在民法上历来存在着动产与不动产的区分，这一区分最早起源于罗马法。大陆法系国家都采纳了这种区分。如《法国民法典》第516条规定：“一切财产，无论是有体物还是权利，都可以分为动产和不动产。”法国民法按照财产的性质用途以及是否附着于不动产等多种标准对动产和不动产做出了区分。而德国和其他国家没有像法国民法那样对动产和不动产做出了细致的区分，但一般认为土地及其定着物为不动产，其余为动产。在普通法国家，也采纳了动产和不动产的区分方法。“英国法将财产区分为不动产和动产。前者是指不包括租赁保有地的土地上的权益；后者是指可移动的财产以及租赁保有地。不动产通常称为realty，动产通常称为personalty或chattels.多少有些意外的是租赁保有地通常被称为 chattelreal（属物动产或准不动产），而所有其他动产则被称为chattel personal （属人动产）。”土地及其附着物相关的各种利益（包括法定地产权、衡平利益、定期利益、地役权以及对于地契、土地附着物、池鱼乃至房门钥匙所有权等），均属不动产，其余则为动产。在我国，根据《担保法》的规定，所谓动产是指不动产以外的物（第92条第2款）。根据《担保法》第92条“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物”，因此，在我国法律上的不动产范围以《担保法》第92条的规定为准，即不动产包括：土地、房屋和林木等地上定着物。

　　从物权法的发展趋势来看，动产和不动产呈现出相互渗透甚至是相互转化的状况，因为一方面，由于不动产证券化趋势的发展，不动产具有动产化的趋向。物权的证券化不仅有利于充分实现不动产的交换价值，也为物权人开辟了新的融资渠道。另一方面，某些动产如船舶航空器等也要在法律上采取登记制度，从而与不动产的规则完全一致。还要看到，在担保物权中，不动产抵押和动产抵押基本上是采用相同的规则。正是由于这一原因，也有一些学者认为应当使动产和不动产规则统一化。

　　我认为，在物权立法过程中必须注意到动产和不动产在某些方面应适用共同的规则，例如物权法的基本原则、物权的请求权制度等对动产和不动产都是适用的。但也要看到，动产和不动产主要适用的仍然是两种不同的规则，具体表现在，第一，从权利的取得方式来看，动产取得的一些方式如先占、添附、加工、拾得遗失物、发现埋藏物、添附等，一般不适用于不动产。第二，从权利的转让来看，动产的转让不仅可以采用书面形式和口头形式，还可以采用其他形式。法律对于动产的转让合同，常常没有严格的形式要件要求，但对于不动产则具有这方面的要求，不动产交易需要作成书面合同。尤其是在不动产之上设定担保物权以及转让土地使用权和房屋所有权的合同，都需要经过登记。而登记的基础是当事人达成的书面合同，有关这些合同生效的要件、不动产权利移转的条件等，法律需要规定。第三，从公示方法来看，动产所有权移转以交付为要件，而不动产所有权移转以登记为要件。由于登记较之于交付更为复杂，所以物权法应当对登记的程序等做出规定，这些规则一般不适用于动产。第四，在他物权的设定方面，动产一般不能够设定用益物权，只是在法律明确规定的情况下可以设立担保物权，如动产抵押、动产质押和留置权。一般来说，在动产之上设立的他物权是有限的，而在不动产之上则可以设立多项物权，各项用益物权基本上都是在不动产的基础上产生的。第五，在权利的性质方面，法律对动产的移转和取得极少设定一些限定，但是对不动产的设定、取得、移转常常有许多公法上的限制。第六，动产在交易过程中可以适用善意取得制度的规则，但就不动产而言，如果发生登记的错误，第三人信赖登记而与登记记载的权利人发生交易，根据公信原则该项交易应当受到保护。

　　在物权法中，需要对动产不动产的规则分别做出规定，有如下意见值得探讨：1．尽管在现实生活中动产的价值未必比不动产的价值低，但从物权法的内容来看，主要还是应当规定不动产的规则，在设置有关动产与不动产的规则方面，我国物权法应当将重心放在不动产的规则方面，对动产的规定主要规范动产所有权的取得各种方式，至于动产在交易中的规则主要适用合同法的规定。而物权法中确立的不动产规则主要应当包括：不动产的范围、不动产的取得方式和公示方式、不动产的相邻关系和建筑物区分所有关系等。

　　2．是否可以动产和不动产概括所有的物权的标的，而不必在物权法中单独规定物权标的的规则?我认为，物权法不能仅仅通过规定动产与不动产的概念概括所有物权的标的。诚然，国外有一种立法模式是仅规定动产和不动产，概括各种特殊的物权标的，对各种特殊类型的物，推定其为动产。如（魁北克民法典）第907条规定：“所有的其他财产，如果未被法律规定，视为动产。”我认为我国物权法中不应当采纳这种模式，而应当在物权法中详细规定物权标的。