四、不动产登记

　　(一)登记的概念

　　所谓登记是指经权利人的申请由登记机关将物权的发生、变更和消灭的事实记载在登记簿上，从而对于物权的变动予以公示的行为。不动产登记分为三种登记，分别为：设立登记、变更登记和注销登记。

　　(二)登记的效力

　　(三)关于不动产登记簿的效力

　　1、不动产登记机关应当设置和保管不动产登记簿，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

　　2、不动产登记机关应当为不动产权利人出具权利权属证书

　　不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

　　3、权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。

　　(四)更正登记

　　不动产登记错误的真正权利人和利害关系人可以申请登记机关将有关登记事项予以更正是为更正登记。

　　不动产登记机关进行更正登记的前提是：申请人有确凿的证据证明登记错误的;或者登记名义人同意进行更正登记的。法.律教育网编辑

　　。有这两种情形之一的登记机关应当予以更正。

　　(五)异议登记

　　1、异议登记的概念

　　所谓异议登记是指利害关系人认为不动产登记簿存在错误为了防止其利益受有损害请求登记机关将其对于该不动产登记簿的异议予记载在案从而防止第三人善意取得的临时性法律制度。

　　2、异议登记的法律后果

　　(1)异议登记后针对该异议事项第三人不能再构成善意，因此也就无法善意取得该项物权。

　　(2)异议登记后异议申请人必须在十五日内起诉，不起诉的异议登记失效。

　　(3)异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

　　例如：甲被登记为一房屋的所有人，乙认为登记有错误主张其自己是真正的权利人，那么乙可以申请异议登记。异议登记后甲仍然可以将该房屋转让给丙，但是若事后经法院判决乙为真正的权利人那么丙不能主张其已经善意取得该不动产。若经法院判决甲是真正权利人乙的异议登记不正确，那么丙取得该房屋的所有权，乙由于申请异议登记错误那么应当对甲所遭受的损失承担损害赔偿责任。

　　(六)预告登记

　　当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。