[南宁律师]银行按揭未能办成引发购房合同纠纷如何处理？
今年4月国务院下发《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），要求各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责，坚决遏制部分城市房价过快上涨。通知要求实行更为严格的差别化住房信贷政策。各大银行为贯彻国务院的精神，纷纷“收紧”银根，导致一些投资性或自给性购房者在签订《购房合同》后在办理按揭时受到了影响，许多购房者因银行的放贷政策的调整而无法获得按揭贷款，购房者一时又无力支付余下房款的情形下，纠纷发生了。
【案情简介】
张先生和李先生分别为湖南人和黑龙江人。今年3月，因看好广西南宁房地产市场，认为升值空间较内地其他城市要大，于是两人相约前往广西南宁与正在投资开发南宁琅东某楼盘的开发商A公司分别签订了《商品房买卖合同》。按合同约定，张先生和李先生支付了首付款，未付清房款部分均采取银行按揭的方式支付。张先生和李先生应在合同签订后十五日内提供贷款相关手续给A公司。
合同签订后，张先生和李先生依约在规定时间内向A公司提供了备齐的相关贷款手续材料。A公司在向南宁市某商业银行申请贷款时，适逢国家对房价的调控，银行贷款政策作了相应调整，张先生和李先生的按揭贷款申请未能审核通过。于是，A公司要求张先生和李先生按合同约定，支付余下房款，否则要追究张先生和李先生逾期未支付房款的违约责任。张先生和李先生却以银行未办理按揭手续而拒绝，并要求解除合同。而开发商却不同意解除合同引起纠纷。
【问题提出】
这类纠纷是国家对房地产市场调控后，银行收紧放贷资金导致买受人不能办理按揭引发纠纷的典型案例。
在这一纠纷中，争议的焦点是：1、因未能办理银行按揭，房屋购买人未能按合同约定支付未付清的房款，房屋购买人是否已构成违约？2、未能办理按揭是否应由开发商来承担违约责任？3、国家调控政策导致按揭未办成属不属于情势变更？ 4、该案如何处理？
【分歧意见】
第一种意见认为：房屋购买人应在接到未能办理按揭贷款的通知后，按合同的约定支付未付清的房款，否则应承担违约责任。理由：
购房者购买房屋应支付购房款，不管是通过全款支付或是分期支付，抑或通过银行按揭贷款方式支付。购房者通过按揭方式购买房屋，通过办理按揭，由银行代购房者支付房款，按揭手续就应当由购房者自行办理而不应当转嫁由开发商承担。购房者的按揭手续未能审核通过，银行因政策原因不能如期放款，导致购房者未能按合同约定付清购房款，相当于购房者通过银行代为支付房款的方式失败，购房者应及时采取其他方式及时支付未付清的房款，否则应当承担逾期付款的违约责任。
此外，购房者未能申请到按揭贷款，不属于不可抗力，或情势变更，不构成房屋购买人的抗辩理由。贷款办不下来，不是不可预见的，因为不是任何人都能当然地从银行申请到贷款，银行本来就有权利拒绝贷款。
购房者未能申请到按揭贷款，也不属于情势变更。根据情势变更原则，是指在合同成立后至履行完毕前，因不可归责于当事人的事由发生致使合同的基础动摇或丧失，如继续履行合同将给一方带来重大损失和显失公平。按揭贷款只是合同的一项付款方式，贷款办不下来，并没有动摇合同的基础，不影响房地产买卖合同交易目的的实现，房产的产权同样可以发生转移；同时，贷款办不下来，也不存在给合同一方带来重大损失或显失公平，因为房产及房产的交易价格未发生任何变化。
因此认为，支付房款是购房者义务，购房者不能通过办理按揭付款，如未采取其他方式支付房款，逾期支付的，应承担相应的违约责任。
第二种意见认为：办理按揭是开发商的义务，开发商未能成功办理按揭，应承担违约责任，购房者有理由拒绝支付未付清的房款。理由：
