记载的产权人签字，大多数经纪公司都认为是合法有效。当然也有一定要夫妻双方签字才能交易的。
另外，许多房屋买卖当事人对经纪公司的服务性质存在着误解，认为只要找了经纪公司，经纪公司就要对交易安全负责，承担交易风险。事实上，我国法律法规明确允许经纪公司实施的，只有两种行为，一种是居间，一种是代理。这两种经纪行为，交易后果都需要买卖双方自己承担。此非本文正题，恕不多论。
(四)人民法院。人民法院的判决应该是最后、也是最权威的评判，可是，如前所述，法院的判决也是非常混乱。前几年，笔者甚至还总结出了一点规律，好像法院对于通过房改购买的住房和经济适用房，更倾向于判定为夫妻共有财产，一方转让无效;而对个人购买的商品房，更倾向于按产权证的登记确定产权人，该产权人有权处分房产。笔者想，可能是因为房改房和经济适用房政策性强，政府管理部门审批购买资格时，是以家庭为对象考虑的，不论登记在夫妻双方哪一方的名下，毫无疑问都属于共有。而商品房纯属市场化销售，个人完全可以自由购买，法律也允许夫妻双方个人财产的存在，因此以产权证登记确定产权人更为合理。笔者对法院的理解性分析似乎也有点道理，可是一个又一个的判例无情的打击着这种分析——法院经常对同样的来源的房产的同样处分行为做出不同认定。
法院判决中还有一种普遍倾向，即房屋买卖中，房屋所有权证上登记的所有权人转让房产，房屋所有权证上未登记的所有权人提出异议的，如果买方属善意(即“不知情”)，买卖双方已办理过户登记，买方已取得房屋所有权证，则保护买方所有权，反之则确认合同无效，终止履行。这实际上还是承认登记之外的权利人的共有权，并以未经共有权人同意为由确认买卖合同无效，只不过是根据法律规定的善意取得制度承认买方已取得的所有权而已。当然，北京也有这样的案例，房屋买卖还没有过户，因其他共有权人(未登记在产权证上，但是有合同证明)主张权利，法院判决买卖合同有效，要求继续履行。
律师温馨提示：
从事房产买卖交易过程中，应做好调查核实的工作，避免日后不必要的纠纷。
