沭阳县X镇居民陈娟，在开发商售房推出优惠政策促销活动期间前，购买了一套营业用房，付清首付款后，陈娟提出也应该享受优惠政策，推销员也口头表示同意。但接下来却引起一场诉讼纠纷，究竟陈娟能否打赢这场官司，请看江苏省宿迁市中级人民法院终审判决。
2002年1月7日，陈娟（乙方）与原沭阳县城区建设开发指挥部（甲方、未工商注册登记）签订营业用房购销合同，主要内容为：“乙方购买甲方所建位于公园路第X幢X号营业用房，建筑面积45.51m2，单价3400元/m2，金额（略）元，乙方一次性交购房款79734元，余款75000元由甲方协助乙方贷款支付。”合同签订当日，陈娟交购房款79734元。2002年1月17日，城区开发指挥部作出决定对公园路X间营业用房开展“迎新春优惠销售”活动，优惠销售条件的第1条内容是：凡购买总价在20万元以下房屋的，按购房总价优惠10%.优惠销售时间从2002年1月18日起至2002年2月8日止。在优惠销售期间，陈娟向推销员提出也应享受优惠政策，推销员口头同意，可以按优惠政策少交购房款。同年1月23日陈娟又交购房款60000元（系陈娟办理的住房按揭贷款）。原沭阳县城区建设开发总公司向陈娟出具了二份购房款结算凭证。在陈娟二次交款后，城区开发总公司出具一份办证通知，内容是：“办证组：陈娟购公园路X号楼X室，现房款已交清，请办理两证。”2002年10月8日，陈娟向城区开发指挥部递交一份申请书，要求对其购买的房屋按10%给予优惠。城区开发指挥部未作答复。
2003年7月14日，由沭阳县预算外资金管理局、沭阳县X镇规划管理办公室和江苏省土地市场沭阳交易所共同发起成立沭阳县城区建设开发有限公司。2005年9月5日该公司领取了企业法人营业执照。2005年4月26日，沭阳县人民政府召开县长办公会议，形成一份《关于县城区建设开发机构整合工作的会议纪要》，决定撤销城区开发指挥部、城区开发总公司和房地产市场清理整顿工作领导小组，城区开发指挥部、城区开发总公司的相关职能并入城区建设开发有限公司，原机构审定的所有债权债务一律由接收主体承担。
2005年3月31日，城区开发总公司向陈娟发出一份催款通知，内容为：“你户购买我公司开发的公园路X号楼X室，房款总额（略）元，你户已交房款（略）元，尚欠房款15000元，限你户于2005年4月9日到我公司结清房款。”其中“房款总额（略）元”系城区开发总公司经办人员从该公司的城区开发安居房销售、安置情况统计表中摘抄。对此，陈娟拒不补交。2006年4月28日，城区开发公司向沭阳县法院提起诉讼，要求陈娟支付尚欠的购房款15000元。
沭阳法院一审后认为，城区开发公司与陈娟签订营业用房购销合同，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。陈娟主张购房款已经给付完毕和城区开发公司主体不适格的辩解，被已查明的事实所否定，对其主张不予支持。故判决：陈娟给付城区开发公司尚欠购房款15000元。
一审判决后，陈娟不服向宿迁中院提起上诉，称：与上诉人签订购房合同的是沭阳县人民政府成立的临时机构城区开发指挥部，沭阳县人民政府的会议纪要对相关事务的处理并非是法律设定的被上诉人可以取得法律上主体资格的情形，城区开发指挥部即使对上诉人有债权也未发生转移，在其被撤销后，有权提起诉讼的主体只能是沭阳县人民政府。上诉人与被上诉人之间无任何合同上的权利义务关系，被上诉人不能当然地成为诉讼主体。在上诉人与城区开发指挥部签订的购房合同中虽然约定房款总额为（略）元，但指挥部的工作人员已同意给上诉人优惠15000元。城区开发总公司于2005年3月31日发给上诉人的催款通知书上明确确认上诉人购买的房屋总价款为（略）元，其于2002年1月7日向上诉人出具的办证通知上亦明确说明房款已交清。城区开发指挥部在销售房屋时，组织了银行等单位在一起联合办公，银行根据指挥部的要求办理按揭贷款。如指挥部认为上诉人应当贷款75000元，上诉人和银行就会办理75000元的贷款，指挥部完全可以根据自己的需要要求上诉人办理相应的贷款，但指挥部并未要求上诉人办理75000元贷款。以上事实说明指挥部是同意给上诉人15000元的购房优惠的。因此，上诉人的购房款总额应为（略）元，上诉人现已不欠购房款。
宿迁中院二审后认为，城区开发指挥部、城区开发总公司系由中共沭阳县委员会、沭阳县人民政府下文成立的单位，且城区开发总公司未进行工商注册登记，故沭阳县人民政府依法有权撤销该单位。在沭阳县人民政府下文撤销时，已明确将两单位的相关职能并入城区开发公司，原单位的债权债务亦由城区开发公司承担。因此，城区开发公司作为其权利义务的继受者，依据城区开发指挥部与上诉人签订的合同主张权利，符合法律规定，是本案的适格主体。上诉人抗辩被上诉人主体不适格，没有事实和法律依据，二审法院不予采信。关于上诉人是否尚欠被上诉人15000元购房款的问题，上诉人认为城区开发指挥部已同意给其15000元的购房优惠，故不欠被上诉人购房款。因上诉人购房时间在城区开发指挥部开展优惠售房活动的时间之前，显然上诉人所购房屋不具备享受购房优惠的条件。上诉人于2002年10月8日向城区开发指挥部递交申请书的事实说明此时城区开发指挥部仍未同意给予上诉人购房优惠。至于上诉人购房能否给予优惠，应有出售房屋一方明确有效的意见。因上诉人没有证据证明城区开发指挥部的工作人员对房屋给予优惠有处分的权利，因此，即使该指挥部的工作人员曾同意给予上诉人购房优惠，但因其无权处理该项事务，其作出的承诺亦属无效。上诉人提供的办证通知中虽含有“房款已交清”的内容，但此时上诉人尚未办理住房按揭贷款，房款并未交清，出具办证通知的目的只是为了办理相关的权属证书。上诉人提供的催款通知中载明的“房款总额（略）元，已交房款（略）元，尚欠15000元”与上诉人实际已付的购房款数额相互矛盾，显然是填写催款通知的人员在未弄清上诉人准确的付款数额情况下所写，且催款通知的目的是为了向上诉人索要尚欠房款15000元，故办证通知与催款通知的证明效力低于购房合同的证明效力，办证通知及上诉人办理60000元按揭贷款的事实不能证明城区开发指挥部对于上诉人尚欠的15000元购房款已同意给予优惠。上诉人主张城区开发指挥部已同意给其15000元的购房优惠，没有事实依据，二审不予采信。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，其上诉请求二审不予支持。依照相关法律规定，宿迁中院于8月底终审判决：驳回上诉，维持原判。
法官点评：本案不排除推销人员同意给予陈娟购房优惠，原城区建设开发指挥部也有可能默认推销员承诺，但由于没有及时变更购房合同，即使有一些间接证据，也不能使陈娟打赢这场官司。因为书面合同证据证明效力要优于间接证据。此案告诫人们，在签订和履行合同过程中，如果双方协商同意变更其内容，一定要留下书面证据，口头承诺是不能作为证据使用的。
东方法眼