在现实商品房贷款操作中，银行同意办理按揭需要开发商提供担保，并在购房者的贷款合同中作为担保人的身份出现，同时要求开发商必须在按揭银行存一定金额的保证金。银行并不接受购房者个人自行办理楼花抵押按揭手续。此外，开发商还要提供符合贷款条件的楼盘相关资料。因此，楼花抵押按揭手续应由开发商去办理。购房者只要备齐相关的资料，抵押按揭未能办理下来，责任在于开发商。由于开发商没有办理好按揭手续，致使房屋购买人未能付清全款，继尔拿不到房产，开发商应当承担逾期交楼的违约责任，购房者可以行使抗辩权而暂缓履行支付未付清房款的义务。
第三种意见认为：购房者与开发商不存在违约问题，均不应承担违约责任。按揭能否办理成功取决于银行的同意与否，在购房合同签订时，银行是否同意办理按揭均处于一种未知状态，如将一个未知的状态作为各方当事人承担违约责任的条件，显失公平。合同双方可以就未支付房款问题进行协商，签订补充协议。如未能签订补充协议的，一方可以解除合同，另一方退回已付房款及定金。
【法律评析】
笔者同意第三种意见。
（一）“情势变更原则”的法律问题
所谓情势变更原则，是指合同生效后，因发生了当事人在签订合同时不能预见并不能克服的客观情况，致使当事人签订合同的基础发生动摇，履行合同将对一方当事人没有意义或造成重大损害，该当事人可以与对方就合同的内容重新协商，协商不成的，可以请求人民法院或者仲裁机构变更或解除合同的法律规则。
情势变更原则适用有严格的条件：
1、须有情势变更的客观事实。也就是指合同生效后至履行终止前作为该合同赖以成立的环境或基础的一切客观情况发生了异常变动，造成合同基础动摇或丧失。
2、当事人无主观过错。即情势变更事由的发生，并非双方当事人的主观过错引起的。
3、情势变更事由的发生须是不可预见的，当事人也不能克服。
4、情势变更须发生在合同生效以后至履行终止以前。即情势变更须发生在合同履行期间，当事人才能主张适用情势变更原则。
5、因情势变更事由的发生致使原合同的履行将对一方当事人没有意义或者造成重大损失，致使当事人之间的权利义务显失公平。
6、情势发生变更，一方当事人首先应与对方就合同的内容重新进行协商，在协商不成时，才能通过司法救济途径适用这一原则。
（二）本案不适用情势变更原则处理
从《商品房购买合同》的权利与义务关系上看，作为购买人履行的是支付购房款的义务。合同约定购买人采取按揭的方式由银行代为支付房款只是一种付款的方式或方法。
在合同签订时，双方当事人对于银行是否同意办理按揭均有一个起码的判断，即要么银行同意办理按揭放贷，要么银行拒绝办理。对于银行拒绝办理按揭放款，不能全部归责于国家政策的调整，即使国家未出台新的房贷政策，也同样会存在银行拒绝办理按揭放贷的情形。如果认为银行不同意办理按揭的原因是由于国家对房贷政策的调整，认为是情势变更，那势必会得出这样的结论：合同签订时约定买受人以按揭方式支付未付清的房款，银行均会同意办理按揭放贷。国家房贷政策的出台变成了意外，不可预见或不可克服。显然，这样的推理是不能成立的。
因此，笔者认为，即便出现国家对房贷政策的调整，这一事由的发生，不是导致银行不同意办理按揭的唯一原因，本案不能适用情势变更原则予以处理。
（三）本案的处理意见
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”
本案中，张先生和李先生及时将个人办理按揭的相关材料备齐交给A公司，A公司亦能及时备齐材料交至银行申请按揭贷款，双方当事人均履行了合同的相应义务，不存在过错或过失，银行最终不同意办理按揭，不能归责于合同双方当事人，双方均不须承担相应的违约责任。而在考量银行不同意办理按揭的原因上，是因为国家对房贷政策的调整或其他原因，银行收紧房贷，不同意为张先生和李先生办理按揭，这是由于银行方面的原因，不能归责于合同的双方当事人。根据上述司法解释的规定，作为买受人的张先生和李先生如果愿意购买该房，可与开发商协商，签订补充协议，如不能达成补充协议，有权向开发商解除《商品房买卖合同》，A公司应退回张先生和李先生已付的房款。
作者：熊潇敏
执业单位：广西远东律师事务所
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