小区业主被盗开发商是否担责
2007年7月14日，原告刘某的家人回到由萍乡市某房地产开发有限公司开发的小区后，发现家中被盗，共丢失现金13000元，价值9000元的玉镯一只及香烟若干包。发现被盗后原告家人即向管辖地派出所报案。报案后原告了解到在盗窃发生之日的上午十一点，原告楼上邻居经过原告家口时发现防盗铁门被撬坏，便立即将情况告诉了该小区的值班保安，但保安不知何故一直未作任何处理。原告认为被告萍乡市某房地产开发有限公司及其下属的物业管理处未尽到安全管理职责造成了原告的财产损失应当予以赔偿，遂多次向两被告提出赔偿损失款23000元的要求，但被告市某房地产称与其无关，被告物管处则以无力赔偿为由拒绝赔偿。为此，刘某向法院提交了诉状。
[案情分析] 至案件起诉时，盗窃案犯罪嫌疑人仍未被抓获，对此有两种不同意见：
一种意见认为，公民的财产权利受法律保护。原、被告之间签订的物业服务合同有效，但业主家中被盗，物业管理企业责任之承担，需考虑物业服务合同有无财产保管服务或物业管理企业就业主家中被盗是否存在过错，是否在其职责范围内尽到安全防范义务、配置安全防范设备。本案中原告家中被盗，已向当地派出所报警，被告作为原告居住小区物业管理企业，依据《物业服务合同》物业合同没有对业主家庭财产的保护义务，法院不能超额增加当事人合同义务。现有证据不能证明财产损失。应以证据不足，驳回诉讼请求。
另一种意见认为，原、被告之间的住宅小区物业服务合同合法有效。原告的住宅失窃，被告未向法庭证明其已尽到物业合同约定的安全防范义务，属于疏于管理，应承担相应的违约赔偿责任。但鉴于原告在诉讼中未能充分证明其被盗财务及其价值，综合其在公安机关所做的报案陈述及被告在本案中的过错，只能由被告酌情赔偿。且物管处系被告市某房地产的下属部门，无法人资格，其在本案中的责任应由被告市某房地产承担。
笔者同意第二种意见。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
原、被告双方签订的《物业管理服务协议》中，约定由被告对原告的住宅小区提供物业管理服务并明确了双方的权利义务，其中关于安全的主要约定为“24小时巡逻值班、24小时巡逻保卫、24小时电子监控;出现紧急情况时，安全管理人员迅速到位，采取正确的应急措施”，物管处在接到有住户防盗铁门被撬坏的情况报告后未及时到现场处理，且物管处不能提供案发当日的人员及车辆登记记录，违反了该安全约定，应承担相应的违约责任。即物管处承担的其实并不是对业主家庭财产的赔偿责任，而是因违反物业服务合同未对对进出小区的人员进行管理、接到报告后未及时到达案发现场的违约责任。
[案情结果] 原、被告之间的住宅小区物业服务合同合法有效。原告的住宅失窃，被告未向法庭证明其已尽到物业合同约定的安全防范义务，属于疏于管理，应承担相应的违约赔偿责任。但鉴于原告在诉讼中未能充分证明其被盗财务及其价值，综合其在公安机关所做的报案陈述及被告在本案中的过错，只能由被告酌情赔偿。且物管处系被告市某房地产的下属部门，无法人资格，其在本案中的责任应由被告市某房地产承担。
徐涛律师15327446830 QQ574659129
