杨海亮律师：购房合同十大霸王之处
文/ 杨海亮律师13728218550 法律咨询QQ：1610569419 
      
        由于消费者与开发商在市场交易中强烈的地位差距，面对通称的购房霸王合同，大部分消费者都是忍气吞声，任其宰割，小部分消费者即使知道其霸王，又说不出个理由，往往被口如舌簧的售楼小姐或楼盘按揭律师三两句就抵回去了。其实，归根到底，是没有弄清霸王合同霸在何处？以及缺乏对购房合同所涉及的法律知识的基本了解。本律师现总结购房合同常见的十处不公平、不合理的地方，供消费者购房时参考：
        一霸：签约安排在付完首付后 
        目前签约的基本程序是：交定金--签认购书--交首付--签购房合同，所以很多消费者在交完首付款以后，正式签约时才发现合同条款不公平、不合理，如果对方坚持不改合同，只能是憋一肚子闷气。所以消费者要占据主动权，最好是缴纳定金时就要求查阅合同范本。现在的楼盘一般比较规范，会按照建设局及房管局的要求在大厅展示范本，消费者可别省这么点时间，最好先去留意一下，有不合理的地方及时指出，并在此时就可以向开发商提出要求变更相关条款。 
        二霸：合同内容单方拟定 
        目前购买商品房，由于受到房管部门的备案管制，都要求按照广东省建设厅、广东省工商行政管理总局颁发的《商品房买卖合同》范本GB/T 17986.2-2000执行，且，开发商在取得预售证时又必须要房管部门提交合同范本，一是政府为了监管合同条款是否合理（基本没什么作用），二是为了方便在网络上签订合同。所以开发商一般都打着“合同范本已备案，不能更改”为幌子来忽悠消费者，其实，细心的消费者可以发现，购房合同里有许多是有下划线的地方，本律师告诉你：划线的地方是可以协商的、更改的！那是开发商单方制定的条款，非政府制定的范本内容。本律师在接受业主陪购时，通过与开发商的积极沟通，大都打破了“合同不能更改”的霸王定律。 
        三霸：面积稀里糊涂
        消费者买的是建筑面积，结果发现分摊了近30%，真正能享有的套内建筑面积一下就“缩水”了。据前段时间的媒体报道，某楼盘共同分摊面积达到70%多！可谓全国之最，本律师没眼福亲临该楼盘参观，是否是电梯大过主卧，过道大过客厅，而居住在火柴盒？其实，业主完全享有对房屋的知情权，分摊面积是如何构成的，每栋楼的分摊面积在哪？都可以要求开发商提供设计图纸或测绘报告，这样心里也就有个数，不会买的稀里糊涂了。至于赠送的绿地、天台、入户花园、阁楼更要详细写进合同。并约定好面积差异如何解决（详见本律师的文章《东莞购房法律问答（二）》）。 
        四霸：签合同时不签订前期物业管理协议
        可能很少有消费者能仔细关注这个问题，继而被开发商及物业公司钻了空子，买房时说好物业费一块八，收楼却发现变成了两块二。其实在购房合同中，早就有对物业管理的约定。《商品房买卖合同》范本第三条第五款：“买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或者其委托的物业管理公司签订《前期物业管理协议》。”本款的“应”在法律上即“应当”，法律意义上“应当”与日常说的“必须”是一个意思。这就是说，在签购房合同时，必须与物业公司签订物业合同。消费者应在此引起注意，此时签了物业合同，收楼时任凭他怎么提高都有了保障了。
        五霸：房款不入预售款专用账户 
        房款必须入预售款专用账户，近段时间被热议，我还以为是新规定呢，其实东莞建设局及房管局早几年就有了这样的规定，只是执行力度不够，很少有房款能入预售款专用账户。现在国家政策出台后，相信执行力度会大的多了。这是对消费者很有力的保护措施，能有效防范开发商“空手套白狼”及烂尾楼的发生。故消费者发现开发商提供的账号不是预售款专用账户时，可要求其提供，否则可向建设局及房管局投诉。 
