工程款优先受偿权
　 我国《合同法》第286条规定，建设工程款享有优先受偿权。对如何适用这一规定，银行和建工企业从各自不同的角度，提出了不同的看法；法律理论界为此争论不休；司法实践中，人民法院操作的尺度也不一致。在全国人大代表的呼吁下，最高人民法院以对上海市高级人民法院答复的形式，就这一问题作出了司法解释，并于2002年6月27日公布施行，在业内产生巨大反响。根据最近出现的新情况，山东海扬律师事务所房地产部王朝进律师认为这个司法解释，是专门针对房地产纠纷案件中的建设工程款追偿问题作出的。对解决发包人拖欠承包人工程款这一工程建设领域的顽症，具有重大意义。
　　《合同法》和司法解释中的“建设工程”，与《建筑法》中的“建筑工程”是同义的。《建筑法》第二条把“各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动”都纳入了建筑活动的范围。因这些建筑工程产生的欠款纠纷，均可考虑主张工程款的优先受偿权。
　　与此同时，司法解释对这一权利的适用范围，也进行了一些限制。第一，该优先受偿权，仅限于承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款以及已经物化为建设工程的垫付款等实际支出的费用。没有物化的部分建设工程款和垫支款，属一般债权，不在优先受偿范围内。为因发包人所造成的违约金、利息等损失，属于损害赔偿请求权，也不在优先受偿范围内。第二，消费者购买商品房，交付了全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的优先受偿权，不得对抗买受人。这是司法解释对消费者的特别保护措施。但是，只预付了部分定金的、付款不足50％的、购房人不是《消费者权益保护法》所称消费者的，承包人对该商品房仍享有优先受偿权。第三，该优先受偿权只能就承包人自己承建的工程提出。承包人不能对没有承建的其它建筑工程或发包人的其他财产主张这一权利。
　　主张优先受偿权的方式，是承包人向发包人发出书面催告通知。在诉讼阶段，当事人要向法院明确提出优先受偿权的诉讼请求，否则法院不主动过问。如果案件已进入执行阶段，也要提出以承建工程实现优先受偿权的具体请求；如因承建工程被采取查封、冻结等保全措施，或因发包人以该工程抵押给银行，而导致执行中止的，可因承包人主张优先受偿权，恢复执行程序，并以工程拍卖或折价所得价款，追回工程款。
　　很显然，建筑工程款的优先受偿权，要优先于其它债权，还优先于抵押权。是一种最优先的权利。只要建筑工程所有权还在发包人的名下，不管谁对该工程进行了何种处分，承包人都可以在法律规定的期限内，要求法院将工程拍卖，以所得价款，偿付工程款。
　　行使优先受偿权的有效期限，为六个月，从工程实际竣工或合同约定的竣工之日起算。如果工程还未实际竣工，就已经发生了工程付款纠纷，但合同约定的竣工日期已经到来，承包人同样可以行使优先受偿权；如果约定的竣工日期没有到来，可以等这一日期到来后，行使这一权利。为了给施工企业必要的准备时间，司法解释将建设工程承包人行使优先权期限的规定，延后到解释公布之日起六个月后。在解释公布之日起六个月内，建筑工程承包人要对已完工工程进行竣工结算、确认审价，做好主张优先受偿权的证据准备和法律准备。
我国合同法是1999年10月1日起实施的。依照法律，1999年10月1日应该是可以行使优先受偿权的开始日。在《合同法》施行后此解释出台前这一段时间发生的工程欠款，也符合优先受偿的条件，承包人应当及时向发包人主张该权利。