业主在接受开发商交付商品房屋时应当注意的问题（上）

发布日期：2012-09-22 作者：杨振夏律师

业主在接受开发商交付商品房屋时应当注意的问题（上）
           编者杨振夏河南青剑律师事务所律师

一、         开发商在交付房屋时必须向购房者递交的证件。
首先，开发商通知收房时必须有入住通知单。接到开发商的入住通知单(即入住通知单)，标志着业主收楼的开始。入住通知单，一般会将收楼的时间、地点、需要带的资料以及该交的费用一一说明。假如业主在外地，没有足够的时间亲自办理入住手续，那么，业主应当书面指定委托人来帮助业主在签订各种入住相关文件，受委托的人必须持有业主的委托书及其个人身份证等证件。
其次，业主应当查验房地产开发商交付的“五证”、“两书”。
所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售预售许可证》；“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。其一，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是商品房日后出现质量问题按约维修的重要凭证；其二，《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。其三，《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。
再次，开发商必须提供如下三证一书两表复印件（业主必须查看原件），方可进行验收房屋：
     建设工程质量认定证书住宅使用说明书住宅质量保证书
     竣工验收备案表房地产开发建设项目竣工综合验收合格证面积实测表
   另外，业主还应当查验包括水、电、气等的质量检验及认证。
业主查看了房产并准备签收《房屋验收单》之前，应当先了解和签订先期的《物业管理公约》。开发商交房时一般都要求业主在拿钥匙之前先向其或物业管理公司交纳以下几项费用：契税、维修基金、物业管理费、燃气初装费、有线电视初装费、供暖费等等。这些费用，都不是购房合同约定的购房人在交房前履行的义务。如果开发商因为业主未向其交纳其要求交纳的费用而拒绝交房，就是开发商根本违约行为，你就有权根据《合同法》的规定选择退房(即解除合同)。
当然，《物业管理公约》是由物业业主和物业管理者共同参与而订立的协议，它将业主或使用者以及管理者双方的权利和义务以文件的形式予以确定。公约一般由物业管理公司拟定，但需经各方签署认可后方能生效。  业主要清楚以后所要交纳的物业管理费的大概数额，到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，还要了解所购买的物业公摊面积有多少，避免入住以后可能产生的麻烦。
需要特别说明的是：许多业主担心不收房会对开发商承担违约责任，“收房”是业主的权利，不是业主的义务。即使合同中约定了业主不收房应承担何种法律责任，也是无效的，业主不会因为不收房而承担任何违约责任。根据《合同法》，在购房人即业主不收房的情况下，开发商惟一的权利是将房屋提存。业主因不收房所承担的惟一法律后果是：开发商将房屋提存后，房屋灭失的风险由业主承担。不过，房屋灭失的风险概率是基本不存在的。《建设工程竣工备案表》复印件有可能收房时尚未办理，但必须在竣工验收后十五天内备案，否则影响办理产权证。