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董军律师:房产买卖纠纷,应如何处理?
发布日期:2012-06-19    作者:110网律师

房产买卖通常金额较大、流程复杂,很容易引发房产买卖纠纷,且纠纷都难以解决,往往需要通过诉讼解决。在房产市场价格震荡不稳的时候,更容易引发纠纷。本文就房产买卖常见的法律纠纷应如何处理,做出了分析和建议。

一、未经全体房屋共有人同意,买卖合同是否有效?
从房屋买卖的主体来看,常常会发生签订买卖合同的是,部分共有人,其他共有人并未签字。甚至,会出现,未签字的共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由,主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。这种情况,在房屋价格猛涨的时候,比较多见,如果合同无效,房屋可以重新出卖,出卖的价格会更高。
对此问题,应区别不同的情形分别处理。一是房屋出售时,权利登记仅为出卖人一人的,基于不动产的公示、公信原则,买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人,其与出卖人之间签订的买卖合同,应认定为有效;但如有证据证明买受人存有过错,与出卖人恶意串通,损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时,权利登记为数人的,基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定,在其他权利人事后不予追认的情况下,应认定买卖合同无效,但买受人有理由相信出卖人有代理权,符合表见代理构成要件的,应确认买卖合同有效。
因此,在购房签订合同时,要让产证上登记的权利人,均在合同上签字确认,即可避免法律风险的产生。
二、阴阳房产买卖合同,那份合同为准?
为了避税或其他原因,买卖双方可能会签订两份,甚至多分买卖合同,约定的房价是不一致的,在这种情况下,很有可能会对房屋成交价格产生争议,应以那份合同为准呢?
对于前后合同约定的房价不一致这一情况,根据后合同优先于前合同的原则,原则上应以后订立的合同为准。如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等,而故意在此后的《上海市房地产买卖合同》等合同中订立虚假价格的,因该项变更非双方变更房价的真实意思,且具有非法目的,不应予以认定,仍应以前合同约定的成交价履行。
判断时,除由提出异议方承担举证责任外,还应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。
对于为了避税,双方确实要签订阴阳合同的,建议双方通过书面的方式予以确认,以那份合同为准。
三、房屋质量问题,出卖人应如何承担责任?
  买受人对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断,对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的,应承担赔偿责任。对于出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知或应知瑕疵的,则出卖人不承担责任。对于房屋的隐蔽瑕疵,如并非出卖人在装璜、使用过程中所产生,而系房屋本身所固有的,若没有证据证明出售一方对此是知晓的,出卖人亦不承担瑕疵担保责任,但买受人可以房屋所有人身份,依据因合同转让而取得的权利,向开发商主张保修责任或赔偿责任。
因此,买房人在购房时,对房产应持审慎态度,在理性判断内,不要出现失误,否则就无法在理性的判断内,要求出卖人承担责任。
四、卖方拒绝迁出户口,如何处理?
对于“二手房”买卖中,当事人约定出卖人迁出户口,但嗣后因出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的,在房产纠纷中,也大量存在。
上海法院认为,当事人虽在买卖合同中就户口迁移事宜作出了约定,但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度,属于行政管理范畴,不属于民事案件的受理范围。经释明后,当事人仍坚持主张迁移户口的,应裁定不予受理或驳回起诉。
因此,户口问题,在买卖合同中,尽量约定尾款,在户口迁出后,再支付。

五、一方不愿意再履行合同,而另一方如何处理?
房产买卖合同签署后,在履行过程中,一方不愿意再履行的情况,也比较多见。守约方,在诉讼中,可以要求违约方,按照合同履行,也可以要求赔偿损失。  
按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此,除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外,无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约,如另一方坚决要求继续履行的,法院会责令双方继续履行。
  对于确不能继续履行的,违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定,可参照以下方式:一、双方协商确定的,从其约定;二、双方不能协商确定的,可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。损失确定后,由违约方承担给守约方损失赔偿。

附:董军律师简介
董军律师,毕业于上海交通大学法学院法律专业,硕士研究生,上海金澄律师事务所律师,从事律师以来,长期致力于企业法律纠纷和房产纠纷的实务与研究,尤其擅长于劳动用工、特许经营、房产纠纷的诉讼与非诉讼法律服务。董军律师,实战经验丰富,庭审技巧熟练。
房产纠纷擅长代理的案件: 代理房产买卖纠纷、房产租赁纠纷、离婚房产分割、分家房产分割、房产继承、公房买卖和分割、房产拆迁补偿等纠纷。 


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