二手房买卖纠纷损失避免策略一
自进入5月以来，在刚性需求的拉动下，北京楼市成交量迅速回升。根据北京市住建委的数据，截至5月26日，新房、二手房的成交量均创年内新高，成交量呈名显上升趋势，北京楼市升温几成定局，随之而来的纠纷便不可避免。
作为以房产纠纷为专业方向的北京京创律师事务所，接到的房屋买卖纠纷的咨询电话也明显增多，该所孔民律师针对二手房屋买卖纠纷中，买房人应该注意的问题及对策作如下分析，将买房人的风险降到最低，并且避免纠纷的发生。
买房人购买房屋最关心的问题应当有五点：第一、何时能办理过户手续？第二、出卖人何时能交房？第三、房屋出卖人主体资格问题第四、房屋本身状况，通常包括：房屋户型结构、年代、周边环境等。第五、房产税费问题。
针对第一个问题应当说是购房人买房的根本性问题，要达到顺利办理房产证的目的就要求购房人做到以下几个基本点。首先，要核实房产证是暗红本的区一级房地产管理部门盖章的正式的房屋所有权证，而不是乡一级及以下政府部门颁发的所谓的“小产权”证。其次，要在核实卖房人房产证的基础上，到房产证核发单位，调查房本的真实性、有无抵押查封等情形，上述情况也可通过中介公司去调查。如果是有抵押的房屋，对于解除抵押的条件和时间就要有特别的约定，出卖方往往需要拿买受人的首付款付银行贷款，办理解押手续，这就要求买受人在首付款的条款里格外留意付款时间和用途，明确写明首付款是办理银行解押，有必要一同到银行办理并付款，以防出卖人将首付款挪作他用。再次，要在合同中明确约定办理房产证过户的时间这就要求，在签订《存量房屋买卖合同》时对于权属转移登记的条款一定要确定明确具体的时间和条件，以免扯皮。最后，要对于迟延办理房产证约定高额的违约金，以使出卖人感觉违约需付出高昂的代价，而敦促其诚信履行合同。
针对第二个买受人关心的问题：出卖人交房的问题，常出现的纠纷包括出卖房屋有租户，房屋买卖合同签订后，租户迟迟不搬出，出卖人想交房但也有心无力，还有就是合同约定内容互相牵制，导致交房受影响，比如有些《存量房屋买卖合同》对于交房条款约定如下：出卖人需在办理变更权属登记某某日内，将房屋交付给买受人。这样的约定经常是由于权属变更迟延而导致交房迟延，而又无法追究出卖人违约责任，这种局面对买受人就会很不利。再有出卖人迟迟不交房，无奈买受人通过诉讼，打赢了官司申请强制执行时，在不能提供出卖人仍有其他住房的情况下，法院很难对住在买受人所购房屋的出卖人采取强制措施，故对于出卖人住房状况，在签订协议前要充分了解。
第三，房屋出卖人主体资格，是影响到房屋买卖合同是否成立及有效性的决定因素之一，在我们做过的许多二手房买卖的案例中，经常出现父亲出卖儿子名下的住房，夫或妻一方卖方，只有一人签字或没有签订知晓一方卖房的声明等等原因又不具备善意第三人的条件，将会导致合同无效。所以买受人要在房屋买卖过程中，要根据房屋所有权证上的真正房屋所有权人来确定跟谁签合同，对于不能来的房屋所有权人需要有明确地委托书，而且该委托书一定要写明授权的内容，而不能只泛泛说全权委托某某人办理房屋买卖事宜。另外，需要说明的产权证写一个人的名字未必就是个人财产，在夫妻关系存续期间取得的财产，经常只写一个人名，但从法律上还是认定为夫妻共同财产。倘若为避免日后纠纷，应当让配偶在知情且同意卖房的确认书上签字。
第四，买受人在购买二手房时，一般先去看房，查验房屋内部结构、楼层、朝向、装修情况、房屋年代、房屋周边环境、房屋是砖结构的还是钢混结构的都影响到房屋的价格，对于房屋周边环境要注意查看周围有没有污染源及噪音，尤其是在饭店周边的房屋、。
第五，房屋的税费
说到购买二手房税费的高低主要跟购买的房屋面积、是否首套房及出卖人取得房屋所有权证的年代有关。购买二手房对于税费首先要考虑出卖人取得房屋所有权证的时间是不是满五年，如果是不到五年虽然房屋价格可能比同等地段的房价优惠些，但考虑到需要缴纳营业税，缴税比例为房屋交易价5.5%，这一项就增加几万以上，另外，还有千分之一的教育附加税也已经起征。所以购房者在这一点上要留意。还有一项税收是个税，如果业主不是出售的唯一住房，或房本不满五年个税要缴纳房屋交易价1%的比例。对于契税购买者购买首套房且购买的房屋的建筑面积小于90平方米的契税按1%计算，购买二套房契税一律按3%比例缴纳。购买建筑面积90-140平方米之间的房屋契税按1.5%；购买建筑面积140平方米以上的房屋契税按3%征收。另外从费用角度，买受人要查验出卖方所售房屋的性质问题，尤其是房改房，还牵扯到补交土地出让金的问题。所以购房者要综合参考上述房产税费考虑房屋价值的合理性，买到性价比最高的房屋。
