禁令vs法律：禁止未成年人购房，不会影响合同效力
禁令vs法律：禁止未成年人购房，不会影响合同效力
文/ 杨海亮律师 13728218550 QQ：1610569419
二○一○年十月十五日，广州市国土资源和房屋管理局、广州市地方税务局、中国人民银行广州分行、中国银行业监督管理委员会广东监管局联合发布了《关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产市场持续健康发展的意见》 （穗国房字〔2010〕1311号）（以下简称禁令），其中“对于未满18周岁的人士，不得在本市单独购买商品住房”的规定，其独创性通过媒体的宣传与解读，一夜间举国皆知。
这就导致一个问题：未成年人在违背禁令的情况下购房，其购房合同是否有效？本律师认为：禁令不会影响合同效力！
我国合同法规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。民法通则规定，未成年人的民事活动由他的法定代理人代理民事活动。广州四部门颁布的禁令，仅是地方政府规章，不属于法律及行政法规，更不用分析其是否属于强制性规定。而父母是未成年人的法定代理人，其代理未成年人购房属于法律允许的民事代理活动。由此可知，在禁令实施后，未成年人（通过父母代理）单独与开发商签订的购房合同仍然具有法律效力。
其实贷款银行早几年就有内部规定，对未成年人单独购房及跟成年人共同购房的，银行不得发放贷款，这次只是明文规定了一下而已。而本律师几年来在了解此类购房者时，基本都是一次性付款，绝大部分表示给小孩购房，其目的并不是为了炒房，而是为了规避几年前热议过一阵的遗产税，而非禁令所述的“坚决抑制不合理购房需求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房”。
本律师认为，此条禁令的出台，打击范围过大，要达到限制炒房和投机性购房的目的十分有限，相反，遏制了大部分有合理需求的消费者。
