[案例]2010年2月，购房人甲与房地产开发企业乙签订了一商品房买卖合同，并全额付清购房款200万元，并于9月入住，但未办理房屋过户手续。2010年5月，乙将该房抵押给了银行，并于6月办理了抵押登记。2010年11月，该房地产企业乙的主要负责人侵占公司财产并携款潜逃。于是，银行诉请法院拍卖该房产。 根据《物权法》第九条第一款的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”上述案例中房屋买卖未办理产权登记手续，房屋所有权不发生转移的效力。而乙与银行的抵押合同办理了抵押登记，抵押权生效。因此，从表面上看，根据物权优于债权的原理，应当支持银行的请求。但是，虽然一般情况下债权具有平等受偿性，但这并不等于在任何情况下所有的债权都没有效力上的等级之分。以租赁权为例，其本质上属于基于租赁合同而产生的债权，法律却将其规定为具有“买买不破租赁”的效力，即债权对物权的突破。针对此，即便房屋买卖尚未办理房屋产权登记，在买受人已经支付全额或者大部分房款的情况下，买受人基于商品房买卖合同以及自己的付款行为所享有的权利是否仍然是普通意义上的债权，以至于能否对抗之后设立的抵押权，这一点不无疑问。
一、基于《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的分析
最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”
《批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”显然，最高法院也认为上述两种债权有着明显的差异，而支付了全部或者大部分款项的买受人所享有的债权需要更强的保护。这一规定无疑提升了特定类型买受人的债权效力等级，甚至将其置于法定优先权中几乎最高的等级，放置在工资报酬的债权之前。买房人购买房屋是出于自己居住的需要，居住是民事主体的生存权利的体现，因此其居住的权利应当优先受到保护。
从《批复》第一条和第二条的逻辑来看，根据“举重明轻”规则，我们可以得出这样的结论：承包人的工程价款享有法定的优先权，这法定优先权优先于登记抵押，那么在法定优先权都不能对抗买房人的情况下，登记抵押又怎能对抗支付了全额房款的买房人？据此，我们认为本案中银行所获得的抵押权不能对抗买受人甲。
二、买受人的解除权
基于以上的分析，在后的抵押权不能对抗在先的买受人，但是，因开发商的在后抵押，买受人仍享有房屋买卖合同的解除权，并要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”