张雷律师按：竞买人在明知须支付系争房屋入住前拖欠的物业管理费的情况下，仍自愿竞买并顺利取得系争房屋产权，在履行相关欠费的支付义务后，竟然发现有关费用是其入住前物业公司本身在使用过程中产生的。物业公司使用，却要求买受人来承担费用，这在法律上说得过去吗？

【案情介绍】
2006年12月11日，王先生参加拍卖会，通过竞拍于2007年6月30日取得系争房屋产权。其中，拍卖会的拍卖资料中有关《拍卖须知及特别规定》第五条载明，“拍卖标的上如存在欠费(包括物业管理费等费用)，不包括在本次拍卖的成交款内，买受人须自行了解并自行承担”。该资料中《2006年第41期拍卖会目录》第14项明确表明，系争房屋所欠物业管理费由买受人自理约人民币9,986.88元。
2007年5月21日，王先生办理入住手续，并向物业公司支付了系争房屋所欠的物业管理费用。现王先生认为系争房屋在其入住之前由物业公司使用，故其不应支付入住前的物业管理费，遂诉至法院，要求物业公司返还。

【案件思考】
拍卖所得房屋，其所欠物业管理费等费用应由谁来承担？是买受人还是实际使用人？

【法庭判决】
一审法院认为，作为买受人，王先生在竞拍时应当是在明知并且自愿接受该拍卖标的物现状的情况下通过竞拍而取得系争房屋之产权的，即买方在明知自己须承担系争房屋拖欠的物业管理费的情况下竞拍了系争房屋，这不违反有关法律、行政法规的强制性规定，拍卖有效。
在办理入住手续时，王先生亦支付了上述费用，该行为表明其自愿履行了相关支付义务。后王先生仅因系争房屋在其入住前拖欠费用应由实际使用人支付而要求返还，与其竞拍时的约定不符，故对其诉讼请求不予支持。
二审法院驳回上诉，维持原判。

【法理延伸】
在实践中，当事人为了减少交易成本、重复使用，会在订立合同时未与对方当事人协商的情况下预先拟定合同的相关条款，即格式条款。根据《合同法》的相关规定，“提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对对方要求，对条款予以说明”。本案中，拍卖资料采用书面方式明确向竞买人表明买受人的竞买义务，即买受人自行了解并自行承担拍卖标的上存在的欠费，这符合法律的相关规定，并未违反公平原则。
买受人在明知不利于自己的格式条款内容后自愿竞买，不属于《合同法》第五十四条列明的“重大误解”和“订立合同时显失公平”两种情形。再者，王先生后自愿履行了相关支付义务，这表明其已自愿承担获得产权所必须付出的代价。张雷律师特别提醒，在竞买或购买房屋时，买受人要格外注意加重自身义务或免除对方责任的条款，在充分了解合同内容的前提下，慎重行事。

【法律依据】
《中华人民共和国合同法》第四条：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”
《中华人民共和国合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”
《中华人民共和国合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”