        六霸：延迟交楼违约金过低
        本律师见过最低的违约金为每日万分之零点一，以一套50万的房子为例，逾期交付的，一天仅5元！弄的消费者怨声载道，有不服气的业主，打起了官司，提出该条款显失公平，要求按银行同期贷款利率计算违约金，但判决结果并不理想，因为法院认为这是双方真实意思表示。所以，显失公平是个比较宽泛的概念，没有强有力的证据支持，法院也是比较慎用的。这就要求消费者在签订合同时力争提高违约金。 
        七霸：规划设计变更不经过业主同意
         这条霸王之处很让业主受伤。看房时窗外红花绿草，收楼时却多了个垃圾站？看房时地下室是车库，收楼时变成了配电房？如果发现规划设计变更，这要从两个方面来分析，一、如果购房时设计图纸有的内容，则不属于规划设计变更，业主主张权利比较困难，这要购房时要求开发商提供设计图纸，特别是一楼、楼顶的业主。二、如果购房时没有的而收房时增加或变更的，则属于规划设计变更。消费者可以按照《商品房买卖合同》范本第十条的约定来主张权利：“该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意，不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。” 
        八霸：不按收楼通知收楼视为交接 
        开发商一般都会在购房合同第十一条单方制定诸如“出卖人向买受人发出交付使用通知之日起满**日即视为该商品房已经交付”的条款。这里存在一个很重要的问题：业主没按期收楼，超过时间收时发现房屋存在许多质量问题，开发商却以此为由拒绝维修或拒付延迟收楼违约金，怎么办呢？本律师在此提醒消费者：消费者应当按通知如期去验房，如果发现有质量问题，可书面要求其维修整改，这样才能追要延迟交楼的违约金或退房，详见本律师的文章《东莞购房法律问答（三）》。 
        九霸：办不到房产证不退房
         房产证是买受人享有房屋不动产的物权凭证。对于租赁、抵押、转让、入户等有着极为重要的作用。办不到房产证的房子就像没有户口的黑小孩，很多事都受到限制。房产证条款具体体现在《商品房买卖合同》范本第十五条，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第 项处理：1、买受人退房...2、买受人不退房...3、 。”如上，第3项是开发商单方制定的，选择第几项也帮业主填好了，服务可真谓周到啊！本律师见过的开发商合同，基本没有选择第1项的。政府范本辛辛苦苦写的第一条，直接被开发商咔嚓了。消费者对这条要特别引起注意，否则办不到房产证吃哑巴亏!一定要同时选择第1项退房条款或在第3项中约定退房，以及办理房产证的期限。 
        十霸：贷不到款需一次性支付
        国家家屡次进行调控，银行贷款政策更是变化多端，半夜出新闻调息是常事，这就苦了按揭业主，本来省吃省喝穷其祖辈三代凑好首付款，资料一提交到银行，坏了！政策变了，要多付一成首付！还需要提供1年以上社保证明...面对变化无常的政策，开发商早就在购房合同中制定了对策：因出卖人贷款不能的，需一次性付款！这种官司打到法院，大部分业主败诉，究其原因：合同已对付款方式做了约定，不能按揭贷款，要一次性付！这对业主是多么的不公平啊！很多人因此不得不选择违约。这就要求消费者对这些条款进行慎重审查，不合理的、显示公平的一定要据理力争，必要时搬出法律予以对抗。
         购房合同不公平、不合理之处显然不仅仅限于这十条，诸如绿地产权、车位产权、装饰设备货不对板、验收标准不一等问题不能在本文中详尽，本文仅是对常见的问题进行了归纳，目的在于引起消费者对购房合同的重视，消费者在购房时，遇到法律上不明白的地方最好去咨询房产专业律师或委托律师陪购，这样才能让你的权利有更大保障。
        祝大家购房愉快！