杨海亮律师：商铺租赁转让费潜规则之法律分析
商铺租赁市场中，尤其是旺铺转让，在支付了正常的租金后，很多情况下还需要支付一笔租金之外的转让费，所谓“潜规则”，这笔转让费的收取是否能得到法律保护，这需要分析其合法性与效力性。
一、商铺租赁转让费的涵义及发生情形
商铺租赁转让费，又称“转手费”、“水费”，是包含了多种不同性质费用的复杂组合，在法律上没有明确的定义，一般是指商铺所有权人（或原承租人）将自己所有的（或承租的）商铺出租（或转租）给他人，在租金之外收取一定数额的费用。转让费一般包含了以下内容：1、有形资产，即原商铺所有权人（或原承租人）在商铺进行装修、添附的固定物所包含的价值。这些固定物、添附物已经固定于门面，商铺所有权人（或原承租人）无法将其投资收回，只能从转让的后手中获得一些补偿。2、无形资产，即商铺地理位置较好，客流量大，周围已形成一定的商业经济规模，亦或经过前几任苦心经营，积累了良好的客源及人脉基础，拥有相对稳定的消费者，创造了一定的品牌效应。这些都产生了一种无形的商业价值，能够为后来的承租人带来可期待的经济利润。
商铺租赁转让费一般发生在商铺的出租、转租、商铺经营权转让等情形中。
二、商铺租赁转让费的合法性与效力性
1、商铺租赁转让费合法性，探究其法律渊源，是个值得深入研究的问题。
商铺租赁转让费不同于租金，其法律性质是租赁法律关系还是买卖法律关系？从字面上理解，转让，即买卖，不管转让的标的是有形资产还是无形资产，受让人以支付转让价款为对价获得转让标的的所有权（特殊情形除外）。由此看来似乎是个买卖法律关系，但仔细分析，商铺租赁转让费，基于租赁关系的产生而产生，因租赁关系的终止而终止，其不能单独存在，且在租赁关系中，出租人出租的是房屋用益物权（占有权、使用权、收益权），本律师认为，收益权既包含房屋使用所产生的租金，还应包含因房屋使用所依附的其他价值（如对装修投入的合理补偿）及无形资产（如房屋地段、经营、客源、渠道、宣传等可带来的可期待利润），租赁转让费体现的正是房屋收益权中其他价值及无形资产的价值。因此，将租赁转让费归为租赁法律关系较为合适。
租赁关系中，我们通常看到的是房屋使用权，却忽略了房屋的另一重要价值----收益权及其应包含的延伸内容，而这正是租赁转让费存在的法律渊源之所在、“潜规则”合法性之所在。
2、商铺租赁转让费的效力性，即法律依据，是个比较简单的问题。
租赁关系属于私法调整，以双方意思自治为准，按照《合同法》，不违反法律、行政法规的强制性规定可得知出效力，且按照《合同法司法解释二》，商业习惯会受到法律保护，商铺租赁转让费在漫长的市场交易中逐渐形成，已被大家所接受，形成了一种交易习惯。
三、如何避免商铺租赁转让费争议产生
1、在租赁合同中明确转让费，并将转让费包含的内容写清楚，可表述装修补偿及无形资产转让。
2、在租赁合同中约定允许转租条款，特别是将经营权一并转让时，这样承租人可以顺利收取次承租人的转让费，否则因转租无效而导致返还转让费。
3、签订租赁合同时，必须列一个物品清单，作为合同附件，并注明哪些物品所有权归谁，以免租赁期满或解除时双方对财产有争议。
4、收款时单独列明转让费，并注明转让费包含了哪些内容。
综上所述，商铺租赁转让费属于收益权的一种，是受法律保护的，需要在租赁合同的条款拟定、填写收据等过程中认真把握，否则必然会埋下纠纷的隐患。