[案情]
2010年12月10日，莫某向某房地产公司认购商铺两间，双方签订了商铺认购书，约定付款方式为银行按揭。同时，莫某在认购书中向房地产公司提供了其身份证号。认购书签订当日，莫某交付了40000元定金。后莫某于2010年12月17日到该公司办理购房手续，却被该公司员工告知，因为莫某已经年满60周岁，不能向银行申请按揭，要求莫某一次性付清购房款。莫某当即提出要求房地产公司退还已交的40000元定金，房地产公司拒绝并将商铺另卖他人，莫某遂向法院提起诉讼，请求判决某房地产公司退还购房定金40000元。

[审理]

法院经审理后认为，莫某与某房地产公司签订商铺认购书时，已将其身份证号提供给房地产公司并在认购书上填写清楚，并交纳认购商铺定金40000元。之后，莫某从房地产公司处得知其年龄已满60周岁，未能实现商铺认购银行按揭，双方在纠纷未解决之前，该公司在2011年4月底已将莫某认购的商铺出售他人，过错在于被告。因此，某房地产公司应退还莫某购房定金40000元。

[评析]

莫某和某房地产公司哪一方存在违约行为是本案争议的焦点。莫某认为房地产公司在其已经清楚明确的提供了身份证号后，仍然同意其选择银行按揭方式付款，该房地产公司对认购书不能履行存在着不可推卸的责任。在合同目的无法实现的情况下，理应退还其定金40000元；房地产公司则认为，莫某没有按约签订《商品房买卖合同》，经公司催告后也没有履行义务，已构成违约。根据双方签订的认购书的约定，公司可以没收定金并另行处理商铺。

房地产公司作为专业从事房地产开发、销售的企业，其与银行的往来明显多于一般公民，同时，其在长期的售房活动中，对银行按揭的规则熟悉程度远远超过一般公民，房地产公司和一般公民在银行业务知识上面，存在着明显的信息不平等，因此，其在与购房者签订购房合同时，对于购房者应尽合理的提醒义务。本案中的房地产公司，不仅不对购房者莫某尽到提醒义务，而且，在莫某已经提交身份证件供其审核其已明知莫某年满60周岁的情况下，仍然与莫某签订认购书，房地产公司对合同的不能履行存在明显的过错。因为房地产公司的过错行为，才导致了莫某的违约行为，房地产公司理应承担其过错行为产生的法律后果，在合同目的无法实现的情况下，将莫某交付的购房定金40000元返还给莫某。

（作者单位:广西壮族自治区荔浦县人民法院）