刘挽澜律师：预售商品房买卖中，小心开发商多收房款
预售商品房买卖中，要小心开发商多收房款。其中，对实测的分摊面积超出预售合同约定的分摊面积部分房款，购房人可以不予支付。
有些开发商为了利润最大化，把交房时实测房屋建筑面积超出预售合同约定面积的部分，在预售合同中一律用“多退少补”条款约定，以收取更多的售房款。依据相关法律规定，这种条款部分无效。
下案中，由于套内面积减少0.66平方米，根据《上海市房地产转让办法》第四十四条第（三）项规定，开发应按约定退还这部分预交的购房款；而分摊面积增加 0.11平方米，应按第四十四条第（一）项的规定保持“总价格不变”，也就是说，开发商不应收取这部分超出预售合同中约定的分摊面积的房款。所以该宗房屋买卖，开发商本应退还买方9916.4元，而只退还8263.7元，少退了1652.7元，这就是本起官司的起因。


附相关判决书节录:
刘挽澜房产律师注：名字带a为原告，带b为被告

　　原告诉称，2010年，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，原告向被告购买本市柳营路房屋（以下简称系争房屋），房屋的暂测建筑面积为 108.13平方米，其中套内建筑面积为84.25平方米，公用分摊建筑面积为23.88平方米，每平方米房屋建筑面积单价为人民币15024.83元。嗣后，原告按约付款，前往被告处收房时得知房屋的实测建筑面积为107.58平方米，其中实测套内建筑面积为83.59平方米、公用分摊建筑面积为 23.99平方米，但被告仅退还了8263.7元。原告认为，被告不应就增加的公摊建筑面积向原告收取房款，应根据减少的套内建筑面积退还房款。虽经协商，但未果，故请求法院判令被告返还公用分摊建筑面积增加部分的房款1652.73元。
　　被告辩称，原告的主张缺乏合同及法律依据，因为双方签订的《上海市商品房预售合同》中明确约定，房屋建筑面积应以实测建筑面积及每平方米建筑面积单价多退少补，因此退补方式均以建筑面积为基准，而非房屋套内建筑面积为计价方式。本案分摊房屋公用建筑面积的增减以及套内建筑面积的增减，属于房地产转让办法规定的法定情形之外的原因，根据相关规定，针对该情形，当事人有约定的从约定，因此双方应当按照所签的预售合同的约定履行，且被告已按约履行了全部合同义务，请求驳回原告的诉讼请求。
　　经审理查明，20某某年某月某日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买系争房屋，每平方米建筑面积单价为 15024.83元，暂测房屋建筑面积为108.13平方米（其中套内建筑面积为84.25平方米，公用分摊建筑面积为23.88平方米），转让总价为 1624635元。又约定，在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过＋3％（包括 3％），不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过－3％（包括－3％），乙方有权单方面解除本合同等内容。
　　嗣后，原告按约支付房款，并已经取得了系争房屋。系争房屋的实测建筑面积为107.58平方米，其中套内建筑面积为83.59平方米，公用分摊面积为 23.99平方米。现系争房屋套内建筑面积比合同约定面积减少0.66平方米，公用分摊建筑面积比合同约定面积增加0.11平方米。交房时，被告仅向原告退还8263.7元。
　　以上事实，有原告提供的《上海市商品房预售合同》、上海市房地产业销售统一发票、收房须知、房产证等证据及当事人的陈述予以佐证。
　　本院认为，双方签订的预售合同中约定，房屋交付时，房屋建筑面积以测绘部门实测面积为准，如暂测面积与实测面积不一致，除法律、法规、规章另有规定外，按房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；预售合同特别告知第五条中明确，暂测面积与实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理，因分摊房屋共用部位的建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变，除此之外，建筑面积不足预售合同约定的，开发商应将减少建筑面积部分的价款退还受让人，依据《上海市房地产转让办法》规定，被告应退还套内面积减少款及公摊面积增加款。被告的辩解有悖于法，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
　　被告上海某房产公司b应于本判决生效之日起十日内返还原告张a1、陈a2房款1652.73元。

附相关法律规定：
《上海市房地产转让办法》
第四十四条　(预售商品房交付时建筑面积增减的处理)
　　预售商品房交付时，其建筑面积与预售合同的约定出现增减的，应当按照下列规定处理：
　　(一)因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变。
　　(二)因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，按照本办法第三十九条的规定处理。
　　(三)除本条第(一)项、第(二)项所列的情形外，建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款；建筑面积不足预售合同约定的，房地产开发企业应当将减少建筑面积部分的价款退还受让人。但预售合同另有约定的，从其约定。

第二十七条　(房屋及其相关设施转让的限定)
　　房屋转让时，房屋的附属设施同时转让。按照国家和本市有关规定可以单独转让的新建房屋的地下停车库等附属建筑物、构筑物，需单独转让的，应当在转让合同中约定；未在转让合同中约定单独转让的，视作一并转让。
　　房屋转让时，房屋的共用部位、共用设备与自用部位、自用设备同时转让；共用部位的建筑面积按照国家和本市有关规定由房地产权利人分摊。
　　按照房屋建筑设计为独立成套的房屋，不得分割转让。

第三十九条　(预售商品房的建筑设计变更)
　　已经预售的商品房，房地产开发企业不得擅自变更其建筑设计；确需变更的，应当在征得预购人同意并报规划管理部门审核批准后，与预购人订立预售合同的变更协议。
　　未征得预购人同意，房地产开发企业变更预售商品房的建筑设计的，预购人有权解除预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任。