【案情】
张某与李某系夫妻关系，双方于2002年在乐平市某小区购买了一套商品房，产权证上登记为两人的名字。2009年，因丈夫张某长期在工作，夫妻关系不和，妻子李某准备和张某离婚，并打算卖掉双方居住的房子。2012年9月，李某伪造了张某同意售房的委托代理书，并持张某的身份证及委托代理书与刘某签订了房屋买卖合同,刘某支付了合理的房款并入住该房,并且办理了过户登记。张某发现后诉至法院,要求确认买卖合同无效并责令刘某返还房屋。
【分岐】
本案房屋买卖合同是否有效,物权是否发生转移，存在分歧:
第一种意见认为，李某未经张某同意擅自出卖夫妻共有房, 系无权处分行为,买卖合同应认定无效，因而物权不发生转移，刘某应返还房屋。
第二种意见认为，李某未经张某同意擅自出卖夫妻共有房, 系无权处分行为,买卖合同应认定无效，但本案构成善意取得，物权已发生转移，刘某不应返还房屋。
第二种意见认为，本案构成表见代理，买卖合同应认定有效，且物权已发生转移，刘某不应返还房屋。
【评析】
笔者认同第三种意见，理由如下：
一、本案构成表见代理。表见代理，本属于无权代理，但因本人与无权代理人之间的关系，具有外表授权的特征，致使相对人有理由相信行为人有代理权而与其进行民事法律行为。表见代理是无权代理表现形式之一，是指无权代理人的代理行为客观上存在使相对人相信其有代理权的情况，且相对人主观上为善意且无过失，因而可以向被代理人主张代理的效力。其构成要件是：（1）行为人没有获得本人的授权就以本人的名义进行民事行为；（2）表见代理在客观上、外表上具有足以使人相信行为人具有代理权的理由；（3）合同的相对人在主观上必须是善意的、无过失的，不知道或者不应当知道行为人实际上无代理权；（4）合同内容不具有无效和应被撤销的内容。从其构成要件上，可以看出表见代理涉及的是债权契约的效力问题。 本案张某与李某系夫妻关系，李某持伪造的张某同意售房的委托书，与刘某签订房屋买卖协议，刘某在对李某伪造委托书这一事实不知情的情况下，完全有理由认为张某委托李某售房是真实的，因而本案构成表见代理。
二、买卖合同有效。表见代理对本人产生有权代理的效力，即在相对人与本人之间产生民事法律关系，本人应受表见代理人与相对人之间实施的民事法律行为的约束，享有该行为设定的权利和履行该行为约定的义务。本人不得以无权代理为抗辩，不得以行为人具有故意或过失为理由而拒绝承受表见代理的后果，也不得以自己没有过失作为抗辩。故本案张某不得以未授权李某为由而抗辩买卖无效。李某与刘某签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违法，该买卖合同有效。
三、物权发生转移但不适用善意取得制度。善意取得制度是指，无权处分他人动产的占有人，在不法将动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产时出于善意，就可依法取得对该动产的所有权，受让人在取得该动产的所有权后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能要求转让人(占有人)赔偿损失。根据我国物权法第一百零六条规定，不动产的善意取得要符合以下要件：第一，让与人对让与之不动产无处分权。第二，受让人取得不动产须基于有偿的法律行为。这是善意取得制度保护交易安全基本理念的必然要求。要适用不动产的善意取得，受让人取得不动产必须是通过买卖、互易等具有交换性的行为。如果是基于非法律行为取得不动产，则没有适用善意取得的空间。第三，受让人须为善意。此处的善意我们可以理解为受让人非基于故意和重大过失，而对转让人无处分权的情形不知情。第四，已作权利的变更登记。登记是不动产物权存在的主要表征方式，如果受让人没有及时作权利的变更登记，也没有善意取得适用的余地。符合以上条件即可适用不动产的善意取得，原权利人只能向无权处分人要求赔偿，而不能向受让人行使物权请求权。本案中，刘某从李某处购得房屋，虽房屋产权登记在李某与张某共同共有的名下，但因李某伪造了张某的代理书并提供了张某的身份证复印件，刘某对此没有审查义务，因构成表见代理而认定其为善意的，其已经支付了合理的房款用并办理了过户登记手续，从表象看已经具备不动产善意取得的构成要件， 应适用不动产善意取得制度。但从实质上看，李某因构成表见代理对张某产生有权代理的效力，故此李某对共有房系有权处分而非无权处分，因而不构成不动产善意取得。本案是发生房屋所有权转移是因李某履行有效的买卖合同而实现的。
综上，本案买卖合同有效且物权已发生转移，但并不适用善意取得制度。