房屋实际面积与购房面积相关法律问题
商品房销售价格由当事人协商议定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理： (1)面积误差比绝对值在3 %以内（含3%）的，据实结算房价款；(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房偷款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3 %以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
◇生活实例◇套内面积增加公摊面积减少，卖方被判违约退利息
2005年1 0月8日，原告谢某与被告某房地产开发公司签订商品房买卖合同。双方约定：被告将其开发的“都市广场”的房屋预售给原告。房号为C4的房屋，建筑面积12. 42rri2，其中套内面积8. 22rri2，分摊面积4.2rri2，单价9497. 32元／m-。合同第4条计价方式与价款中约定：按套内建筑面积计算，该商品房成交金额为78068元。合同第5条面积确认及面积差异处理中约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积为依据进行面积及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，若产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：一是面积误差比绝对值在3%以内（含3 %）的，以本合同第4条约定的计价方式按产权登记面积，据实结算房价款；二是面积误差比绝对值超出3 %时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期存款利率付给利息。买受人不退房的，合同继续履行，买卖双方以此合同第4条约定的计价方式按产权登记面积，据实结算房价款；对产权登记面积小于合同登记面积的情形，面积误差比值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
合同签订后，原告按约定支付了购房款，被告按约定交付了房屋，交付的房屋经产权登记机关确认，建筑面积为1 1. 6，比合同约定的减步了0. 8，套内建筑面积为8. 6，比合同约定的增加了0. 39，即公摊面积减少了1. 2。2008年8月4日，原告谢某向法院提起诉讼。
法院认为，根据《合同法》第60条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。由于原被告在合同第3条买受人所购房屋的基本情况中既约定了被告应交付房屋的套内面积，叉约定了被告应交付房屋的公摊面积。因此，被告交付给原告的房屋，不但套内面积要符合合同约定，而且公摊面积也要符合合同约定，否则即构成违约。现被告交付给原告的房屋套内面积和公摊面积均不符合约定，即套内面积增加，公摊面积减少。虽然原被告在合同第5条面积确认及面积差异处理中约定了以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，并约定套内面积按产权登记面积据实结算，即套内面积增加应计付房价款，但公摊面积减少，双方未约定如何处理。而被告交付的房屋，恰恰是合同约定计付房价款的部分增加了面积，而未作出约定的部分减少了面积，被告的行为显然违背了诚实信用原则，应属故意违约，被告应对未按合同约定交付房屋公摊面积承担违约责任。遂依法判处被告退还原告房款共计11026. 40元，并支付面积误差比在3%以内部分房价款的利息780. 68元。
◇分析解答◇
成都房产律师吴锦熤表示实践中，即使房屋的误差比绝对值超过3%，购房者也很少选择退房。因为在房屋价格持续上涨的情况下，退房退回来的钱很难再买到相同面积的房屋，选择让开发商承担法定的赔偿责任更有利于购房人的合法权益。本案中对于未约定的公摊面积的误差，便可以引用最高人民法院的司法解释进行处理，即面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
