工程款优先权法律、案例与实务
关于建设工程价款优先受偿权问题的相关法律
解读、典型案例与实务操作
10.1 相关法规的内容
1.《担保法》第53条
2.《合同法》第286条
3.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》
10.2关于建设工程价款优先受偿权问题的法规解读及处理对策
1.《担保法》与《合同法》在工程款优先受偿权问题上的冲突
在工程建设中，建设单位为了筹措资金，经常会向银行贷款。作为条件，银行会要求建设单位提供相应的担保。有的时候，建设单位可以以拟建的建设工程（主要是商品房）作为抵押来为贷款作担保。于是，在建设单位和银行之间就会签订一个抵押合同。根据《担保法》第53条的规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”这就是说，如果建设单位在应该偿还贷款的期限届满而没有清偿贷款的话，银行就可以将建成的工程项目（主要是指商品房）折价、拍卖或者变卖，然后将所得的收入占有。
但是，根据《合同法》286条的规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”这就意味着，如果建设单位不及时支付工程款，则施工单位可以将建成的建设项目这家、拍卖并将所得占有。
2. 建设工程价款优先受偿权问题的处理
这样一来就出现了一个问题，在上面两个条件都存在的情况下，银行和施工单位都可以将建成的工程项目拍卖并将所得款项占有。那么到底优先将这笔款项支付给谁哪？针对这个问题，2002年6月11日，最高人民法院审判委员会第1225次会议通过了《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，作出了如下解释：
1.人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
2.消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，(考试吧)承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
3.建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
4.建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
5.本批复第1条至第3条自公布之日起施行，第4条自公布之日起六个月后施行。
10.3建设工程价款优先受偿权纠纷相关典型案例分析
【案情摘要】2007年4月4日，某建筑公司所承揽的某住宅小区施工项目竣工。按照施工承包合同的约定，建设单位应该在2007年4月20日支付全部剩余工程款。但是建设单位却没有按时支付。考虑到人际关系问题，建筑公司没有立即对建设单位提起诉讼。
2007年11月20日，建筑公司听说银行正在计划将此住宅小区拍卖，理由是建设单位没有偿还贷款。而这些住宅则是作为贷款的抵押物。于是建筑公司提出自己对该小区拍卖所得价款享有优先受偿权。你认为建筑公司的理由成立马？
【简要平息】不成立。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。2007年11月20日已经超过了行使优先权的期限，因此该理由是不成立的。
