买房突遭新政调控政策性违约被判免责
表示近年来，为抑制房价过快上涨，房产新政不断推出。涉及到贷款、首付等政策的重大调整，导致正在进行的房产交易被迫夭折，大量房产纠纷涌入法庭。对于这样的“政策性违约”，法院该如何判决？天津市第二中级人民法院近日就对这样一起案件作出了终审判决。
买房突遭新政调控
2010年3月20日，天津市民房丽丽（化名）签订购房合同，将其位于南开区的一处房产以182万元的价格出售给李志（化名）。合同约定卖方房丽丽于2010年4月30日前还清该房屋银行贷款并撤销他项权证。买方李志先支付定金8万元，剩余的174万元房款采用按揭贷款方式支付。
合同中，双方还明确约定：买方李志须在2010年5月3日前办理贷款申请手续，向我爱我家公司支付贷款咨询费600元，佣金3万元。
合同签订后，三方都依约履行各项事务，然而，就在他们签订合同不到一个月后，2010年4月17日，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。通知明确指出，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。此前，李志和妻子于2000年和2007年以银行贷款方式购买房屋各一套，因此，此次所购房屋正好为第三套住房，银行未批准其贷款申请。
正常情况下，房丽丽撤销房屋他项权证后，房产处置权便不再受限制，可以进行产权过户等相关手续，但由于李志不能获得银行贷款，双方便无法继续履行合同，买卖被迫“夭折”。
协商未果对簿公堂
由于国家政策突如其来，李志申请贷款无效，他便与房丽丽、我爱我家公司进行多次协商，但始终未果。
最终，李志一纸诉讼，将房丽丽和中介公司一并告上法庭，要求解除合同，并由房丽丽双倍返还定金16万元以及损失费3万元，由我爱我家公司赔偿房屋评估费6850元以及代办贷款费用600元。
一审法院认为，房屋买卖合同约定买方以担保贷款的方式支付购房款，因国家关于房地产宏观调控政策变化导致买方无法办理房屋担保贷款，无法履行合同约定的付款义务的，可认定为不可归责于任何一方当事人的原因导致合同无法继续履行，买方以此为由要求解除房屋买卖合同的，可予支持。本案中，李志无法申请到银行贷款，正是由国家关于购买第三套及以上住房的贷款政策发生变化所致。
因此，一审法院作出判决，双方解除房屋买卖合同，卖方房丽丽应将所收定金8万元返还，我爱我家公司应将所收中介费30000元、贷款咨询费600元返还。而李志所交评估费6850元，因《评估报告》已经作出，费用已经发生，故不存在赔偿问题。案件受理费，三方共同承担。
然而，房丽丽不服一审法院判决，又进行了上诉。她认为，李志在购买该套房屋时已将其2000年购买的房屋卖给他人，因此不属于购买第三套房屋。应按照国家新出台的关于第二套房屋的贷款政策履行合同约定，李志不能将购房款筹齐，导致合同没有履行，就是违约行为。
法院终审双方均无责
天津市第二中级人民法院依法受理了房丽丽的上诉。该院认为，李志在2000年、2007年均以贷款的方式购买房屋，所以此次购房仍属于购买第三套房屋。由于国家出台新的政策对第三套房屋限购、限贷，导致李志无法购买房屋，被迫违约，是属“政策性违约”，并非其主观原因。
表示最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
二中院认为，此案属于不可归责于任何一方当事人的原因导致合同无法继续履行的情况，当事人均不承担违约责任，李志要求解除买卖合同，并由房丽丽返还定金的请求应予以支持。依照相关法律，二中院以维持原判作为该房产纠纷案件的终审判决，并判决房丽丽负担二审案件受理费。
